風聲鶴唳中的地產故事：一個「舖王」家族的資產縮影
近年來，香港的地產市場經歷著前所未有的變革，昔日的榮景似乎已漸行漸遠。在這波動起伏的市場中，一個曾經叱吒風雲、以專注舊樓和舖位而聞名的家族，其資產的變動無疑是市場情緒的最佳寫照。當家族旗下持有逾九成業權的太子區一幢舊樓，赫然以「銀主盤」姿態出現在市場上，並且叫價較購入價大幅下跌六成，這不僅是一宗單一的物業買賣個案，更折射出當下地產市場的深層次調整與挑戰。
昔日風光：舊樓併購的雄心壯志
已故「舖王」鄧成波先生及其家族，過往在香港地產界是個響噹噹的名字。他們獨具慧眼，深耕舊樓及舖位市場多年，憑藉其獨特的收購策略和市場判斷，累積了龐大的物業王國。收購舊樓並統一業權，繼而進行重建或翻新，是他們慣用的增值手法。這種模式在過往的市場環境下，往往能帶來可觀的回報，也讓家族積累了「舖王」的美譽。
這次成為市場焦點的太子大南街39至43號舊樓，正是鄧成波家族在2019年斥資約2.2億元購入的資產。當時的市場氣氛與今日截然不同，購入舊樓統一業權，預期進行重建或活化，是許多投資者看好的方向。該物業地盤面積約2,895平方呎，樓高六層，總面積約10,142平方呎。家族當年成功整合了逾九成的業權，顯示其對此項目抱有較大的發展決心，甚至曾於2021年申請強拍以收購餘下業權。高比例的業權持有，通常意味著對物業具有較強的控制力，為未來的開發鋪平道路。
潮水退去：資產負擔下的無奈「銀主盤」
然而，市場風向突變，疊加多重因素的影響，地產市場步入調整期。對於高度依賴借貸進行收購和發展的投資者而言，市場下行、融資環境收緊，無疑帶來了巨大的壓力。鄧成波家族近年來頻繁出售資產，部分甚至大幅蝕讓離場，顯示其面臨財務挑戰。
「銀主盤」的出現，正是資產持有人未能履行貸款合約，最終導致物業被債權人（通常是銀行或其他金融機構）接管並委託代理出售的結果。太子大南街的這幢舊樓，在尚未完成所有業權收購及發展計畫前，便不幸淪為「銀主盤」。這說明即使是經驗豐富的投資者，在面對宏觀經濟和市場環境的劇烈變化時，也難以完全規避風險。銀主接手後，為了盡快回收債務，往往會以較低的價格放售物業，這也是「銀主盤」通常低於市價的原因之一。
數字背後的衝擊：六成跌幅的警示
最令人矚目的，莫過於該物業現時的意向叫價——9000萬元，與2019年的2.2億元購入價相比，跌幅高達六成。簡單的數字對比，揭示了這宗交易中蘊含的巨大虧損。這六成的跌幅，不僅是紙面上的財富縮水，更是對當年投資判斷和市場前景預期的一次沉重打擊。
造成如此巨大跌幅的原因是多方面的。首先，整體地產市場的下調是根本因素。近年來，住宅及工商舖物業價格均有所回落。其次，該物業以「銀主盤」形式出售，通常意味著銷售過程需要在一定時間內完成，價格策略會更為進取以吸引買家，加速交易流程。第三，舊樓的價值評估與重建前景緊密相關，當市場對未來重建活動持審慎態度，或統一業權的難度和成本增加時，其估值自然會受到影響。儘管該物業目前全數租出，部分樓層用作學生宿舍，提供穩定租金回報，但在高額債務和市場下行壓力下，租金收益率已不足以支撐其過往的高估值。
市場新訊號：危與機並存
鄧成波家族這宗太子舊樓淪為「銀主盤」並大幅折讓放售的個案，為當下的地產市場提供了一個清晰的訊號。對於其他持有類似資產、特別是高度依賴融資進行舊樓併購的投資者而言，這是一記警鐘，提醒他們審視自身的財務狀況和資產組合風險。對於銀行等債權人而言，如何處理這些不良資產、平衡回收債務與市場價格，也是一個持續的挑戰。
然而，市場的「危」往往也伴隨著「機」。對於具備資金實力、看好舊樓活化或重建潛力的新買家而言，這些大幅折讓的「銀主盤」或許是難得的入市機會。有市場人士指出，舊樓翻新成學生宿舍等用途，在香港這樣國際專上教育樞紐的需求下，仍具有潛在的回報空間。關鍵在於買家能否成功購入、有效管理及提升物業價值。
故事未完：市場調整下的未來路徑
太子大南街舊樓從「舖王」家族的併購目標，淪為大幅折讓的「銀主盤」，其間的波折，是香港地產市場一個生動的註腳。它提醒我們，地產投資並非只漲不跌的神話，市場的週期性波動和突發事件，都可能對資產價值產生巨大影響。
鄧成波家族的經歷，是許多大型投資者在市場調整期所面臨困境的一個縮影。如何在這個充滿挑戰的環境中調整策略、化解風險，將是未來一段時間內市場持續關注的焦點。而這宗舊樓的最終成交價和接手買家的後續動作，也將為評估舊樓市場前景和「銀主盤」的吸引力，提供重要的參考。這場關於資產、債務與市場起伏的故事，顯然還沒有走到終點。
