房委會資助房屋，作為香港樓市中一個獨特且重要的組成部分，其二手市場的動態一直是衡量基層及中層市民置業信心與負擔能力的重要指標。香港置業提供的最新數據顯示，五月份二手居屋（包括已補地價及未補地價類別）的註冊量達到460宗，這個數字不僅反映了市場的活躍度，更在一定程度上揭示了當前樓市的結構性特徵。本文將深入剖析這460宗註冊背後的意義，特別是聚焦於成交最為活躍的麗晶花園和天富苑，探討其受歡迎的原因，並展望未來二手居屋市場的可能走向。
二手居屋市場的「成績表」：五月數字透視
根據土地註冊處的資料，並經由香港置業研究部的統計，五月份全港二手居屋錄得460宗註冊。雖然這個數字較四月份的505宗有所減少，按月下跌約8.9%，但值得注意的是，這仍然是近十個月以來的次高紀錄。這表明儘管面對多重市場因素的影響，二手居屋的需求依然穩健，並未出現大幅下滑。香港置業研究部董事王品弟指出，由於物業註冊數據存在滯後性，五月份的註冊量主要反映的是四月份的市場實際狀況。四月份受到復活節長假和當時環球經濟不明朗因素（例如關稅戰和股市波動）的影響，整體二手交投有所放緩，居屋市場亦未能倖免。
然而，踏入五月份後，市場氣氛有所改善，特別是關稅戰的降溫和拆息的回落，為樓市帶來一些正面支持。預期這些利好因素將在六月份的註冊數據中有所體現，屆時二手居屋的成交量有機會出現回升。從季度數據來看，第二季截至五月底共錄得965宗二手居屋註冊，已相當接近首季的1,077宗，港置預計第二季整體的註冊量有望達到1,400宗，這將創下近四季的新高。這反映了撤辣效應、房委會放寬居屋擔保期以及「白居二」購買力持續釋放，為二手居屋市場提供了堅實的承托。
區域表現：九龍區跌幅較顯著
從區域劃分來看，五月份二手居屋的註冊量呈現不同程度的變化。新界區依然是成交最活躍的區域，錄得296宗註冊，僅較四月微跌約0.3%。港島區的跌幅也較小，錄得47宗註冊，按月減少約2.1%。相較之下，九龍區的跌幅則較為顯著，錄得117宗註冊，較四月的160宗減少約26.9%。這可能與九龍區個別大型居屋屋苑在四月份錄得較多成交，導致五月份基數回落有關，亦可能反映不同區域市場需求和供應的結構性差異。
明星屋苑的魅力：麗晶花園與天富苑
在眾多居屋屋苑中，九龍灣的麗晶花園和天水圍的天富苑在五月份並駕齊驅，各錄得11宗註冊，成為全港二手居屋成交宗數最多的屋苑。這兩個屋苑為何能脫穎而出，成為市場焦點？
麗晶花園，位於九龍灣，是香港早期興建的大型居屋屋苑之一，樓齡已逾40年。儘管樓齡較高，但其地理位置優越，鄰近港鐵九龍灣站，交通便利，周邊配套成熟，有大型商場和各式民生商店。對於許多預算有限但又希望置居市區的買家而言，麗晶花園提供了相對較低的入場門檻。雖然五月份的11宗成交較四月份的26宗大幅減少約57.7%，這可能與四月份基數較高或盤源消化有關，但其持續的成交量顯示其在二手居屋市場中的重要地位。麗晶花園的主力戶型是兩房單位，迎合了許多首次置業或小家庭的需求。其價格範圍較廣，能滿足不同買家的預算。
天水圍的天富苑則代表了新界區大型居屋的特色。天富苑於2000年至2003年期間入伙，共有16座，提供超過5,000個單位，是天水圍區內規模龐大的居屋屋苑。該屋苑靠近輕鐵站，交通尚算便利，而且單位面積相對實用，為家庭買家提供較寬敞的居住空間。五月份天富苑錄得11宗註冊，較四月份的2宗大幅增加4.5倍。這種顯著增長可能反映了市場對新界區大型居屋的需求正在增加，特別是對於有家庭成員的買家而言，天富苑提供了較多選擇和相對吸引的價格。中原地產的數據顯示，天富苑的二手成交呎價在五月份約為每平方呎6,615至7,510元。利嘉閣的數據則顯示其實用呎價約在5,830至7,200元之間。相較於市區，天水圍的居屋價格通常較為親民，這也是吸引買家的一個重要因素。
除了這兩個成交冠軍，將軍澳富康花園也表現活躍，五月份錄得10宗註冊，較四月的3宗大增逾2.3倍。富康花園位於將軍澳，受惠於該區近年來的發展和完善的社區設施，吸引力不斷提升。
價格與需求：市場的結構性特徵
從成交價格區間來看，五月份二手居屋的註冊量回落，其中逾500萬元的個案跌幅最大，按月下跌約21.9%。而逾300萬至400萬元的物業雖然按月下跌約2成，但仍是成交宗數最多的類別，佔比高達44%。這顯示中低價位的居屋單位仍然是市場上的主流，反映了大部分二手居屋買家仍然以負擔能力作為首要考慮因素。值得注意的是，逾400萬至500萬元的宗數在五月份逆市上升，按月增加約37.4%，這可能與部分買家願意在預算範圍內尋找更高質素或更大面積的單位有關。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，近期二手居屋交投回軟，部分原因是市場上急切置業的買家已在較早前入市。此外，高息環境持續以及發展商推出具競爭力的新盤，都對二手居屋市場造成一定的分流作用。然而，放寬居屋擔保期和「白居二」購買力的支持，仍然為居屋市場提供了一定的支撐。
結語：穩中求進的居屋市場
總體而言，五月份二手居屋的註冊數據雖然有所回落，但仍維持在相對較高的水平，顯示其市場需求的韌性。麗晶花園和天富苑等大型屋苑的活躍成交，突顯了交通便利、配套成熟以及價格吸引力對於居屋買家的重要性。展望未來，在「撤辣」政策效應的持續，加上潛在的減息預期和新一批「白居二」的購買力釋放，預計二手居屋市場仍將保持一定的活躍度。然而，高息環境、新盤競爭以及經濟前景的不確定性，都將是影響其未來走勢的關鍵因素。居屋市場的穩健發展，不僅為合資格的市民提供了置業機會，也在一定程度上平衡了整體樓市的供需關係。未來數月二手居屋的成交表現，將會是觀察香港樓市走向的一個重要窗口。
