樓市回升講足三年！每次僅數月便見光死 要止跌回升談何簡單
樓市迷霧：為何「回升」總是短暫的幻象？
香港的房地產市場，在過去三年裡，彷彿陷入了一個難解的循環。每一次當市場出現些許暖意，「回升」的聲音便此起彼落，帶來希望的曙光。然而，這些光芒總是轉瞬即逝，短短數月後，市場便再次回歸沉寂甚至下跌，「見光死」成為常態。這不僅讓期待入市或換樓的市民感到困惑，也讓市場分析人士頻頻「跌眼鏡」。究竟是什麼樣的力量，讓樓市的止跌回升之路如此崎嶇？要解答這個問題，我們需要深入剖析影響樓市的各項關鍵因素。
三年回升路，五次「見光死」的現實
回顧過去三年，香港樓市確實經歷了多次短暫的反彈嘗試。根據數據顯示，自2022年以來，至少有五次市場出現了被認為是「回升」的跡象。例如，政府放寬按揭限制、推出「減辣」甚至「撤辣」措施後，市場交投量確實一度活躍，部分買家趁機入市，帶動樓價輕微回升。然而，這些反彈往往未能持續超過三個月，便又回到下跌軌道。 這種模式，讓人不禁質疑，這些所謂的「利好」因素，為何只能帶來如此短暫的效應？
市場的普遍反應是，這些政策刺激雖然能釋放一部分積壓的需求，例如「撤辣」後，非首置買家和非本地永久居民的入市意願增加，帶來了一次性的成交量井噴。 但這種刺激作用，並非長期性的動力。一旦這部分需求被消化，而導致樓市下行的核心問題未能解決，市場便會再次顯露疲態。 這種情況的頻繁出現，讓市場對政策的「救市」效果產生懷疑，也加劇了觀望情緒。
主導樓市走向的幕後推手
要理解樓市為何難以持續回升，我們必須審視那些真正左右市場長遠走勢的深層次因素。這些因素錯綜複雜，既有外部的宏觀經濟環境，也有內部的供需關係及政策調控。
首先，宏觀經濟環境是影響樓市的關鍵。過去幾年，全球經濟面臨多重挑戰，包括地緣政治風險、通脹壓力以及主要經濟體的貨幣政策調整。特別是美國的加息週期，對與美元掛鈎的港元產生直接影響，提高了按揭貸款的成本，削弱了買家的負擔能力。 雖然市場普遍預期加息週期已接近尾聲，甚至可能在未來迎來減息，這被視為樓市的潛在利好。 然而，息口走勢的不確定性以及高息環境的持續時間，仍然是籠罩在樓市上空的陰雲。
其次，供求關係的變化對樓市影響深遠。雖然有觀點認為政府的人才引進計劃會增加房屋需求，但這種需求的轉化需要時間，短期內對租金市場的支撐作用可能更為明顯，對樓價的推升作用則相對有限。 另一方面，市場上的房屋供應量，特別是新盤的累積貨尾，仍然處於高位。 發展商為了加快資金回籠，不得不採取減價促銷策略，這對二手市場價格構成壓力，形成「量升價跌」的局面。 加上未來幾年龐大的公營房屋供應預期，也會分流一部分潛在的私樓購買力。 供過於求的壓力，使得樓市難以擺脫下行趨勢。
再者，市場情緒和信心亦是重要的影響因素。頻繁的「見光死」反彈，已經消耗了部分買家的信心。當市場缺乏明確的上升動力，許多潛在買家會選擇繼續觀望，等待樓價進一步調整或更有利的入市時機。 這種觀望情緒，進一步降低了市場的活躍度，形成了負向循環。
止跌回升的挑戰與未來展望
綜合來看，要實現樓市的可持續止跌回升，單靠短期的政策刺激是遠遠不夠的。這需要多個有利因素的同時出現和長期作用。
減息雖然是市場期待的重要利好，但其效果並非立竿見影，且需要配合其他因素才能產生更大的推動力。 全球經濟的復甦速度、內地經濟的表現以及中美關係的發展，都將對香港樓市產生外部影響。 內部而言，房屋供應的結構性問題、人才引進計劃對實際居住需求的轉化程度，以及發展商的去庫存壓力，都是需要時間消化的挑戰。
此外，提升市場信心也是關鍵。政府需要更清晰和具體的長遠房屋政策，穩定市場預期。銀行在按揭貸款方面的取態，例如會否進一步放寬按揭成數或降低利率，也會影響買家的入市意願。
從長遠來看，香港作為國際金融中心的地位、持續的人口流入（包括人才引進）以及經濟的逐步復甦，仍然是支撐樓市的基本面因素。 然而，這些因素需要時間來發酵和顯現其影響。在短期內，樓市仍可能在各種利好和利淡因素的拉扯下，呈現波動和反覆的狀態。正如一些分析所指，2025年的樓市走向仍存在不確定性，可能會繼續經歷波動，能否真正止跌回升，取決於多個關鍵因素的發展。
漫漫長路：樓市的未來猜想
樓市的止跌回升，從來就不是一件簡單的事情。過去三年裡，短暫的回升嘗試如同曇花一現，迅速凋零，正是多重複雜因素交織影響的結果。要打破這種「見光死」的循環，需要宏觀經濟環境的持續改善、供求關係的逐步平衡，以及市場信心的穩固建立。這是一條漫長而充滿挑戰的道路，我們或許還需要更多的耐心，才能看到樓市真正迎來持續而穩健的回升。在此之前，市場的每一次波動，都提醒著我們，樓市的變幻莫測，以及止跌回升的談何容易。
