樓市迷霧：預測中的價格波動與租金上揚
風譎雲詭，樓市的未來總是籠罩在層層迷霧之中。對於普羅大眾而言，置業安居是人生大事，樓價升跌牽動著無數家庭的神經；而對於投資者，市場的波動更關乎著資產的增值或貶值。近期，國際知名的物業顧問萊坊發表了對香港住宅物業市場的最新分析報告，預計今年住宅樓價可能面臨最多3%的跌幅，而一般住宅的租金卻有望錄得3%至5%的升幅。這看似矛盾的現象，實則反映了當前市場的多重博弈與潛藏的結構性變化。深入剖析萊坊的預測，不僅能一窺市場專業人士的觀點，更能從中釐取個人在置業或租賃決策上的參考線索。
樓價壓力：庫存高企與新盤策略
萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，今年香港住宅樓價預計將下跌最多3%。 造成這一預期跌幅的主要原因，在於市場上龐大的未售出庫存。據悉，目前市場上約有17,500個一手單位待售，而未來18個月預計還將有約30,280個一手住宅單位投入市場。如此龐大的供應量，無疑對現有樓價構成壓力。
發展商為了加快資金回籠，會繼續提供折扣甚至採取更積極的定價策略來去化庫存。這種新盤以價取勝的策略，會直接分流市場的購買力，使得資金傾向於具備價格優勢的新盤，進而對二手市場的樓價造成持續壓力。當一手市場不斷推出具吸引力的新盤，部分原本考慮二手物業的買家會轉投一手懷抱，導致二手成交放緩，業主若急於套現，便可能需要降價出售，形成連鎖反應。
此外，全球經濟環境的不確定性，尤其是美國關稅政策的走向，也為樓市前景增添了不明朗因素。這些宏觀層面的風險，會影響市場情緒，增加觀望氣氛，進一步削弱入市意欲，從而對樓價造成負面影響。儘管近期一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）已回落至近三年半低位，現有按息也已降至3%以下，貸款支出減少理論上有助於吸引更多投資者入市，但在龐大供應和市場不明朗因素的夾擊下，利率回落的利好作用在短期內似乎難以完全抵銷樓價下行的壓力。
值得留意的是，萊坊的報告也對不同價格區間的住宅市場進行了細分。預計樓價介乎2,000萬至4,000萬元的入門級豪宅樓價可能持平或下跌5%，而樓價超過4,000萬元的豪宅則預計將保持穩定。這反映出豪宅市場，特別是高端豪宅，其買家結構和抗跌能力與一般住宅存在差異，受到整體經濟波動和市場庫存的影響相對較小。上半年的豪宅市場雖然受銀主盤數量上升帶動交投活躍，但這些物業通常以較低價格售出，也在一定程度上影響了入門級豪宅的價格表現。
租金動力：專才湧入與學生需求
與樓價預測的審慎態度不同，萊坊對今年一般住宅租金的預測則相對樂觀，預計將有3%至5%的升幅。 推動租金上漲的主要動力，源於海外高才和非本地大學生的租賃需求。
近年來，香港積極推行各類人才引進計劃，例如「高才通」等，吸引了大量來自世界各地，尤其是中國內地的高端人才來港工作和生活。這些人才在初期往往會選擇租賃物業而非立即置業，為租賃市場帶來了新增需求。他們對居住品質和便利性有一定要求，傾向於租住交通便利、配套完善的市區或核心區域物業，這類物業的租金因此受到支撐甚至推高。
同時，香港作為國際教育樞紐，每年吸引大量非本地學生前來升學。這些學生同樣是租賃市場的重要客群。隨著疫情緩和及通關便利，來港升學的非本地學生數量預計將繼續增加，進一步刺激住宅租賃需求。特別是在大學周邊區域，對小型單位的租賃需求將更為旺盛。
這兩股來自海外高才和非本地學生的需求匯聚，為原本受樓價下跌影響的住宅市場帶來了租金上的支撐，甚至推動租金逆市上揚。對於考慮投資住宅物業的人士而言，雖然樓價短期面臨壓力，但穩健甚至有所上升的租金回報，或許能提供一定的吸引力。而對於租客而言，面對持續上漲的租金，則需要更仔細地衡量預算和尋找性價比較高的租賃選擇。
市場前景與潛在變數
萊坊的預測為我們描繪了今年香港住宅市場「樓價承壓、租金上升」的基本圖景，但这并非故事的全部。市場的走向還受到許多其他因素的影響。
首先是宏觀經濟環境。儘管香港逐步遠離高息環境，有利於降低置業成本，但全球經濟前景、地緣政治風險以及主要經濟體的貨幣政策調整，都可能對香港這個高度外向型的經濟體產生影響，進而傳導至樓市。
其次是政府的土地供應和房屋政策。雖然萊坊預計未來一兩年賣地收入和補地價金額將有所回升，但整體土地供應量和公營房屋的建設進度，將長遠影響市場的供求關係。
再者，投資者的情緒和市場信心也至關重要。如果市場對經濟前景保持樂觀，並且預期未來利率會進一步下調，可能會吸引更多投資者和用家入市，從而扭轉樓價跌勢。反之，如果負面情緒持續，樓價則可能面臨更大的下行壓力。
最後，也要看到不同區域和不同類型的住宅物業表現可能會出現分化。豪宅市場受到高端買家和全球財富流動的影響較大，其走勢可能與一般住宅不同。而不同地區的交通、配套、學區等因素，也會影響物業的吸引力和價格表現。
尋找平衡：置業與租賃的抉擇
萊坊的報告為置業人士和租客提供了重要的參考資訊。對於有意置業的人而言，目前的市場環境可能存在一定的議價空間，尤其是在二手市場。然而，面對潛在的樓價下行風險和龐大的供應，入市決策需要更加謹慎，充分考慮自身的財務狀況和風險承受能力。選擇具備良好基本面、抗跌能力較強的物業，或是考慮價格已經充分調整的銀主盤，或許是不錯的策略。
對於需要租賃物業的人而言，租金上漲的趨勢意味著租賃成本可能會增加。尤其對於受惠於人才計劃來港的人士和非本地學生，他們是推動租金上升的主要力量，在尋找租盤時可能面臨更激烈的競爭。提前規劃、擴大搜尋範圍、考慮合租等方式，或許能幫助緩解租金壓力。同時，對於租賃市場的投資者而言，穩定的租金回報或許能彌補樓價短期波動帶來的風險。
總而言之，萊坊的預測並非板上釘釘的結論，而是基於當前市場情況和趨勢的專業研判。樓市的未來充滿變數，需要密切關注各項經濟指標、政策變化以及市場情緒的演變。唯有如此，才能在這場樓市迷霧中，找到屬於自己的清晰道路。
