近年來，香港的商業地產市場出現了一個引人注目的趨勢：東南亞投資者的活躍度顯著提升。這不僅為市場注入了新的活力，也反映了在全球經濟格局變動下，投資者對於不同區域市場的重新評估與佈局。高力（Colliers）作為一家知名的房地產服務和投資管理公司，對此現象進行了深入分析，並揭示了背後的多重原因。這股來自南方的投資暖流，究竟為何在此時選擇香江？其動機與影響又有哪些層面？
投資新浪潮：為何是香港？
長久以來，香港因其國際金融中心的地位、穩健的法律體系以及與中國內地的緊密聯繫，一直是全球投資者青睞的市場。然而，近年來地緣政治、經濟週期以及市場內部因素的變化，使得香港商業地產市場經歷了一段調整期。正是在這樣的背景下，東南亞投資者的身影日益活躍，成為市場中一股不可忽視的力量。
高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰指出，東南亞投資者在香港商業地產市場活躍度日益提升，主要受到具吸引力的資產估值及教育行業的強勁需求驅動。與去年相比，今年的成交量已有所回升，這得益於政府的支持政策以及更寬鬆的利率環境。 換言之，這波投資潮的興起，並非單一因素驅動，而是多個利好條件匯聚的結果。
觸發投資熱潮的關鍵因素
深入剖析，促使東南亞投資者將目光投向香港商業地產市場的主要原因可以歸納為以下幾個方面：
具吸引力的資產估值
過去幾年，受多重因素影響，香港部分商業地產的價格有所調整，使得資產估值更具吸引力。 對於尋求價值投資的東南亞投資者而言，這提供了一個以相對較低成本進入香港市場的機會。特別是與區內其他主要城市相比，部分香港商業物業的價格更顯合理，為潛在的資本增值提供了空間。高力提到，一些優質物業的價格較2017年和2018年的高峰期下降了30%至50%，這使得它們對部分投資者來說非常有吸引力。
教育行業的強勁需求
另一個重要的驅動力來自教育行業的蓬勃發展。高力的報告特別提到了教育領域的需求對商業地產市場的支撐作用。 這可能與香港作為國際教育樞紐的地位，以及近年來對教育資源需求的增加有關。教育機構的擴張或升級，都需要新的校舍、行政空間或其他相關設施，這直接催生了對特定類型商業物業的需求，例如辦公樓、服務式公寓甚至改建後的工業大廈。數據顯示，教育行業在今年第一季貢獻了13.9億港元的投資，而去年同期幾乎為零。 這表明教育行業已成為商業地產投資的新興力量。
政府支持政策的推動
香港特區政府為刺激經濟和吸引投資，推出了一系列支持政策。 這些政策可能包括針對特定行業的優惠措施、簡化投資流程或提供稅務誘因等。對於境外投資者而言，政府的支持態度和具體的利好政策，無疑增加了在港投資的信心和可行性。例如，2024年10月擴大的「新資本投資者入境計劃」，將價值超過5000萬港元的住宅物業購買納入其中，最高可計入1000萬港元的投資額度，這也可能間接提升了整體市場的活躍度。
寬鬆的利率環境
全球主要央行的貨幣政策對房地產市場有著直接影響。高力指出，更寬鬆的利率環境也促使了投資成交量的回升。 較低的借貸成本降低了投資者的融資壓力，提高了投資回報的吸引力。雖然日本等部分市場在逐步加息，但包括新加坡、韓國和澳洲在內的一些市場在第一季開始減息，這為投資者提供了更為有利的融資條件。
香港作為亞洲金融中心的信心
儘管經歷了市場波動，香港作為亞洲主要金融中心的地位依然被許多投資者所認可。 東南亞投資者對香港市場的信心，部分源於其對香港長期經濟前景和作為區域門戶的潛力持樂觀態度。他們相信香港市場具有韌性，並能在未來實現復甦和增長。高力表示，許多投資者相信香港將會反彈並保持其亞洲金融中心的地位。
地理位置與文化聯繫
香港與東南亞地區地理位置接近，交通便利，這降低了投資者進行考察、管理資產的成本和複雜性。此外，香港與東南亞在文化和商業習慣上存在一定的聯繫，這有助於減少投資者在進入新市場時可能面臨的文化隔閡和適應難度。新加坡等地的投資者在過去一年中對香港進行了一些重大投資，顯示了這種緊密的聯繫。
東南亞投資者的投資偏好
高力報告也透露了東南亞投資者在香港商業地產市場的一些投資偏好。雖然多戶住宅在全球範圍內受到青睞，但在亞太區，寫字樓物業仍然是最受追捧的投資目標，其次是工業和零售資產。 這表明東南亞投資者對香港寫字樓市場依然抱有信心，可能看好其長期的租賃需求和資本升值潛力。同時，對工業和零售物業的興趣也反映了市場對物流倉儲和消費零售領域前景的認可。
值得注意的是，在高借貸成本的環境下，東南亞投資者在香港尋求收益率在5%至6.5%之間的物業。在優質地段的優質資產更具吸引力，部分交易的資本化率甚至低至3%至4%。 這顯示投資者在追求具吸引力估值的同時，也注重資產的品質和潛在回報。
市場展望與潛在挑戰
高力預計，受政策支持、估值吸引力等多重因素影響，今年香港商業地產的交易量有望實現增長。 然而，市場復甦的步伐仍可能受到一些因素的影響，例如全球經濟走勢、利率政策的變化以及地緣政治風險等。
同時，市場也面臨一些挑戰。高建築成本可能會影響投資者的目標回報，導致部分投資者轉向其他資產類別或放棄開發計劃。 開發商也可能因為開發風險和財務困難而不願參與公共土地拍賣。 此外，在經濟不確定性增加的情況下，一些可持續發展的倡議可能會被暫時擱置，儘管綠色認證和能源效率仍然重要。
結語：南風北漸，共創未來
總而言之，東南亞投資者在香港商業地產市場活躍度的提升，是當前市場環境下多種因素共同作用的結果。具吸引力的資產估值、教育行業的強勁需求、政府的支持政策以及相對寬鬆的利率環境，共同構成了吸引這股投資暖流的核心動力。
這股「南風北漸」的投資趨勢，不僅為香港商業地產市場帶來了新的資金和活力，也促進了區域內資本的流動和資源的優化配置。隨著亞太區經濟的持續發展和市場環境的演變，東南亞投資者有望在香港乃至更廣闊的亞太區商業地產市場中扮演更為重要的角色，共同塑造未來的市場格局。儘管前路仍有挑戰，但這股日益增長的投資熱情，無疑為香港商業地產市場的未來注入了一劑強心針。
