思緒在香港樓市的脈絡中穿梭，數據與政策交織出一幅耐人尋味的畫卷。今年首五個月，一項關鍵數據引起了市場的關注——新取用按揭保險的宗數呈現下跌趨勢。這看似與近期樓市交投量有所回升的景象不符，卻精準地反映了政策調整對置業人士行為的深遠影響。過往，高成數按揭保險是許多首次置業人士「上車」的重要途徑，尤其是在樓價高企的環境下，它可以大幅降低入市所需的首期。然而，隨著政府逐步放寬按揭成數限制，這扇曾經熙來攘往的「按保」大門，似乎正變得不那麼擁擠。這背後的故事，不僅僅是數字的變化，更是置業策略的轉變，以及市場參與者心態的微妙調整。
小標題：政策春風拂樓市，按保需求悄然變
近年來，香港金融管理局根據樓市狀況，靈活調整按揭成數的限制。特別是自2023年7月和2024年以來，政府針對不同樓價範圍的物業，逐步放寬了非按揭保險下的最高貸款成數。例如，自2024年10月16日起，不論物業價值、是否自用或公司持有，住宅及非住宅物業的按揭成數上限一律調整至七成。 對於自住物業，透過按揭保險，某些樓價範圍的物業最高按揭成數甚至可達九成。 這些政策調整，猶如一場及時雨，為不少渴望置業的市民帶來了新的機遇。
過去，許多手頭資金有限的置業人士，尤其是首次置業的年輕家庭，為了減輕首期負擔，不得不依賴按揭保險來取得七成以上的按揭貸款。 按揭保險的原理是由香港按證保險有限公司（前身為香港按揭證券有限公司）為銀行提供保障，使銀行在提供高於金管局規定上限的按揭貸款時，毋須承擔額外風險。 然而，按揭保險並非免費午餐，置業人士需要支付一筆保費，這也增加了置業成本。
隨著按揭成數的放寬，符合條件的置業人士現在可以直接向銀行申請到更高的貸款成數，例如七成按揭，而無需額外購買按揭保險。這直接降低了他們對按揭保險的依賴。根據中原按揭的數據，2025年首5個月，新取用按揭保險宗數錄得2,781宗，較去年同期下降27.9%，金額共142億港元，較去年同期減少28%。 這與今年整體住宅按揭取用量上升趨勢形成對比，明確反映出置業人士正受惠於樓按放寬，減少使用按揭保險。
小標題：細價樓交投活躍，平均按揭額應聲跌
除了整體按揭成數放寬的宏觀影響，細價物業交投的活躍也對按揭保險的取用情況產生了結構性的影響。在2月底財政預算案中，政府為400萬港元以下物業推出了100港元的印花稅寬免。 這項措施有效刺激了細價物業市場的成交。由於細價物業本身的樓價較低，即使在高按揭成數下，所需的貸款金額也相對有限。
中原按揭的數據顯示，2025年5月新取用按揭保險金額按月回落14.2%至29億港元，金額為近兩個月低位。 這反映出按保個案的平均按揭金額顯著下降，由4月份的554萬港元跌至5月份的473萬港元。 這一下降趨勢，很大程度上是由於細價物業成交佔比的上升，拉低了按保個案的平均按揭額。換言之，即使部分買家在購買細價樓時仍然使用了按揭保險，但由於物業總價不高，所需的貸款金額和相應的按保金額也隨之減少。
這說明政策對市場的影響是多層次的。按揭成數的全面放寬降低了對高成數按揭保險的「硬性」需求，而針對細價樓的印花稅優惠則改變了按保個案的結構，使得單宗按保的金額有所下降。這兩方面的因素疊加，共同導致了首五個月新取用按保宗數和金額的顯著下降。
小標題：用家置業門檻降，市場更趨穩健
按揭政策的放寬，最直接的受惠者無疑是用家。過去，高昂的首期是許多潛在置業人士難以逾越的障礙。即使符合按揭保險的條件，所需的保費也是一筆不小的開支。現在，隨著銀行可以直接提供更高成數的貸款，置業人士可以用更少量的自有資金實現置業目標。例如，在新的政策下，買家可以透過銀行七成按揭，以低至三成首期上會，大大降低了置業門檻。
按揭保險使用率的變化也印證了這一點。5月新取用按保宗數佔按揭比例為17.6%，雖然較4月的14.8%略有回升，但遠低於2023年7月放寬按揭政策前逾30%的使用率。 這清晰地表明，越來越多的置業人士選擇直接向銀行申請較高成數的非按保貸款，而非依賴按揭保險。
這種趨勢不僅減輕了置業人士的財務壓力，也有助於市場的健康及穩健發展。當置業門檻降低，可以吸引更多合資格的買家進入市場，增加市場的流動性。同時，由於部分高成數按揭的風險由按證保險公司承擔，銀行體系的穩定性也能得到一定程度的維持。
值得注意的是，儘管整體按保取用宗數下跌，5月份新批出按保宗數按月略減1.9%至1462宗，金額微增0.8%至72億港元，雖創5個月新高，但未屬活躍水平。 這顯示市場仍有部分買家申請按揭保險，可能涉及需要更高成數貸款（例如九成按揭主要適用於首次置業人士且符合特定條件） 或其他特定情況的個案。市場的活躍度受多重因素影響，包括拆息走勢、一手新盤銷售策略以及二手市場交投等。 5月份HIBOR拆息下挫促使市場提早減息，按息大幅下跌減輕了置業人士供樓負擔，這些利好因素推動了樓市回暖，帶動整體交投轉活。
小標題：未來展望與潛在影響
首五個月新取用按揭保險宗數的下跌，是香港樓市在政策調整下的一個重要風向標。它揭示了按揭政策放寬的有效性，以及置業人士在面對更多貸款選擇時的決策傾向。然而，這是否意味著按揭保險將逐漸退出歷史舞台？答案可能並非如此絕對。
儘管非按保按揭成數有所提升，但按揭保險在高成數貸款方面仍具備其獨特的優勢，尤其對於需要借款超過七成、且符合首次置業等條件的買家而言，按保依然是重要的工具。 此外，市場環境變化、樓價波動等因素仍可能影響置業人士對按揭保險的需求。例如，如果未來樓價出現顯著調整，部分估價低於購入價的個案可能需要借助按保來完成交易。
同時，按揭政策的調整也可能帶來新的挑戰。例如，按證保險公司在某些情況下考慮批准合資格業主將自住按保物業出租的安排，雖然旨在協助有特別需要的業主，但也可能對租金市場和按揭估值產生潛在影響。 此外，儘管按揭成數放寬，但申請人的入息要求和壓力測試（儘管目前已暫停對首置人士的要求） 仍然是銀行審批按揭的重要考量因素，非固定收入或已有其他按揭負擔的人士在申請貸款時可能面臨更多限制。
總而言之，香港樓市正經歷一個由政策驅動的調整期。按揭政策的放寬，正在重塑置業人士的融資策略，降低了對按揭保險的依賴度，並在一定程度上激活了市場，特別是細價物業市場的交投。然而，市場的發展是動態的，未來按揭保險的角色、政策的進一步走向以及市場的整體表現，仍需要時間來驗證。可以肯定的是，用家受惠於更寬鬆的按揭條件，置業的道路正變得相對平坦。
