樓市風雲變幻，一買一賣皆是學問，尤其在近年充滿挑戰的市場環境下，每一次物業成交的背後，都可能隱藏著投資者的策略思量與市場的真實溫度。最近，屯門THE PARKVILLE基座商舖的一宗成交，便引起了市場的關注，宏安及趙朗合資持有的舖位以6000萬元易手，據報持貨近三年，最終或以平手離場。這宗交易不僅是一個數字的變動，更是當前商舖市場，特別是民生區商舖生態的一個縮影。
屯門「樓神」組合的商舖之旅
這宗備受矚目的成交主角，是位於屯門鄉事會路88號THE PARKVILLE（亦稱天生樓）的基座商舖。故事要從2021年說起，當時宏安地產夥拍長實執行董事趙國雄的兒子、資深投資者趙朗，斥資3億元向新世界購入了這個項目的地下及1樓共11個商舖單位，總樓面面積約13858方呎，呎價約2.16萬元。 購入時，新買家曾表示計劃將物業重新整合租客組合，打造成區內全新的民生消費圈，期望透過翻新及優化租戶，增加租金價值，實現資產增值。
宏安作為上市公司，其地產業務涵蓋廣泛，而趙朗作為資深投資者，尤其在工商舖市場具有豐富經驗，兩者的合作可謂強強聯手，當時市場普遍對此抱有期望。他們購入的THE PARKVILLE商舖，位處屯門中心點，毗鄰多個大型住宅屋苑及新墟街市，人流應有一定保證，具備發展民生消費的潛力。
拆售策略與市場考驗
購入項目後，宏安及趙朗並沒有選擇整體出售，而是採取了「拆售」策略，將大面積的基座商舖分拆成較細的舖位單元推出市場。 根據資料，他們曾在2022年底計劃將基座分拆成15個舖位出售，建築面積由約253至5498方呎不等，叫價範圍頗大。
拆售策略在過往的牛市中屢見不鮮，通過化大為小，可以降低單一投資門檻，吸引更多中小型投資者參與，從而加快資金回籠。然而，市場環境瞬息萬變，尤其在過去幾年，香港經濟面臨多重挑戰，零售業受到衝擊，商舖市場亦難免受到影響。
拆售過程似乎並不順利。據報道，2022年底首次拆售時並未錄得成交。 隨後，業主不得不調整策略，部分舖位減價4%至16%重新推出。 儘管如此，零星的成交才陸續出現。例如，2023年7月，地下一個約425方呎的舖位以1785萬元售出，較叫價低12.5%。 也有其他細舖錄得成交，呎價有所差異。
告別戰：全層舖位的割價求售
這次成交涉及的是THE PARKVILLE一樓全層連獨立入口的舖位，建築面積約10602方呎。 這可以說是整個基座商舖中面積較大的一部分。根據最新的報道，這個舖位最終以6000萬元售出。
值得注意的是，早在2024年5月，這個全層舖位曾以意向價約1.08億元推出市場標售，呎價約10168元。 然而，時隔一年多，最終成交價僅為6000萬元，較最初的叫價大幅下降了約44%。 這樣的割價幅度，足見業主對快速套現的渴求，也反映了當前大面積商舖面臨的市場壓力。
「平手離場」的成本計算
報道中提到，宏安及趙朗這次沽出 THE PARKVILLE 商舖，料為「平手離場」。 要理解「平手離場」的含義，不能僅僅看買入價和賣出價的表面數字。
首先，他們在2021年購入整個基座商舖的總價是3億元。 這3億元，包含了地下及1樓的11個舖位。這次售出的6000萬元，僅是其中一樓全層的部分。要判斷是否「平手」，需要綜合計算整個項目自2021年購入以來的總出售收入，與當年的購入成本以及期間持有的各項開支進行比較。
持有所謂的「成本」，除了最初的買入價外，還包括：
- 交易成本： 印花稅、律師費等。
- 裝修翻新費用： 為了「重新整合租客組合」和「打造成區內全新民生消費圈」，必然投入了翻新裝修的費用。
- 持有成本： 差餉、地租、管理費等。這些費用對於大面積商舖而言，累積三年並非小數目。
- 利息支出： 如果當初是透過貸款購入，這三年間的利息支出也是重要的成本。
- 空置成本或租金收入： 雖然部分舖位有租約，帶來租金收入，但如果拆售期間部分舖位空置或租金不及預期，也會影響整體回報。
考慮到這三年來的各種成本，如果最終的總出售收入僅僅等於或略高於當年的購入價3億元，那麼確實只能算是「平手離場」，甚至可能是輕微虧損。
為什麼選擇此時平手離場？
在投資市場，尤其是在房地產，很少有投資者追求「平手」。通常，投資者期望通過持有物業，獲得租金回報和資產升值。三年前購入的項目，在投入了時間和資源進行改造和拆售後，最終選擇以平手（或微利/微虧）離場，可能有多方面的原因：
- 市場下行壓力： 近年香港零售市道持續疲弱，影響商舖的租金和售價。 雖然民生區商舖相對穩定，但也難免受大環境影響。持續的市場不確定性，可能讓投資者傾向於鎖定成果，避免未來進一步的價值下跌。
- 變現需求： 無論是宏安還是趙朗，可能都有其他的投資項目需要資金。儘管這個項目可能未達到最初的增值目標，但能夠收回大部分本金，將資金轉投到其他更有潛力或流動性更好的項目，也是一種合理的商業決策。
- 拆售進度未如理想： 近三年才售出最後一組舖位，顯示拆售過程比預期要長。 長時間的拆售不僅增加了持有成本，也可能消耗了管理資源。及時結束項目，有助於集中精力於其他業務。
- 割價促銷以完成清售： 為了盡快完成所有舖位的出售，尤其是在拆售後期，對於餘下的大面積或較難消化的單位，可能會採取更大幅度的價格調整來吸引買家。這次全層舖位大幅割價，便可能是為了達成項目整體清售的最後一步。
屯門民生區商舖的啟示
THE PARKVILLE商舖的交易，也為屯門乃至其他民生區的商舖市場帶來一些啟示。民生區商舖一向被視為較穩健的投資類別，受經濟週期波動影響相對較小。然而，即使在民生區，大額投資和拆售策略也面臨挑戰。成功的關鍵不僅在於地理位置和人流，更在於精準的市場定位、租戶組合的優化以及應對市場變化的靈活性。
這次交易的買家身份雖然未在報道中詳細披露，但以6000萬元的價格購入逾萬方呎的商舖，相信具備相當的實力，並且可能對屯門區的未來發展或特定的商業模式有所規劃。 未來這個舖位將如何被利用，能否為屯門的民生消費帶來新的活力，值得繼續關注。
結語：市場的真實回聲
宏安及趙朗出售屯門THE PARKVILLE商舖的交易，是當前香港地產市場，尤其是商舖領域的一個真實寫照。它告訴我們，即使是經驗豐富的投資者和實力雄厚的企業，在面對充滿變數的市場時，也可能需要調整預期，甚至選擇平手離場。這宗交易的背後，是對三年投資週期的審視，是對市場供需變化的應對，也是未來其他投資者進行決策時可以借鑒的一個案例。在尋求資產增值的道路上，穩健與靈活，往往是成功不可或缺的兩翼。
