樓市風向球：六月交投能否「龍精虎猛」？
香港樓市，這個牽動無數港人心弦的「溫度計」，在進入六月之際，似乎正處於一個充滿期待與變數的十字路口。過往的經驗告訴我們，「五窮六絕」或許只是一個說法，真正的市場走向，往往需要更深入的剖析與觀察。有論點認為，六月整體樓宇買賣蓄勢待發，一手及二手住宅有望雙雙回勇，甚至樂觀地預計總成交量可以上望7,900宗。這個數字究竟是基於什麼樣的判斷？又將會面臨哪些潛在的挑戰？
峰迴路轉：上半年樓市的「撤辣」效應與後續發展
回顧2024年上半年，香港樓市可謂經歷了一場「驚心動魄」的旅程。 年初市場延續了前期的低迷氛圍，但二月底政府全面「撤辣」的政策，如同一劑強心針，為市場注入了強勁的動力。 三月及四月的物業成交量和金額迅速攀升，其中四月整體物業註冊宗數更接近一萬宗，成交額超過830億港元，風頭一時無兩。 撤辣後的「小陽春」讓市場一度對樓市前景充滿憧憬。
然而，好景不常，「撤辣」帶來的短期刺激效應似乎並未能持久。自五月起，市場的購買力被提前消化，加上利率高企的環境仍未見明顯改善，買家入市態度再度轉趨謹慎，樓市很快就重回平靜，交投量開始回落。 中原地產的數據顯示，截至六月中，六月份整體樓宇買賣合約登記宗數較五月預計有所下跌，一手及二手住宅的成交量均呈現下滑趨勢。 美聯物業的數據也印證了這一點，六月整體註冊宗數較五月回落近三成，為近三個月新低。
六月「蓄勢待發」的預測：基於什麼？
儘管六月上半月的數據顯示市場有所放緩，但為何仍會有樂觀預測認為六月整體交投量能上望7,900宗呢？這可能基於對市場潛在動力的預期。
首先，季節性因素與滯後效應。土地註冊處的數據通常會較實際成交時間有所滯後。因此，六月份的登記數字，很大程度上反映的是五月中旬至六月上旬的實際市況。如果在五月下旬至六月上旬市場氣氛有所回暖，這將在六月的最終數據中得到體現。
其次，潛在的減息預期與資金流向。雖然目前利率仍高企，但市場普遍對未來美聯儲減息抱有預期，這有望減輕供樓負擔，刺激買家入市意願。 若有資金流入市場，或拆息有所回落，都可能帶動樓市交投回升。
第三，發展商的推盤策略。在市場氣氛轉淡的情況下，發展商可能會調整推盤策略，以更具吸引力的價格推出新盤，以加快資金回籠。 新盤的低價促銷可能會吸引部分買家從二手市場轉向一手市場，從而帶動整體成交量。
第四，積累的購買力。儘管市場經歷了波動，但「撤辣」後釋放的購買力並未完全消失，部分買家可能仍在等待合適的時機入市。一旦有新的利好消息出現，這部分積累的購買力可能會迅速釋放。
挑戰依然存在：實現7,900宗目標的阻礙
然而，要實現六月整體交投量上望7,900宗的目標，市場仍面臨不少挑戰。
首先，宏觀經濟環境的不確定性。全球經濟仍面臨諸多不確定性，包括地緣政治風險、通脹壓力等，這可能會影響市場信心和買家入市意願。中美關稅戰等外部因素也可能對香港經濟和樓市造成負面影響。
其次，銀行收緊按揭政策。在減息預期不明朗以及市場風險增加的情況下，銀行可能會逐步收緊按揭審批，這會增加買家的融資難度，影響成交量。
第三，大量未售出單位的庫存。目前市場上仍有大量的已落成但未售出的私人住宅單位，庫存量處於近年高位。 這導致市場供需失衡，發展商和二手業主需要通過降價來吸引買家，對樓價構成下行壓力，也可能影響買家的入市信心。
第四，二手市場的議價空間。在整體市場偏淡的情況下，二手業主可能會繼續擴大議價空間，部分二手盤甚至出現蝕讓成交，這反映了市場的悲觀情緒，也可能會讓部分準買家選擇觀望，期待更低的價格。
結語：樓市的「冷」與「熱」交織
六月樓市能否如部分預期般「蓄勢待發」，實現7,900宗的交投量，仍有待觀察。目前的數據顯示，市場在經歷了撤辣後的短暫熱潮後，正重回調整階段。雖然潛在的利好因素如減息預期、發展商的推盤策略等可能為市場帶來一定的動力，但宏觀經濟的不確定性、銀行收緊按揭以及高企的庫存量等因素，都對市場構成挑戰。
樓市的走向從來不是單一因素決定，它是經濟、政策、心理等多重力量角力的結果。六月能否迎來真正的「回勇」，實現預期的成交量，將是驗證市場是否已經觸底回升的重要指標。在這個充滿變數的時刻，市場參與者更需要保持審慎，密切關注各項數據和市場動態，才能在這個複雜的環境中做出明智的決策。
