當繁華的中環核心，出現一宗物業大幅貶值的交易，總能觸動市場的敏感神經。一棟坐落於港島最炙手可熱地段的全幢酒店，由一位印度富商持有，如今卻以較四年前購入價大跌四成的金額放售，這背後的數字遊戲與市場現實，值得我們深入探究。這不單是一個關於物業買賣的故事，更是香港近年來商業地產市場波動，尤其是酒店及服務式住宅板塊所經歷洗禮的縮影。
一場始料未及的價值風暴
想像一下，四年前斥資五億多元買下的物業，在短短四年後，身價蒸發了超過兩億，跌幅高達四成。這不是遙不可及的新聞，而是真實發生在香港中環的個案。這幢引起市場關注的物業，正是位於亞畢諾道的Ovolo Central酒店全幢。據悉，這棟樓高二十五層、總建築面積約二萬六千多平方呎的物業，最近由其印度富商業主推出市場放售，意向市值為三億一千五百萬元。
這組數字的對比，異常鮮明，甚至有些怵目驚心。二零二一年，這位富商以五億二千三百萬元購入這幢物業，短短四年後，其最新估值已比當年的買入價大減二億零八百萬元，跌幅精確地達到四成。 這不僅是一個資產縮水的故事，更是對過去幾年市場環境劇烈變化的無聲控訴。
繁華背後的市場低語
中環，一直以來都是香港乃至全球商業與金融的中心，其物業價值向來被視為市場的風向標。然而，即使是這個核心地帶，也未能倖免於近年來經濟與社會環境變動帶來的衝擊。尤其是旅遊業和商業活動，在疫情期間遭受重創，雖然疫後有所恢復，但步伐並不如預期般迅速且全面。
酒店和服務式住宅這類物業，其價值與租金回報與旅遊及商務活動息息相關。過去幾年，旅客數量的銳減、商務差旅模式的改變，直接影響了這些物業的入住率和平均房價，進而拖累了它們的整體價值。 Ovolo Central作為一家高端服務式賓館，主要服務對象可能包括中長期租住的商務人士或尋求短期住宿的旅客，這些客源在疫情中受到嚴重衝擊。
此外，整體商業地產市場的疲弱也是不容忽視的因素。儘管近期市場出現一些商業物業成交個案，甚至核心區也有寫字樓錄得成交，但整體而言，寫字樓租金和價格在過去幾年持續下跌，尤其是在核心區，部分指標寫字樓的租值累計跌幅接近四成。 這種大環境的低迷，無疑會對同區的酒店類物業估值造成壓力。
策略性放售還是止蝕離場？
面對如此顯著的價值貶值，業主選擇在此時將物業全幢放售，其背後動機可能有多重考量。首先，這可能是一種策略性的資產組合調整。這位印度富商在香港擁有其他物業投資，在目前市場環境下，選擇出售部分表現未如理想的資產，將資金重新配置到其他領域，不失為一種商業決策。
其次，這也可能是為了止蝕。雖然四成跌幅巨大，但如果業主判斷市場短期內難以大幅回升，或者持有成本較高，選擇在現階段出售，鎖定目前的損失，避免未來可能進一步的貶值，也是一種理性的財務操作。物業可以按現狀交吉或以售後租回形式出售，這為潛在買家提供了靈活性，也可能反映了業主希望盡快達成交易的意願。
市場的機遇與挑戰並存
對於潛在的買家而言，一個位於中環核心、市值三億一千五百萬元的物業，尤其是在價格已大幅調整後，或許蘊含著一定的吸引力。 近期銀行利息的下調，可能增加部分投資者對商用物業的興趣。此外，如果買家看好香港旅遊業和商業活動的長遠復甦，或是計劃將物業改作其他用途（例如近年有酒店改建成商廈的趨勢），這宗交易可能是一個低位入市的機會。
然而，市場的挑戰依然存在。全球經濟前景仍不明朗，地緣政治風險猶存，這些因素都可能影響香港的經濟復甦步伐和物業市場表現。酒店行業的競爭激烈，旅客消費模式的變化，也對物業的未來營運帶來不確定性。
一個時代的價格寫照
印度富商中環酒店全幢放售，四年間市值蒸發四成的個案，是香港近年物業市場深度調整的一個縮影。它提醒我們，即使是核心地段的優質物業，其價值也並非一成不變，會受到宏觀經濟、行業環境等多重因素的影響。這宗交易不僅是關於數億港元的損失，更是一份關於市場波動、投資風險以及在變化中尋求出路的生動報告。它將被記錄在香港地產市場的史冊上，成為見證這個時代價格起伏的一個典型案例。
