當市場分析機構萊坊（Knight Frank）提出一個看似矛盾的預測：在全球經濟受挑戰、拆息（HIBOR）波動與關稅戰陰霾籠罩下，香港今年住宅樓價可能「再」下跌3%，但住宅租金卻反向上升5%。這組數字不僅描繪了當前樓市的複雜面貌，更引發了廣泛的好奇：究竟是什麼力量在推動著這場價格與租金之間的「拔河賽」？這背離的走勢背後，藏著怎樣的市場真相與未來趨勢？
房地產市場從來都不是單一因素能主宰的。它像是一艘巨輪，航行在瞬息萬變的經濟海洋中，受到宏觀潮汐、政策風向、資金流動，甚至地緣政治暗湧的多重影響。萊坊的預測，正是對這些複雜力量相互作用下，市場可能呈現景況的一種專業判斷。要理解這個判斷，我們需要層層剖析，深入探討拆息、關稅戰以及供需關係如何共同塑造著香港的住宅市場。
經濟海平面上的雙重逆流：拆息與關稅戰
想像一下，香港這個國際金融中心，正同時面對兩股強勁的逆流。第一股是「拆息」的波動。拆息，簡單來說，是銀行之間互相借貸的利率，它直接影響著銀行的資金成本，進而牽動著我們每個房貸供款人最關心的按揭利率（特別是與HIBOR掛鉤的H按）。過去一段時間，隨著全球主要央行，尤其是美國聯儲局為對抗通脹而大幅加息，與美元掛鉤的港元拆息亦水漲船高。高企的按揭利率，意味著購房者的借貸成本顯著增加，每月供款壓力倍增。這直接削弱了潛在買家的負擔能力和入市意願，尤其是在樓價已處於高位的背景下。當「上車」的門檻因利息而變高，一部分原本計劃購房的人可能會選擇觀望或轉投租賃市場，這無疑對樓價構成下行壓力。
第二股逆流是持續存在的「關稅戰」及更廣泛的地緣政治風險。雖然近期有緩和跡象，但中美之間的貿易摩擦、科技競爭以及其他國際緊張局勢，為全球經濟帶來了顯著的不確定性。對於高度外向型的香港經濟而言，這種不確定性影響深遠。它可能導致貿易活動放緩，企業投資意願下降，甚至影響跨國公司的營運策略，進而可能衝擊就業市場和整體經濟增長。當經濟前景不明朗，人們對未來收入和資產價值的信心就會動搖，對於涉及巨額資金的房地產投資或置業，態度自然趨於謹慎。這種風險規避情緒的蔓延，進一步抑制了市場的活躍度，加劇了樓價的調整壓力。萊坊的報告中明確指出，本地住宅市場受息口、一手樓庫存及中美關稅戰發展等因素影響，令樓價受壓，料今年下半年樓價最多跌3%。
為何樓價「再」受壓？庫存與預期作祟
萊坊預測樓價「再」跌3%，這個「再」字意味著樓價此前已經歷過一輪調整。而這次預計的跌幅，除了上述的拆息和關稅戰因素外，還與市場內在的一些狀況有關。其中一個關鍵因素是一手住宅的龐大庫存。萊坊的報告提到，市場尚有約17,500伙一手單位待售，另在未來18個月料再有30,280伙新盤供應投入市場。 如此龐大的供應量，尤其是在需求因高息和經濟不明朗而受到抑制的時候，必然導致供過於求。為了加快資金回籠和消化庫存，發展商往往會採取更積極的定價策略，包括提供各種折扣和優惠。這不僅直接拉低了新盤的成交價，也會對二手市場造成壓力，促使部分急於出售的業主降價，形成「以價換量」的局面，導致整體樓價繼續向下調整。
此外，市場預期也是影響樓價的重要心理因素。當多數人預期樓價將下跌時，潛在買家會選擇觀望，等待更低的價格；而已持有物業的業主則可能擔心資產縮水而考慮及早套現，尤其是在高息環境下供樓負擔沉重，或是出現「銀主盤」等情況時，更可能加速供給的增加和價格的下行。萊坊高級董事王兆麒也指出，受貨尾囤積影響，相信發展商推盤時會提供更多優惠吸引買家，預期貨尾量要再減少1.2萬至1.3萬伙，才有利樓價顯著回升。
逆市奇葩：為何租金反見上升？
與樓價的跌勢形成鮮明對比的是，萊坊預測今年住宅租金將反向上升5%。這看似違反常理的現象，實則反映了當前市場結構性變化。主要的推動力量來自於「人才引進計劃」和非本地學生的需求。香港政府近年積極推出各類人才計劃，如「高端人才通行證計劃」（高才通）等，吸引了大量來自內地及海外的高收入專業人士來港工作和生活。這些新來港人士在初期往往會選擇租賃而非立即購買物業，因為租賃提供了更大的靈活性，也避免了短期內樓價下跌的風險。
這些人才計劃的成功，顯著增加了市場對中小型住宅單位，特別是鄰近商業區或交通便利區域的需求。仲量聯行報告指出，面積較細的單位租金升幅較顯著，主要是受選擇鄰近商業區居住的非本地學生及專業人士所推動。 美聯物業的數據也顯示，租金已連續多月攀升，創下近年新高。 萊坊報告亦指出，受海外高才通和非本地大學生住宅需求推動，一般住宅租金亦上升3至5%。
另一方面，高息環境對租金也起到了間接的支撐作用。正如前文所述，高企的按揭利率使得部分潛在買家延遲了購房計劃，選擇繼續租房。這種「轉買為租」的現象，進一步增加了租賃市場的需求壓力。即使樓價下跌，只要每月按揭供款仍高於同類單位的租金，租房對許多人來說仍然是更具吸引力的選擇。仲量聯行報告提到，樓價預期進一步下跌，及高按揭供款造成的財務負擔，使租樓成為更吸引的選擇，尤其是對於希望提升居住環境水平的本地家庭而言。 加上整體租房供應量並未顯著增加，供需失衡自然會推升租金。
價格與租金的背離：市場結構的重塑
樓價下跌而租金上漲，這種「價格與租金背離」的現象，揭示了當前香港住宅市場供需力量的失衡以及市場結構的變化。從投資角度看，這意味著「租金回報率」正在逐步提升。租金回報率是衡量物業投資吸引力的重要指標，其計算方式通常是年租金收入除以物業價格。當租金上升而價格下跌時，回報率自然會提高。差餉物業估價署數據顯示，中小型單位租金回報率已有所回升。
租金回報率的提升，理論上會增加物業對於「收租型」投資者的吸引力。然而，在高息環境下，即使租金回報率提高，與銀行定期存款等其他低風險投資方式的回報相比，其吸引力可能仍有限。而且，投資者仍需考慮樓價進一步下跌的風險以及出售時可能面臨的挑戰。因此，雖然租金上漲為租賃市場帶來活力，並可能吸引部分長線投資者，但短期內可能仍難以完全扭轉樓價的下行趨勢。
市場前瞻與應對策略
綜合以上分析，萊坊「樓價跌、租金升」的預測，反映了當前香港住宅市場正處於一個複雜的調整期。高息環境和經濟前景不明朗持續壓抑樓價，而人才政策和「轉買為租」趨勢則支撐著租金。
對於市場參與者而言，這意味著不同的機會與挑戰：
- 潛在買家： 樓價的下跌可能提供了「上車」或改善居住條件的機會，但仍需謹慎評估自身的負擔能力，特別是在按揭利率可能仍處於相對高位的背景下。同時，應仔細研究不同區域和類型物業的價格走勢和議價空間。
- 業主與賣家： 面對樓價下行壓力，若非急需資金，可考慮暫時轉售為租，利用租金收入抵消部分供樓成本。若必須出售，則需對市場有 realistic expectation，並可能需要調整叫價。
- 租戶： 租金的持續上漲意味著租賃成本增加，應提早規劃租約續期或尋找新租盤，並考慮租金預算。
- 投資者： 租金回報率的提升可能為長線投資者帶來機會，但需仔細評估市場風險、資金成本以及物業選擇。相較於樓價的短期波動，穩定的租金收入可能是更重要的考慮因素。
值得注意的是，房地產市場受到多重因素影響，未來的走勢仍存在不確定性。美國減息的步伐、全球經濟復甦的程度、地緣政治局勢的演變以及香港本地的經濟表現和政策調整，都可能影響市場的軌跡。萊坊的預測是一個基於當前資訊和趨勢的專業判斷，但並非定數。
在這場樓價與租金的「拔河賽」中，每一個市場參與者都需要保持警覺，深入了解各種影響因素，並根據自身的財務狀況和需求，制定靈活應對的策略。這不僅是一場關於價格的遊戲，更是對市場智慧和應變能力的考驗。
