心思縝密的讀者，您是否也感受到一份深切的不安，特別是身處於看似穩健的中產階層？當我們努力工作，追求更好的生活品質時，那些關於「飯碗不保」的風聲，卻如幽靈般纏繞，揮之不去。這份憂慮，不只影響著每日的心情，更在不知不覺中，凍結了原應活絡的市場脈絡，特別是與普羅大眾息息相關的房地產市場。美聯主席黃建業先生的觀察，精準地描繪了當前樓市所面臨的困境，而這困境的核心，正是源於中產階層對未來的不確定感。
這是一場心理與經濟交織的風暴，它讓原本應該順暢運轉的「換樓鏈」陷入停滯。何謂「換樓鏈」？簡單來說，就是當小單位業主換大單位、大單位業主再換更大或更優質單位，這樣一環扣一環的交易過程，是支撐樓市流動性的重要基石。一旦這個鏈條斷裂，市場的活力就會大打折扣。
經濟逆風下的中產焦慮
黃建業先生的分析，點出了當前中產人士普遍存在的焦慮來源。中美關稅戰的陰霾，讓全球經濟前景蒙上不確定性，香港作為高度外向型的經濟體，自然無法倖免。特別是過去被視為經濟支柱的金融、銀行及會計等行業，近期卻頻頻傳出裁員消息，這對許多身處其中的中產專業人士而言，無疑是一記重擊。他們擔心自己的工作崗位不再穩固，收入可能隨時受到影響，這種「飯碗不保」的恐懼，迫使他們在財務決策上變得異常謹慎。
這種謹慎，首先體現在對大額支出的迴避。購置或更換物業，往往是家庭最大的一筆投資。在前景不明朗的情況下，即使有改善居住環境的需求，也會因為擔心未來的還款能力而選擇觀望。黃建業先生提到，即使在低息環境下，吸引了部分本地購買力回歸，但這些購買力主要集中在細價樓，中大型單位並未因此大幅受惠。 這正說明了擔憂「飯碗」問題的中產，延遲了他們升級物業的計畫。
除了個人層面的擔憂，企業主和高資產人士也面臨壓力。黃建業先生指出，老闆級人士擔心「結業清貨」和「資產貶值」。 這種擔憂同樣會傳導至房地產市場，他們可能因此打消擴充業務或投資優質物業的念頭，進一步削弱了市場的交易動能。
換樓鏈的斷裂與樓市的「量升額跌」
換樓鏈未能啟動的直接後果，就是樓市出現「量升額跌」的情況。黃建業先生指出，雖然上半年整體住宅物業成交量按年有所上升，但成交金額卻預計下跌約一成，創下九年來的同期新低。 這種背離現象，正是因為市場交投主要由細價樓主導所致。換句話說，剛性需求或對樓市仍有信心的買家，趁低吸納細價單位，增加了成交量，但中高價位的換樓及投資需求不足，導致整體成交金額下滑。
這種結構性的問題，使得樓市復甦步伐受到拖累。黃建業先生強調，過往樓市回升往往由豪宅及中大型單位帶動，它們的成交能夠為市場注入信心和流動性。 然而，目前中大型單位交投持續低迷，未能發揮帶動作用，使得整體市場難以形成向上突破的動力。
細價樓的活躍，固然為市場帶來一定的支撐，但不足以彌補換樓鏈斷裂所帶來的影響。根據美聯物業研究中心的數據，今年首五個月，新盤中600萬或以下單位的佔比首次超過六成，創下《一手住宅物業銷售條例》生效以來的新高。 這進一步印證了市場重心下移，反映出購買力受到限制，以及中產換樓意願的低迷。
突破困局的思考
面對當前的樓市困境，黃建業先生提出了一些建議，希望能為市場注入「活水」，以「外需」激活「內需」。他倡議積極考慮設立「跨境購房通」，便利內地資金和人才來港置業。 此外，他也建議全面放寬投資移民至任何樓價的物業，並將樓價全數計入投資額，以吸引高質人才並幫助消化供應。
這些建議的核心，在於引入外部力量來彌補本地購買力，特別是中產換樓需求的不足。透過吸引內地買家和投資移民，有望增加中大型單位的成交，重新啟動換樓鏈，從而帶動整個樓市的復甦。
然而，要真正化解中產人士的「飯碗不保」焦慮，並非單靠刺激樓市政策就能完全實現。這需要更廣泛的經濟層面的改善，包括穩定就業市場、提振消費信心以及優化整體營商環境。只有當大家對未來充滿信心，不再擔心生計問題時，他們才會有更強的意願進行長期且大額的投資，例如換置更大的居所。
結語：信心的重建之路
美聯主席黃建業先生的分析，如一面鏡子，照出了當前香港樓市的真實寫照。中產人士「飯碗不保」的深層焦慮，是導致換樓鏈未能啟動的關鍵因素，進而引發了樓市「量升額跌」的結構性問題。要打破這個僵局，需要政府、企業和社會各界的共同努力。除了必要的樓市調控和刺激措施外，更重要的是重建市場信心，穩定經濟預期，讓廣大的中產階層能夠安心工作，敢於消費，樂於投資。只有這樣，樓市的「換樓鏈」才能重新連接，市場的活力才能真正釋放，香港經濟才能邁向更穩健的未來。
