資金潮下的按揭變奏：銀行策略調整與市場反應
近來樓市的動態牽動著許多準業主和現有業主的心弦。當大家正密切關注著利率走向與樓價起伏時，銀行的一些「小動作」——調高按揭罰息和手續費，卻意外地在市場上激起漣漪。根據祥益地產的觀察，這項調整非但沒有澆熄客戶查詢的熱情，反而讓關於新造按揭和轉按的查詢量較上月增加了約兩成。 這看似矛盾的現象背後，究竟藏著怎樣的市場邏輯與銀行策略？
銀行出招：為何調高罰息及手續費？
銀行調整按揭條款，尤其是提高罰息和手續費，並非無的放矢。祥益按揭部主管潘嘉欣指出，此舉的主要原因之一是為了避免「有條件Full Paid」（即有能力一次性還清貸款）的客戶進行部分或一次性還款。
回溯過去，在低息環境下，部分有充裕資金的客戶會選擇先進行按揭，將手頭資金投入定期存款或股票市場，以賺取息差。然而，隨著目前低息環境的持續，銀行定期存款利率亦相應下調，這種賺取息差的策略變得難以實現。 當客戶無法透過資金停泊賺取額外收益時，便可能傾向提前償還按揭，以減少利息支出。
對於銀行而言，提前還款意味著原本預期的利息收入落空，也打亂了其資金配置的計劃。透過調高罰息和手續費，銀行增加了提前還款的「成本」，以此降低客戶提前還款的誘因，確保貸款組合的穩定性及預期收益。 這也是銀行在現有市場環境下，平衡風險與回報的一種策略調整。此外，銀行亦會為按揭設定罰息期，通常為一至三年，以保障收入及避免借款人取得現金回贈後立即轉按。
市場反應：為何查詢量不跌反升？
按揭罰息和手續費提高了，為何祥益地產的按揭及轉按查詢量反而增加了約兩成？ 這看似反邏輯的現象，其實反映了當前市場的複雜性與客戶心態的微妙變化。
首先，市場資訊的傳播速度加快，銀行調整條款的消息迅速引起了廣泛關注。這可能促使部分原本就有按揭或轉按計劃的客戶，加速行動，希望在銀行進一步收緊條款前完成申請。 畢竟，儘管罰息和手續費提高，但對比未來可能出現的更不利條件，現在出手或許是相對較好的選擇。
其次，銀行在調整罰息和手續費的同時，也可能在其他方面微調了按揭優惠，例如現金回贈。有資訊顯示，近期有銀行在資金流入增加、拆息回落的背景下，上調了現金回贈以爭取客戶。 現金回贈對於準業主或考慮轉按的客戶而言，是一筆實實在在的收益。在權衡了提高的費用和增加的回贈後，部分客戶可能認為仍然有利可圖，或是可以抵銷部分額外成本。
再者，當前樓市仍存在不確定性。雖然政府已撤銷所有住宅物業的印花稅，並放寬了按揭成數上限，令市場氣氛轉趨活躍，但樓價走勢並非一面倒上升。 在這樣的環境下，部分業主可能希望透過轉按來套現，增加資金靈活性，以應對潛在的市場波動或用於其他投資。 即使轉按成本增加，對於有資金需求的業主而言，轉按依然是一個重要的財務工具。
對於新造按揭的客戶來說，儘管費用增加，但剛性需求依然存在。特別是在部分地區，如天水圍嘉湖山莊及屯門，租賃市場回報率吸引，也側面反映了樓市仍有一定的支持。 對於急需置業的買家而言，銀行條款的微調可能並非決定性因素，他們更關心能否成功獲得貸款，以及最終的每月供款額。
此外，市場上不同銀行提供的按揭計劃存在差異，包括利率、現金回贈、罰息條款等。 當一家或幾家銀行調整了罰息和手續費，可能會促使客戶更積極地比較不同銀行的條款，尋找最適合自己的方案。祥益作為地產代理，其按揭部提供的專業諮詢服務，正能滿足客戶在資訊混雜時的比較需求，因此查詢量增加亦屬合理。
市場展望：策略調整下的樓市走向
銀行提高按揭罰息及手續費，可以視為在資金成本和風險考量下的策略調整。這不代表銀行完全收緊按揭，而是希望透過價格手段來影響客戶的行為，降低提前還款風險，並在一定程度上保障收益。
對於樓市整體而言，銀行按揭條款的變化是影響市場情緒和決策的因素之一。雖然現金回贈的上調可能短期內吸引部分客戶，但罰息和手續費的增加，無疑也會增加借款人的潛在成本，尤其對於未來可能考慮提前還款或轉按的客戶而言，決策時需要更審慎。
值得注意的是，金管局早前已暫停了壓力測試要求，並調整了按揭成數上限，這些寬鬆措施對提振市場信心和購買力起到了積極作用。 然而，銀行自身的風險管理依然重要。在目前樓價波動、全球經濟前景不明朗的情況下，銀行在批核按揭時仍會考慮借款人的還款能力和物業估值。
祥益地產按揭查詢量的增加，反映了客戶在面對銀行條款變化時的主動性，也顯示市場上仍然存在著旺盛的按揭和轉按需求。 未來樓市的走向，將是多重因素博弈的結果，包括宏觀經濟環境、利率政策、政府調控措施，以及銀行和借款人的策略調整。銀行在按揭業務上的細微變化，雖然不一定會立即導致樓市大跌或大升，但肯定會影響部分買家和業主的財務規劃與入市時機。
結語：在變化中尋找機遇
銀行的按揭策略調整，就像市場中的一股暗流，悄無聲息地影響著參與者的決策。罰息和手續費的提高，是銀行維護自身利益的一種方式，也提醒著借款人在享受按揭便利的同時，需要留意其中的附加條款。
然而，市場從來不是單一因素決定。在銀行調整條款的同時，按揭查詢量的逆勢增長，恰恰說明了在複雜的市場環境下，尋求專業意見、比較不同方案的重要性。 對於準業主或有轉按需求的業主而言，深入了解銀行條款的細節，評估自身的財務狀況和未來計劃，並積極諮詢專業人士的意見，才能在資金潮湧動的市場中，做出最有利於自己的決策，把握潛在的置業或理財機遇。
