樓市迷霧：宗數創新高與貸款額急挫的雙面鏡
五月，香港的樓市數據呈現出一幅耐人尋常的景象：新取用按揭保險的宗數悄然攀升，創下八個月來的新高，彷彿為沉寂已久的市場注入了一絲暖意。然而，細究之下，同一組數據卻透露出截然不同的訊息——平均每宗貸款金額大幅減少近一成半，跌至473萬元。這組看似矛盾的數字，究竟預示著什麼？是市場正在復甦的號角，還是結構性變化的低語？這背後的深層原因與潛在影響，值得我們細細剖析。
揭開數字的面紗
首先，讓我們聚焦於核心數據。根據香港按揭證券有限公司的最新統計，2025年5月的新取用按揭保險宗數按月微增0.3%至612宗，成功創下八個月來的新高。這個數字本身，在經歷了一段時間的低迷後，無疑給市場帶來了些許積極訊號。更多的宗數，意味著有更多買家在這個月完成了置業的按揭手續，或至少是使用了按揭保險服務。
然而，與宗數微增形成鮮明對比的是，平均每宗新取用按揭保險的貸款金額卻出現了顯著下滑。從4月份的554萬港元，銳減至5月份的473萬港元，按月跌幅達到驚人的14.5%。這不僅是近一成半的跌幅，更是創下了65個月以來的新低。總體新取用按保金額按月回落14.2%至29億港元，為近兩個月低位。
與新取用按保數據相鄰的「新批出」按揭保險數據也有一些值得關注的地方。5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額分別為1462宗及71.85億元，較4月份有所變動。宗數較4月份的1490宗減少了1.9%，但金額卻增加了0.8%，宗數在連升四個月後回落。這組數據反映了銀行或按證公司在這個月批准的按保申請情況，與實際買家完成交易並使用按揭的「新取用」數據存在時間差。
總體而言，首五個月的數據描繪了一幅更宏觀的圖景：今年首5個月新批出按保貸款宗數及金額較去年同期大幅下跌，宗數創近9年同期新低，金額創近6年新低。累計新取用按保貸款宗數及金額同樣按年減少，宗數創近9年新低，金額創近6年新低。這表明，儘管5月份的數據出現了宗數回升的亮點，但從全年累計來看，按揭保險的使用量仍然處於相對低迷的水平。
數字背後的深層意涵
那麼，為何會出現「宗數上升，金額大減」這種看似矛盾的現象呢？這組數據背後隱藏著多重市場動因與政策效應。
首先，最直觀的原因指向了物業市場的價格結構。平均貸款金額的大幅下降，直接反映了市場上買家傾向於購買價格較低的物業。這可能與當前的樓市環境有關。在樓價經歷了一段時間的調整後，部分中小型單位或位於非核心區域的物業價格更趨合理，吸引了預算相對有限的買家入市。這些買家，特別是首次置業人士，往往會選擇樓價較低的單位以降低置業門檻。
其次，政府放寬按揭成數的政策影響持續發酵。自2023年7月政府放寬1500萬港元以下物業的按揭成數至七成，並於2024年全面放寬至七成按揭政策後，置業人士對高成數按揭保險的依賴顯著下降。買家現在可以透過銀行申請高達七成的按揭，只需支付三成首期，這直接減少了他們申請按揭保險的需求。因此，即使整體樓市交投有所回升，按揭保險的使用率相對放寬政策前已大幅回落。5月新取用按保宗數佔按揭比例為17.6%，雖然較4月的14.8%略有回升，但遠低於2023年7月放寬按揭政策前逾30%的使用率。這證明了放寬按揭政策有效降低了置業門檻，讓更多買家無需依賴按保也能實現置業夢。
再者，2月底財政預算案中為400萬港元以下物業提供的100港元印花稅寬免，也可能刺激了細價物業的成交。這項措施直接降低了購買低價物業的交易成本，進一步推動了細價樓市場的活躍度。細價樓成交佔比的增加，自然會拉低按揭保險的平均貸款金額。
市場風向的微妙轉變
5月份的按揭保險數據，猶如一面鏡子，折射出當前樓市的微妙變化。宗數的微增，或許代表著市場氣氛有所改善，有更多的潛在買家開始積極入市。這與近期HIBOR拆息下挫促使市場提早減息、按息大幅下跌減輕置業人士供樓負擔等利好因素不無關係。一手新盤的亮麗銷情以及二手樓市交投的回升，也共同推動了整體市場交投轉活。
然而，平均貸款金額的顯著下降，同時提醒我們，市場的活躍度主要集中在價格較低的物業類別。這可能預示著，當前入市的主力是剛性需求的買家，他們更傾向於購買入門級的單位，以滿足居住需求或鎖定相對低位的樓價。對於更高價值的物業，買家的態度可能仍較為謹慎，或是受惠於放寬按揭政策而無需申請按揭保險。
從另一個角度看，平均貸款金額創下65個月新低，這是一個值得深入思考的數據點。它可能反映出過去幾年樓價的調整，讓部分過去難以負擔的物業，現在變得較為可及。同時，也可能意味著在當前市場環境下，即使是申請按揭保險的買家，其購房預算也相對保守，傾向於選擇較低價的單位。
對準買家與業主的啟示
對於正在觀望的準買家而言，5月份的數據提供了一些線索。首先，市場的活躍度正在逐步提升，這可能意味著議價空間不如之前充裕，特別是對於低價物業。其次，平均貸款金額的下降表明細價物業是當前的成交熱點，如果預算有限，可以重點關注這一類型的物業。同時，不要忽略政府放寬按揭成數的政策，這使得在無需按揭保險的情況下也能獲得較高的按揭比例，可以根據自身財務狀況和購房目標，評估是否需要申請按保。
對於業主而言，如果持有的是中小型單位，市場需求相對較為活躍，這可能是一個考慮出售的時機。然而，對於高價值的物業，市場可能仍需要更多時間消化。平均貸款金額的下降也可能對物業估價產生一定影響，業主應對市場保持理性預期。
展望未來：趨勢將如何演變？
展望未來，影響按揭保險數據及樓市走向的因素依然複雜多樣。全球息口走勢、本地經濟復甦步伐、政府政策導向以及市場信心等，都將扮演重要角色。
有分析認為，雖然息口回落有利於樓市交投，但目前樓價仍顯著低於幾年前的高位，加上按揭成數放寬降低了按保需求，預計未來按保數字大幅攀升的空間有限。然而，如果市場持續回暖，整體交投量增加，按保作為輔助工具，其使用宗數仍有可能維持在一定水平。
平均貸款金額的走勢，將取決於未來市場成交的主力是哪些價位的物業。如果細價樓繼續主導市場，平均貸款金額可能維持在相對低位。但若隨著市場信心恢復，高價物業的交投有所增加，平均貸款金額則可能回升。
總而言之，5月份新取用按揭保險宗數創新高而平均貸款金額大減的現象，並非一個簡單的數字遊戲。它是一份多面向的市場報告，告訴我們當前的樓市正在經歷結構性的調整，買家行為模式正在改變，而政策效應也在深刻影響著市場的運作。理解這些數據背後的意涵，對於在這個變動不居的市場中做出明智的決策，至關重要。
