房地產市場瞬息萬變，發展商與銀行聯手推出各類型的置業優惠，早已是業界常態，目的不外乎是希望在這個充滿挑戰的環境中，為旗下項目注入新動力，同時也為準買家提供「甜頭」，減輕入市門檻或初期供款壓力。近期，市場便聚焦於一項由會德豐地產與信銀國際攜手推出的按揭優惠，這項專為會德豐旗下指定物業買家而設的計劃，主打高達1%的現金回贈及按息低至H+1.3%的誘人條件，究竟這項優惠有何特別之處？在當前市況下，它又能為買家帶來多大的實際益處？
按揭優惠，乍看之下似乎是冰冷的數字組合，但在高樓價的香港，一厘一毫的差別，都可能對供樓負擔產生顯著影響。會德豐地產作為本地知名的發展商，其項目一直備受市場關注，是次與信銀國際合作，針對其在將軍澳日出康城的SEASONS系列（包括GRAND SEASONS）推出專屬按揭計劃，無疑是希望藉助金融機構的力量，提升項目的吸引力。
解構誘人條件：按息 H+1.3% 與 1% 現金回贈
這項優惠最核心的兩個部分，一是「按息低至H+1.3%」，二是「高達1%現金回贈」。要理解其吸引力，我們首先要弄清楚這些術語的含義。
「H」是指香港銀行同業拆息（HIBOR），這是銀行之間互相借貸的利率。H按，即是以HIBOR為基準計算的按揭計劃。H+1.3%意味著實際按揭利率會在HIBOR的基礎上，加上1.3個百分點。這種利率模式的特點是會隨HIBOR的波動而變化，HIBOR上升，利率就上升；HIBOR下降，利率就下降。為了降低利率波動帶來的風險，H按計劃通常設有「封頂位」，確保在HIBOR大幅上升時，實際利率不會超過某個水平。根據相關報導，是次會德豐與信銀國際的合作計劃，封頂息率為P減2厘（P為最優惠利率，通常主流銀行「細P」為5.5%），換言之，封頂利率約為3.5%。
在近期，香港的HIBOR持續處於相對低位，甚至曾跌穿1厘，這使得H按計劃的實際利率顯著下降。 當HIBOR處於低水平時，H+1.3%的實際利率將遠低於3.5%的封頂位，例如，若一個月HIBOR為0.96%，實際按息便只有0.96% + 1.3% = 2.26%，這相比於3.5%的封頂利率，能為借款人節省可觀的利息支出。 在「供平過租」成為市場熱議話題的當下，較低的按揭利率無疑是吸引買家的重要因素。
至於「高達1%現金回贈」，這是一筆在貸款獲批並提取後，由銀行直接發放給借款人的款項，相當於貸款額的某個百分比。目前市場上的按揭現金回贈一般介乎0.5%至1.5%，個別情況可能更高，但需留意香港金融管理局（金管局）的相關指引。 金管局規定，如果現金回贈金額超過按揭貸款額的1%，銀行在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額計算在貸款額內。 這意味著，超過1%的回贈可能會間接影響到買家最終獲批的貸款金額或需要增加的首期支出。而是次信銀國際提供的「高達1%」回贈，由於剛好觸及1%的邊緣，這通常表示在符合特定條件下，買家可以獲得接近或達到1%的回贈，且這筆回贈金額不至於觸發金管局關於超過1%回贈需要計入貸款額的規定，對買家的按揭成數影響較小，相對更為靈活和實惠。 以一個數百萬甚至千萬元計的物業貸款而言，1%的現金回贈可以是一筆數萬元甚至十多萬元的款項，這筆資金對於買家來說，無論是應付額外的置業開支（如印花稅、律師費、裝修費）或是作為應急儲備，都具有實際的幫助。
戰略協作：發展商與銀行的雙贏佈局
發展商與銀行合作推出按揭優惠，是市場營銷和業務拓展的常見策略，其背後是發展商「促銷售」與銀行「吸客戶」的雙贏佈局。
對於會德豐地產而言，儘管SEASONS系列項目已取得一定的銷售成績（累售超過1200伙，套現逾74億元），但在競爭激烈的樓市環境下，透過與銀行合作提供具吸引力的按揭計劃，可以直接降低買家的入市門檻和持貨成本，尤其是對於那些需要按揭融資的買家，優惠的按揭條款往往是促使他們下決定購買的重要推力。這有助於加快項目的銷售速度，縮短銷售周期，並可能提高銷售價格的穩定性。同時，與知名銀行合作推出專屬按揭計劃，也能提升項目的市場形象和吸引力。
對於信銀國際而言，與大型發展商會德豐地產合作，能夠直接接觸到購買SEASONS系列項目的龐大潛在客戶群。成功批出按揭貸款，不僅能夠擴大銀行的按揭貸款組合，增加利息收入，還可能進一步發展與這些新客戶的其他銀行業務關係，例如提供高息存款戶口（Mortgage Link）等，這些都能為銀行帶來長期的業務增長。在當前按揭市場競爭激烈的情況下，與發展商合作是銀行爭取優質按揭客戶的有效途徑。
對買家的影響：實質利好與潛在考量
對於有意購買會德豐SEASONS系列項目的買家而言，這項按揭優惠無疑帶來實質的利好。
首先，低至H+1.3%的按揭利率，在當前低HIBOR環境下，意味著初期供款壓力較低。買家可以根據實時的HIBOR水平，估算出較低的實際供款金額，這對於需要仔細規劃財務的置業人士尤其重要。其次，高達1%的現金回贈提供了一筆額外的資金，可以直接用於支付部分置業開支，減輕資金壓力。這筆現金回贈，如果能善加利用，例如存入與按揭相關的高息戶口，還可以進一步幫助抵銷部分按揭利息。
然而，買家在欣喜於優惠的同時，也應保持理性，充分考慮潛在的考量因素。雖然目前HIBOR處於低位，但未來的利率走向存在不確定性。如果全球或香港的經濟環境變化，導致HIBOR上升，H按的實際利率也會隨之提高，儘管有封頂位保護，但如果HIBOR升至超過P減2%的水平，買家就需要支付更高的利息。因此，買家需要評估自己對未來利率波動的承受能力。此外，這項優惠是針對特定項目（SEASONS系列）的專屬按揭計劃，買家在比較不同按揭方案時，除了利率和回贈，還應考慮銀行的服務質素、審批速度、罰息期條款以及是否提供高息戶口等其他附加優惠。
市場的漣漪：會否引發新一輪按揭戰？
會德豐地產夥拍信銀國際推出這項具吸引力的按揭優惠，也在市場上引發了漣漪。在當前「減息在即」、銀行積極爭取按揭業務的背景下，大型發展商與銀行聯手的優惠策略，可能會促使其他發展商和銀行跟進，推出類似或更具競爭力的按揭計劃。 雖然金管局一直對銀行提供大額現金回贈保持關注，並有相關指引約束，但市場競爭的壓力以及發展商的促銷需求，可能會推動銀行在符合規例的前提下，提供更具吸引力的條款，例如在利率、回贈比例或附加服務上做文章。
這對於準買家來說，無疑是個好消息，更多的選擇和更優惠的條件有助於他們找到最適合自己的按揭方案。然而，這也要求買家更加精明地比較不同方案的優劣，不應只看重某一個亮點（如高回贈），而是要全面評估整體成本和條款。
專業評估：是機會還是陷阱？
從專業角度看，會德豐地產與信銀國際的這項按揭優惠，在當前市場環境下具有相當的吸引力，尤其對於購買SEASONS系列項目的剛需或投資者。H+1.3%的利率配合P減2%的封頂位，在低HIBOR時期能有效降低供款負擔；而高達1%的現金回贈則提供了實質的資金支持。
然而，這並非沒有潛在的考量。最大的不確定性來自於未來HIBOR的走勢。雖然目前較低，但一旦進入加息周期，H按的優勢可能會減弱，借款人需要有應對利率上升的心理準備和財務規劃。此外，不同銀行在服務、審批效率及售後支援等方面存在差異，這些都是買家在選擇按揭夥伴時應綜合考慮的因素。
總結：置業之路上的助力與考驗
會德豐地產與信銀國際聯手推出的按揭優惠，為SEASONS系列項目的準買家提供了一個看似優厚的融資選項。高達1%的現金回贈和低至H+1.3%的按息，在目前低HIBOR的環境下，確實能有效減輕置業初期的財務壓力。這項優惠的推出，也反映了發展商積極推售項目、銀行爭奪按揭市場份額的現狀。
然而，置業是一項重大的財務決定，按揭貸款更是長達數十年的承諾。買家在被優惠條款吸引的同時，必須保持清醒的頭腦，仔細評估自身的財務狀況、風險承受能力以及對未來市場變化的預期。深入了解H按的運作機制、封頂利率的保護作用，並比較市場上其他銀行的按揭方案，才能做出最符合自身利益的決策。這項優惠是置業路上的一份潛在助力，但能否充分把握其優勢並規避潛在風險，最終仍取決於買家個人的判斷與規劃。
