利率前瞻與香港樓市的交織：美聯布少明的視角深度解析
引言：當太平洋的風吹向維多利亞港
近年來，全球經濟格局瞬息萬變，各國央行的貨幣政策牽動著資產市場的敏感神經。特別是與美元掛鉤的香港，美國聯邦儲備局（Fed）的利率決策，更是對本地樓市產生著直接且深遠的影響。在「撤辣」措施為樓市注入一劑強心針後，市場對於未來走勢充滿憧憬與觀望。美聯物業住宅部行政總裁布少明先生，作為業界的資深觀察者，其對美國可能降息的預期以及這對香港六月樓市影響的看法，無疑為複雜的市場圖景增添了一筆重要的註解。本文旨在深入剖析布少明先生的觀點，結合美國利率政策的預期走向，以及香港樓市在近期「撤辣」後的實際表現，為讀者呈現一幅更為立體和專業的市場分析報告。
美國降息預期：牽動全球資金流向的關鍵
要理解布少明先生的觀點，首先需要關注美國聯準會的利率政策。在經歷了一輪快速的升息週期以對抗通膨之後，市場普遍預期聯準會已接近本輪升息的尾聲，目光轉向何時開始降息。布少明先生在其評論中明確指出，美國年內有可能降息1至2次。 雖然具體的次數和時點仍存在不確定性，並會受到通膨數據和經濟增長情況的影響，但降息預期的存在本身，就足以對全球資金流向和風險資產定價產生影響。
降息之所以重要，在於其對借貸成本的直接影響。當聯準會降低基準利率，銀行的資金成本隨之下降，繼而可能傳導至房地產按揭利率。對於香港而言，由於實行聯繫匯率制度，本地銀行利率很大程度上跟隨美息變動。潛在的降息意味著未來香港的按揭貸款利率有望下調，這將直接降低置業者的供款負擔，提高購買力。布少明先生就曾指出，加息週期增加了選擇浮息按揭業主的供款壓力，「供款從低位增加了四成」，若美國啟動減息週期，「可能買房的供款會比租房便宜」，將有助於樓市成交量的上升和樓價的回穩。
「撤辣」後的樓市回響：小陽春的波折
在討論六月樓市之前，必須回顧香港政府於二月底全面撤銷樓市「辣招」後的市場反應。這項重大政策調整，旨在刺激低迷的樓市，釋放積壓多年的購買力。政策效果立竿見影，三月和四月樓市成交量顯著回升，一度出現了所謂的「小陽春」。 根據中原地產的數據，上半年整體買賣錄得35,089宗，創下兩年半的新高。 布少明先生在三月份時曾表示，這次「陽春」並非曇花一現，認為「撤辣」有效釋放了購買力，配合未來美國減息，將令旺市得以維持更長時間。
然而，市場的發展並非一帆風順。儘管上半年整體成交量有所提升，但進入五月，市場氣氛開始轉淡，六月的成交量更是出現了明顯的回落。美聯物業的數據顯示，六月整體註冊宗數為5245宗，較五月的7361宗下跌28.7%，連續兩個月下挫，為近三個月的新低。 一手成交量也出現腰斬，二手成交量亦有下滑。 中原地產的数据也印證了六月市場的回軟。 這表明，「撤辣」帶來的即時刺激效應在短期內有所減弱，市場購買力在一定程度上被提前透支。
布少明先生的六月判斷與實際表現的對照
布少明先生認為美國年內可能降息1至2次「支持6月樓市保持旺勢」。 然而，從六月實際的市場數據來看，樓市並未能維持五月之前的「旺勢」，反而呈現回落態勢。這似乎與布少明先生的預期存在一定的出入。
這種差異可能源於幾個因素：
首先，市場預期與實際政策落地之間存在時間差。雖然市場普遍預期聯準會會在年內降息，但具體的時點並不明朗。在降息塵埃落定之前，觀望情緒仍然會影響部分買家的入市決定。六月份的市場數據可能反映了在正式降息前，部分買家選擇繼續等待更明確的信號。
其次，除了利率因素，樓市還受到其他多重因素的影響。高庫存量、發展商的定價策略以及整體經濟環境的uncertainty 都會影響買家的信心和入市意欲。 六月份新盤推售步伐減緩，以及部分二手業主劈價出貨的現象，也反映出市場仍然面臨去庫存和價格調整的壓力。 儘管租金呈現上升趨勢，形成了「租金升、樓價跌」的背馳現象，這對於收租投資者具有吸引力，但對於自用買家而言，樓價的持續疲弱可能促使他們延遲入市，期待更低的價格。
再者，布少明先生提到的「旺勢」可能更多是基於對下半年市場趨勢的整體樂觀預期，而非僅僅針對六月單月。他曾表示，隨着美息見頂，下半年減息周期開啟已是百分百將發生的事實，這將進一步增加「租轉買」的上車客、換樓業主及長線收租投資者的入市意欲。 因此，他對六月樓市的樂觀判斷，或許是將潛在的利好因素納入考量，預計市場能夠維持相對活躍的狀態，即使實際成交量有所波動。
未來展望：利率走勢與樓市前景的再思考
儘管六月樓市數據有所回軟，但美國潛在的降息預期仍然是影響下半年香港樓市的重要變數。如果聯準會如預期般啟動降息，降低的按揭成本有望重新激活市場購買力。 布少明先生認為，降息周期重啟將提振香港樓市氛圍，預計第四季度住宅成交量將上升。
除了利率因素，香港政府的「搶人才」計劃也為樓市帶來了新的潛在需求。大量透過人才計劃來港的人士，雖然初期可能選擇租房，但在港穩定下來後，將成為潛在的置業大軍。 布少明先生認為，這批潛在購買力相當驚人，勢將成為樓市復蘇的主力。
然而，樓市的復蘇並非一蹴可幾，仍然面臨挑戰。高企的庫存量需要時間消化，發展商的定價策略將繼續對二手市場構成壓力。 此外，全球經濟前景、地緣政治風險以及香港本地經濟的復蘇步伐，都將持續影響市場情緒。
總結：在不確定中尋找方向
布少明先生關於美國年內可能降息1至2次支持六月樓市保持旺勢的觀點，反映了業界對貨幣政策影響樓市的普遍認知。然而，六月樓市的實際表現顯示，市場的運行受到多種複雜因素的交織影響，單一的利好因素並不足以決定短期內的市場走向。
美國的降息預期為香港樓市帶來了重要的潛在利好，降低的借貸成本有望在未來提振市場活動。然而，買家情緒、市場供求關係以及整體經濟環境等因素，都將持續在樓市中扮演關鍵角色。對於置業者而言，在關注利率走向的同時，更需要審慎評估自身財務狀況，並綜合考量市場的各個層面，才能在充滿不確定性的市場中作出明智的決策。香港樓市的未來走向，將是利率、政策、經濟基本面和市場情緒共同博弈的結果。
