深水灣畔的規劃變奏：新地大欖涌村項目增密度逾七成的前世今生
海風輕拂屯門海岸，大欖涌村的寧靜或將迎來一場深刻的變革。香港的土地，寸土寸金，每一次的開發規劃都牽動著無數人的目光。近期，一宗位於大欖涌村的大型住宅項目申請修訂，其規劃單位數量較二十三年前的方案大幅增加逾七成，猶如在原本的畫布上，疊加了更加濃密的色彩，引發社會廣泛關注與討論。這不僅是一個簡單的數字增長，更反映出香港在土地供應壓力下，發展商與城市規劃之間微妙的角力，以及背後深藏的社會需求與環境承載力的平衡難題。
時光倒轉二十三載，2002年，新鴻基地產（新地）位於屯門大欖涌村的這幅地皮，已獲批興建住宅。當時的規劃藍圖，勾勒出一個包含13座分層住宅大廈的項目，預計提供1560個單位。那是一個相對不同的年代，樓市波動與房屋需求與今日相比有著顯著差異。該方案的地積比率約為1.7倍，總樓面面積約114.1萬平方呎，建築物最高可達18層、高度不超過70米。那時的規劃，或許更側重於低密度、較為寬鬆的居住環境，與大欖涌一帶的自然景觀相協調。
滄海桑田，香港的房屋供需格局在這二十餘年間發生了巨大變化。樓價持續攀升，基層市民置業難的問題日益突出，增加土地供應成為政府施政的重中之重。在這樣的背景下，沉寂多年的大欖涌村項目被重新提上議程，並迎來了大幅度的「增容」規劃。新地最新向城規會提交的修訂方案，建議將單位數目由原來的1560伙大幅增加至2670伙，增幅高達1110伙，比例高達約71%。總樓面面積也由原先的約114.1萬平方呎增加約21.5%至138.6萬平方呎。
這次的修訂，不僅是數量的提升，更體現在規劃內容的調整。新方案雖然減少了分層住宅的座數，由原來的13座減至7座，但樓層高度有所增加，最高可達23層，建築物高度最高不超過84米。 同時，新方案中引入了洋房元素，擬興建17座2層高的洋房，這是舊方案中沒有的。 整體地積比率亦由舊方案的約1.7倍增至2.107倍，增幅約26.5%。 項目預計於2030年落成。
這項規劃修訂的提出，無疑是發展商響應政府增加房屋供應政策的體現。 申請人指出，掃管笏及屯門東地區的基礎建設已有所提升，擬議發展可以釋放用地的發展潛力。 他們也承諾將負責興建或改建鄉村道路，以及前往黃屋村及殯葬區的行人通道。 從發展商的角度來看，增加單位數目能提高項目的發展潛力及利潤空間，亦符合當前市場對房屋的需求。
然而，大幅增加發展密度並非沒有代價。首先，最直接的影響便是對周邊環境和交通的壓力。大欖涌村一帶雖然近年來基礎建設有所提升，但增加逾千個住宅單位，意味著數千甚至上萬的居民湧入，將對現有的道路網絡、公共交通、排水排污系統等帶來沉重負荷。尤其是在繁忙時間，進出該區域的交通情況是否能夠應付，需要進行詳細的評估和周全的規劃。
其次，環境影響也是不可忽視的一環。大欖涌一帶擁有豐富的自然景觀和生態環境，高密度的住宅發展可能對周邊的綠化空間、空氣質素、景觀視野造成影響。雖然新方案中包含部分綠化和公共空間的設計，但如何在高密度開發的同時，最大限度地保育自然環境，維持該區域的宜居性和獨特性，是規劃者需要深思熟慮的問題。
此外，對於現有的大欖涌村居民而言，如此大幅度的發展變更也可能帶來生活上的影響。工程期間的噪音、塵埃以及日後大量新居民的遷入，都可能改變原有社區的氛圍和生活節奏。如何處理好新舊社區的融合，保障原居民的權益和生活品質，也是此類大型發展項目需要面對的社會問題。
回顧過去二十多年的規劃歷程，從2002年的1560伙到如今的2670伙，大欖涌村項目折射出香港城市發展策略的演變。在土地資源日益稀缺、房屋需求持續旺盛的背景下，政府和發展商都在尋找釋放土地潛力、增加供應的途徑。這種通過提高地積比、增加單位數目來實現更高效率利用土地的方式，在香港並非孤例。許多舊區重建、棕地開發項目都面臨類似的抉擇。
然而，效率的提升不應以犧牲環境和生活品質為代價。在大欖涌村這個特定案例中，如何在增加房屋供應的目標下，平衡好交通承載力、環境保護以及社區和諧等多方面的因素，是擺在城規會和社會面前的重要課題。城規會需要審慎評估新方案可能帶來的各項影響，並在批准前提出必要的緩解措施和附加條件，例如要求發展商提升周邊交通設施、增加公共休憩空間、改善排污系統等，以確保項目發展能夠可持續地融入周邊環境。
當然，從另一個角度看，增加房屋供應對於緩解香港的房屋問題具有積極意義。提供更多不同類型和面積的住宅單位，有助於滿足不同家庭的居住需求，特別是對於渴望置業的年輕家庭和首次置業人士而言，能夠增加他們的選擇機會。新方案中包含分層住宅和洋房，可以滿足不同市場的需求，提供更多元的居住選項。平均面積約437方呎的單位，也顯示出項目可能包含較多中小型單位，迎合當前市場對這類單位的主流需求。
總結而言，新地大欖涌村項目從二十三年前的1560伙增至如今的2670伙，是香港城市發展進程中的一個縮影。它既體現了在土地供應壓力下，發展商對土地潛力的深度挖掘，也反映出政府增加房屋供應的政策導向。這項規劃修訂的批核與否，以及最終的實施細節，將對大欖涌甚至屯門東地區的未來發展產生深遠影響。在追求發展效益的同時，我們更應關注其對環境、交通、社區和諧等方面的長遠影響，確保城市發展是以人為本，實現可持續和高質量的增長。這不僅是城規會的責任，也是社會各界共同關注和參與的議題。這片曾經寧靜的海灣，如何在承載更多居民的同時，依然保留其獨有的魅力，將是這場規劃變奏中最值得期待的篇章。
