思緒在香港樓市的上空盤旋，柏傲莊，這個曾經的「新盤票王」，此刻卻因接連的撻訂個案而再度成為焦點。短短十日內錄得九宗取消交易，這不僅是數字的跳動，更是市場脈動的一次清晰呈現，牽動著無數買家與準買家的心弦。發展商因此沒收的訂金，據估計達到驚人的1140萬元，這筆款項背後的涵義，遠非表面數字那樣冰冷。更引人矚目的是，在撻訂潮湧現之際，發展商卻預告將會提高剩餘貨尾單位的售價，這反市場操作的一步棋，究竟葫蘆裡賣的是什麼藥？這一切都讓柏傲莊的最新動態，成為透視當前香港樓市複雜格局的一扇窗。
資金的遊戲與市場的訊號
撻訂背後的市場暗湧
當一個備受追捧的指標性新盤，在相對集中的時間內出現多宗撻訂，這無疑是一個強烈的市場訊號。柏傲莊I期及II期在十日內錄得九宗終止交易，涉及的單位包括一房至三房，原成交價介乎730.7萬至1409.9萬元不等，而這些交易大多發生在2020年底樓市相對暢旺之時。這些買家當年可能採用了建築期付款方式，原以為能搭上樓市的順風車，待物業落成後再處理按揭或轉售事宜。然而，時移世易，當下的市場環境與幾年前已不可同日而語。
導致撻訂的原因是多方面的。最直接的經濟因素莫過於加息周期導致的供樓負擔增加。自2022年以來，全球進入加息周期，香港的按揭利率也隨之上升，這對於那些原本就「計到盡」的買家而言，無疑增加了財務壓力。原定的按揭計劃可能因未能通過壓力測試而無法實現，或者能獲批的按揭成數低於預期，導致需要額外籌集大筆首期資金。在樓價下行的環境下，額外籌集資金的難度更高，部分買家在權衡利弊後，選擇放棄已付訂金，取消交易。
其次，市場情緒的轉變也是重要因素。近年來，香港樓市告別了過去的單邊升勢，進入調整期。許多高位入市的買家面臨資產縮水的現實，對於樓市前景感到憂慮。尤其是一些非自用，純粹為了投資的買家，在看到市場缺乏明顯上升動力時，寧願選擇壯士斷臂，止損離場，將資金轉投其他可能回報更高的領域。撻訂雖然損失了訂金，但避免了在樓價下跌的情況下被迫「硬食」物業，未來可能面臨更大的虧損。
此外，個別樓盤自身的因素也可能對撻訂宗數產生影響。例如，延遲交樓、單位質素問題等，都可能成為買家選擇取消交易的導火索。雖然柏傲莊III期曾因混凝土強度問題導致需要拆卸重建，引發大量撻訂潮，但這次柏傲莊I期及II期的撻訂個案，似乎更多與宏觀經濟及市場環境有關。
殺訂金額與發展商的戰略
九宗撻訂，估計殺訂金額高達1140萬元。這筆數字是如何計算出來的呢？通常新盤撻訂會沒收買家已支付的訂金，比例通常是樓價的5%或10%。假設這九宗撻訂的單位平均樓價在1200萬元左右（參考其中兩個已披露單位的原成交價為1409.9萬元和1245.8萬元），如果按照10%計算，總殺訂金額便接近1200萬元，與1140萬元的估計數字相符。這筆殺訂款項，在一定程度上彌補了發展商因取消交易而產生的損失。
然而，1140萬元的殺訂對於大型發展商而言，或許並非一個巨額數字，更關鍵的是這背後所反映的市場趨勢。令人費解的是，面對撻訂潮，發展商非但沒有減價促銷，反而預告將提高剩餘貨尾單位的售價。這一步棋看似違反常理，但在精明的發展商眼中，或許有其獨特的邏輯。
一種可能的解釋是，發展商認為這些撻訂單位的出現，可能是由於個別買家自身的財務狀況或策略調整所致，並非市場整體需求急劇萎縮的表現。柏傲莊作為大圍站上蓋的指標項目，具備交通便利、配套完善等優勢，在市場上仍有相當的吸引力。發展商可能判斷市場對優質資產的需求依然存在，部分因錯過之前入市時機的買家，可能願意以更高的價格購入這些重新推出的撻訂單位或少量貨尾。
另一方面，發展商可能藉由提高售價來測試市場水溫，並營造一種「惜售」的氛圍，以提升項目價值。殺訂所得的款項也為發展商提供了更大的議價空間，即使以稍高的價格重新推出，殺訂收入已經為項目帶來了一筆進賬。
此外，這也可能是發展商整體銷售策略的一部分。在推售其他新項目（如黃竹坑站港島南岸「滶晨」）的同時，透過提升柏傲莊等現有項目的貨尾價格，可以為集團旗下的其他新盤定下更高的價格基調，形成聯動效應。
當前香港樓市的縮影
柏傲莊的撻訂潮與發展商的提價預告，是當前香港樓市複雜局面的一個縮影。一方面，市場在加息環境下仍在尋找新的平衡點，部分早期入市的買家面臨壓力，撻訂宗數居高不下，2024年新盤撻訂宗數較前一年大幅增加。另一方面，核心地段的優質項目仍有一定承接力，發展商對於後市並非完全悲觀，願意採取更為主動甚至帶有測試性質的銷售策略。
市場上的撻訂個案，有時候也反映出買家在決策過程中的不確定性。特別是在高價位入市的買家，如果自身財務基礎不夠穩固，或對後市判斷過於樂觀，一旦市場環境變化，便容易陷入困境。避免撻訂的關鍵在於量力而為，充分評估自身財務狀況，預留充足的資金緩衝，並仔細研究發展商提供的付款計劃條款。
而發展商的策略也呈現多元化。在整體市場偏軟的背景下，部分發展商選擇減價促銷以加快去貨，而另一部分則可能依仗項目自身的優勢，採取較為強硬的定價策略，甚至在個別情況下選擇提價，期望吸引具備實力的買家。這種策略的差異，反映了不同項目條件、發展商財力以及對市場判斷的不同。
總而言之，柏傲莊的最新情況提醒我們，香港樓市的調整尚未完全結束，風險與機遇並存。撻訂現象揭示了部分買家在高位入市後所面臨的壓力，而發展商的提價預告則顯示出其對核心資產價值的信心以及靈活多變的銷售策略。
對準買家而言，這意味著在當前的市場環境下，需要更加審慎地評估風險，做好充分的財務準備，並且深入研究每一個項目的具體情況和發展商的銷售策略。對於投資者而言，則需要更精準地判斷哪些資產在調整期後具備較高的反彈潛力。
這個曾經的「新盤票王」，如今正以其特殊的方式，為我們詮釋著香港樓市在變動中的真實面貌。未來的走向，仍充滿未知，但每一次撻訂、每一次提價，都是市場向前摸索的足跡，值得我們持續關注與深入分析。
