在這個風起雲湧的房地產市場，一宗看似「點石成金」的買賣故事，在屯門悄然上演。故事的主角是一位地產代理，他以獨到的眼光和精準的時機，將一個「殘裝」居屋單位，在短短數月內華麗變身，並以高價轉手，獲利甚豐，而最令人咋舌的，莫過於交易中提及的區區百元稅款。這究竟是怎麼一回事？是市場的魔法，還是稅制的巧合？本文將深入剖析這宗個案，揭開其背後的市場邏輯與稅務真相。
從殘屋到金屋的華麗轉身
故事發生在屯門兆邦苑，一個樓齡約34年的居屋屋苑。根據市場消息，一位地產代理於去年（應指2024年）9月以已補地價的225萬元購入一個極低層兩房單位。這個單位據描述是「殘裝」，意味著購入時內部狀況較差，需要進行翻新。地產代理購入單位後，隨即進行了裝修工程。僅僅約9個月後，即今年（應指2025年）6月，該單位以已補地價的320萬元易手。
這宗交易最引人注目的地方在於其短暫的持有期和顯著的升值幅度。在扣除225萬元的買入價後，帳面利潤高達95萬元，未計算裝修費用。 短短9個月內，樓價漲幅達到42%。 這樣的速度和幅度，在目前的市場環境下可謂相當可觀。
點石成金的秘密：裝修魔法與市場契機
這宗「賺價」個案的成功，可以歸結為幾個關鍵因素的疊加。首先是「平執殘裝」的策略。購入一個需要大量翻新的單位，通常意味著其買入價會低於同屋苑狀況較好的單位。這為買家提供了一個較低的入場門檻和潛在的增值空間。地產代理作為業內人士，可能更能準確判斷出「殘」的程度以及翻新所需的成本和時間，從而精準地估算潛在的利潤。
其次是裝修的魔法。一個精心設計和施工的翻新，能夠極大地提升物業的吸引力，使其從一個老舊、失修的空間轉變為一個迎合當下市場喜好的現代居所。對於買家而言，一個「新淨」且無需額外裝修的單位，無疑更具吸引力，也願意支付更高的價格。
更重要的是市場契機。這次交易的時間點，正值香港政府「撤辣」後。自2024年2月28日起，政府全面撤銷了包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）在內的所有住宅物業需求管理措施，俗稱「辣稅」。 在「撤辣」之前，持有住宅物業不足特定年期（例如兩年或三年）即轉售，需要繳納高額的SSD，稅率可高達樓價的10%至20%。 「撤辣」後，短期轉售不再需要支付這筆高昂的稅費，大大降低了短線交易的成本和風險，為這類快速買賣套利提供了政策上的便利。 這宗個案在持貨不足一年的情況下成功轉手並獲利，正是在「撤辣」政策背景下的一個典型例子。
稅務的羅生門：為何只需區區百元？
然而，這宗交易中最令人費解的部分，莫過於標題中提及的「只需交100蚊稅」。在近百萬的帳面利潤面前，區區百元的稅款顯得微不足道，也與大眾對於房產交易稅費的認知大相徑庭。
要解開這個謎團，需要釐清香港物業交易中涉及的主要稅項。物業交易主要涉及印花稅和利得稅。印花稅是在簽訂買賣合約時需要繳納的稅項，稅率根據物業種類、價值、買家身份及持有時間等因素而定。在「撤辣」後，住宅物業交易主要需要繳納從價印花稅（AVD）。 利得稅則是針對因買賣活動所產生的利潤而徵收的稅項，如果物業買賣被稅務局視為一項「生意」或「業務」活動，其利潤就需要繳納利得稅。 地產代理本身從事物業相關業務，其頻繁的物業買賣活動更容易被稅務局視為業務收入而徵收利得稅。
根據最新的印花稅政策，自2025年2月26日起，香港的從價印花稅稅率有所調整，其中一個重要的變化是將價值在400萬元或以下的住宅物業的從價印花稅統一調整為100元。 該屯門居屋單位最終以320萬元易手，正正落在了這個400萬元或以下的區間內。因此，買入這個單位的買家，在繳納從價印花稅時，確實只需支付100元。
由此可見，標題中的「只需交100蚊稅」，極可能指的是新買家在購入該單位時所繳納的從價印花稅，而非地產代理因賣出該單位所產生的利潤稅。對於地產代理而言，這近百萬的帳面利潤，雖然無需繳納SSD，但仍有可能需要繳納利得稅。稅務局會考慮多項因素來判斷物業買賣是否屬於應課利得稅的業務活動，包括交易的頻次、持有物業的時間長短、是否有系統性的買賣活動等。 即使是個人，如果其物業買賣被判定為「炒賣」性質，所得利潤也需要繳稅。
成功的策略與稅務的界線
這宗個案展示了在特定市場環境下，透過「平執殘裝」和快速翻新轉售，可以實現顯著的物業增值。而「撤辣」政策的實施，無疑為這類短線操作提供了更有利的條件。然而，值得注意的是，即使避免了高額的短期轉售印花稅，從物業買賣中獲得的利潤，特別是對於專業從事物業行業的人士而言，仍有可能面臨利得稅的責任。稅務局對於判斷物業交易是否屬於應課利得稅的業務活動有其一套標準，並非所有短線獲利都能倖免於利得稅。
這宗個案中的地產代理，憑藉其對市場的敏銳洞察和對翻新價值的把握，成功實現了一次高回報的物業投資。而「只需交100蚊稅」的說法，雖然可能是對買家稅負的描述，卻無意中凸顯了在「撤辣」後，某些特定價格區間物業交易的低印花稅成本，以及公眾對於短期物業買賣稅務問題的關注。在追求利潤的同時，清晰理解並遵守相關稅務法規，始終是每一個市場參與者應盡的責任。
