樓市的微觀與宏觀：從花都廣場一宗蝕讓個案說起
香港樓市，向來是牽動無數人情緒的神經線。每一個成交數字的跳動，都可能是一個家庭故事的縮影。近期在粉嶺花都廣場 recorded的一宗兩房單位買賣，以398萬港元成交，表面看來只是尋常一例，然而，細究其背後，原業主在持有物業八年後 substantial loss 13%，而買家則是一位看準時機的投資收租客，這宗交易無疑是當前香港樓市複雜面向的一個生動寫照，訴說著市場的波動、業主的無奈，以及投資者的伺機而動。
物業背後的低語：一場買賣，兩個故事
這次成交的單位位於粉嶺花都廣場四座中層H室，實用面積約392平方呎，屬兩房間隔。根據市場資訊，此單位最終議價後以398萬元售出，實用呎價約10,153元。值得注意的是，新買家是一名投資收租客。對於這位買家而言，這或許是一次捕捉市場跌浪、為未來鋪路 Opportunistic acquisition。
然而，故事的另一端，是原業主。據了解，原業主是在2017年以458萬元購入此單位。持有八年後，今日以398萬元賣出，帳面 substantial loss 60萬元。換句話說，這八年間，物業的價值substantial depreciation 13.1%。這不是一個小數目，對於一個普通家庭來說，60萬元的損失可能代表著多年的積蓄付之東流，或是對未來生活規劃的重大打擊。這宗個案，無疑為近年的樓市下行周期再添一個 печальний record。
時光荏苒，樓市風雲：解析八年蝕讓之路
要理解原業主為何會在八年間面臨 substantial loss，需要回顧一下過去八年香港樓市的軌跡。大約在2016年至2017年，香港樓市正處於上升週期之中。當時低利率環境持續，加上市場資金充裕，樓價節節攀升，許多人抱持著「有樓在手，勝過一切」的信念入市。原業主在2017年以458萬元購入花都廣場這個單位，正是在市場相對高位時做出的決定。
然而，好景不常，特別是自2021年下半年以來，香港樓市步入調整期。多重因素疊加，導致樓價持續下跌。首先，全球經濟環境變化，包括通脹壓力上升，促使多國央行收緊貨幣政策， substantial increases in interest rates。香港的按揭利率隨之上升，增加了業主的供樓負擔，也削弱了買家的入市意欲。其次，地緣政治風險、本地經濟放緩等因素，都對市場信心造成影響。此外，近年來新盤供應增加，發展商採取積極的定價策略去庫存，對二手市場造成壓力，導致二手樓價普遍下跌。
差餉物業估價署的數據顯示，香港私人住宅售價指數自2021年9月的歷史高位substantial decrease，到2024年底已跌回約2016年的水平。這意味著，許多在2017年前後入市的業主，如果選擇在近兩年出售物業，都可能面臨 substantial loss。花都廣場的這宗成交個案，恰好印證了這一市場趨勢。原業主在市場高位入市，持貨八年，最終仍substantial loss離場，這背後是宏觀經濟環境變化和樓市週期性調整的無情體現。
危機中的曙光？收租客的算盤
在原業主無奈 substantial loss 的同時，這宗交易的買家卻是一名投資收租客。在樓價下行、市場觀望氣氛濃厚之際，為何仍有投資者願意入市？這背後反映了當前樓市的另一個面向：「供平過租」現象的擴散以及租金回報率的吸引力。
近年來，儘管樓價下跌，但租金卻因為外來人才和學生湧入等因素而呈現上升趨勢。這種「價跌租升」的背馳現象，使得部分物業的租金回報率有所提升。根據報導，花都廣場此單位目前的市值租金約為1.1萬至1.2萬元。以398萬元的買入價計算，預計租金回報率約在3.3至3.6厘之間。
對於收租客而言，物業的吸引力主要在於穩定的租金收入。雖然3厘多的回報率看似不高，但在當前的市場環境下，尤其是在減息週期開啟的預期下，相比於過去兩年按揭利率高於租金回報的情況，現在「供平過租」的優勢逐漸顯現。投資者 purchase property for rental income，看重的是長期的租金收益，並期望在未來市場回暖時實現 substantial gain。他們可能認為，在樓價調整至相對低位時入市，可以capture a potential bottom，waiting for future appreciation。
此外，全面撤辣後，降低了投資者入市的交易成本，特別是對於400萬元以下物業印花稅降至100元的措施，也在一定程度上刺激了投資需求。儘管花都廣場此單位成交價高於400萬元，未能受惠於此措施，但整體市場氛圍的轉變，仍可能吸引部分投資者重投樓市.
花都廣場的縮影與樓市的未來
花都廣場這宗蝕讓成交個案，並非孤例，而是當前香港二手樓市，特別是新界地區大型屋苑面臨調整的一個縮影。在過去的高峰期，許多上車客或投資者 purchase properties in these areas，隨著市場調整，部分業主因各種原因（如資金周轉、移民等）選擇 substantial loss selling。
然而，投資收租客的入市，也為市場帶來了一絲不同的信號。他們看準租務市場的需求，願意在當前價位承接物業，這可能反映了市場對未來租金走勢的樂觀預期，或者認為當前樓價已接近底部。雖然樓價指數已跌回約八年前水平，但市場對於未來走勢仍存在分歧。部分分析認為，隨著減息週期開啟、人才持續流入以及潛在的經濟復甦，樓市有望在2025年觸底回升。
花都廣場作為粉嶺區大型老牌屋苑，其交通、配套相對成熟，一直以來都是區內重要的二手市場指標。這宗成交個案，無論對於區內其他業主還是潛在買家，都具有一定的參考意義。它提醒著業主需要認清當前市場的現實，而對於有意入市的買家，則可能提供了「議價空間」或「尋寶」的機會。
曲終人未散：市場的低語仍將持續
這宗粉嶺花都廣場的成交，就像是樓市大戲中的一個小片段。有人 substantial loss 離場，結束了一段 perhaps filled with anticipation and hope 的持有歷程；有人趁勢入市，懷揣著對穩定收益或未來 substantial gain 的期待。市場的潮起潮落，影響著每一個身處其中的人。
八年 substantial loss 13%，這個數字背後是業主複雜的心情，可能是對市場變化的無奈，也可能是對timing的遺憾。而投資收租客的選擇，則是以更理性的角度考量回報，將眼光放得更長遠。
香港樓市的故事仍在繼續，各種宏觀和微觀因素仍在相互作用。花都廣場的低語，是市場真實狀況的反映。對於所有參與者而言，了解市場的脈動，審慎評估風險，才能在波瀾起伏的樓市中，做出更明智的決策。無論是自住還是投資，房地產都不是一場穩贏不輸的遊戲，它充滿了變數，也考驗著每一個參與者的智慧和判斷力。市場的低語仍將持續，訴說著下一個故事的開端。
