市場一隅的縮影：從馬鞍山嵐岸蝕讓個案看樓市的起伏
近期市場上，一宗位於馬鞍山嵐岸的單位成交引起不少關注。據報導，一個實用面積約590平方呎的三房單位，最終以708萬港元易手，然而，原業主在約四年前以830萬港元購入此單位，意味著這次交易帳面蝕讓約122萬港元，跌幅接近15%。這宗個案不僅是一個單一的物業買賣，更是當前香港樓市面臨調整的一個縮影，值得我們深入剖析其背後的原因及帶來的啟示。
為何會「帳面見紅」？探究蝕讓的多重因素
嵐岸這個單位為何會在短短四年內出現 sizable 的跌幅？要理解這點，我們需要將目光從單一的成交拉寬至整體市場環境。自2021年香港樓市見頂後，受到多項內外因素影響，樓價便開始進入調整期。
首先，全球息口上升是影響香港樓市的關鍵因素之一。為了應對通脹，全球多國央行，包括與港元掛鈎的美元，紛紛進入加息周期。 高息環境增加了置業的成本，準買家的供樓負擔加重，削弱了他們的購買力，導致市場需求減弱。相比之下，租金雖然有所上升，但在部分情況下，租樓的成本可能低於供樓，這也讓部分潛在買家選擇暫時觀望或轉買為租。
其次，近年來的新盤供應策略也對二手市場構成壓力。發展商為了加快資金回籠，在新盤定價上採取較為積極的策略，甚至不惜以低於市價開售，這對周邊的二手屋苑造成比價效應，業主若想成功出售物業，往往需要調低叫價才能吸引買家，導致二手樓價受壓。 馬鞍山作為一個有不少新發展項目的地區，自然也會感受到這種壓力。
再者，市場氣氛的轉變亦不容忽視。前幾年樓市持續向上，市場情緒較為樂觀，買家入市意欲較高。然而，隨著樓價掉頭向下，市場觀望情緒轉濃，部分業主因應自身財務狀況或對後市看法轉趨保守，選擇減價甚至蝕讓出售物業。這種「蝕讓」個案的增加，又會反過來影響市場的信心，形成一種螺旋式下跌的心理預期。
具體到嵐岸這個單位，雖然其590平方呎的實用面積及三房連套房的間隔對於家庭客來說具有一定的吸引力，但在整體市場下行的環境下，加上原業主購入時正值樓市相對高位（2021年），其購入成本本身就較高，因此在市場調整時更容易出現帳面虧蝕。
馬鞍山樓市的區域特性
馬鞍山作為新界東的一個主要住宅區域，其樓市走勢與整體大市緊密相關，但也具有一定的區域特性。嵐岸位於馬鞍山，其樓價除了受全港性因素影響外，區域內的供需情況、交通配套、社區設施等也會對樓價產生影響。近年來，馬鞍山及鄰近區域也有新的住宅項目落成及推出，增加了區內的供應，這在一定程度上也會對區內二手樓價造成影響。
回顧過去幾年的市場數據，可以看到香港整體樓價自2021年高位已累計下跌不少。 雖然政府在2024年初「撤辣」後曾為市場帶來短暫的小陽春，但樓價升勢未能持續，並在隨後的時間裡恢復跌勢。 在此大環境下，即使是質素不俗的屋苑單位，也難以完全倖免於樓價的調整。一些報告顯示，即使是藍籌屋苑，近年的成交呎價也有所下跌。 馬鞍山區內的個別屋苑也錄得不同程度的跌幅，有些甚至跌破多年前的水平。
面對樓市波動，業主和準買家如何應對？
嵐岸這宗蝕讓個案再次提醒我們，房地產市場並非只升不跌的神話。對於現有業主而言，如果購入時屬於高位，且並非作長期自住打算，當市場出現調整時，便需要有面對資產可能暫時貶值的心理準備。是否選擇「止蝕離場」，則取決於個人的財務狀況、對後市的判斷以及資金的靈活度。
對於準買家而言，當前市場出現較多蝕讓個案，或許意味著存在一些議價空間。然而，入市前仍需謹慎評估自身負擔能力，充分考慮未來可能的加息風險以及樓市進一步調整的可能性。詳細了解目標區域及屋苑的近期成交記錄和市場趨勢，比較不同單位的價格和質素，做出理性的置業決策至關重要。
同時，政府的房屋政策、經濟環境的變化、以及地緣政治等因素都可能對未來樓市走向產生影響。密切關注這些宏觀層面的信息，有助於更全面地判斷市場風險和機遇。
市場調整下的冷靜與觀察
馬鞍山嵐岸的這宗成交，是香港樓市在經歷過熱之後進入調整期的一個縮影。這種調整是市場自身供需關係、利率環境及宏觀經濟等多重因素共同作用的結果。雖然「帳面蝕讓」的數字令人觸目，但也應看到，市場的波動是常態，沒有永恆的上漲，也沒有無止境的下跌。
對於置業人士而言，重要的是保持冷靜和理性。不要被單一的成交個案或市場情緒過度影響，而是要深入了解市場的真實情況，評估自身的風險承受能力，並根據自身實際需求做出最適合的決策。無論是選擇入市還是繼續觀望，充分的資訊收集和審慎的分析都是必不可少的。這次嵐岸的蝕讓個案，正是市場給予所有參與者的一堂寶貴課程。它提醒我們，在追逐資產增值的同時，更應敬畏市場，理解風險，才能在複雜多變的樓市中行穩致遠。
