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土地新思維：象徵式地價背後的意義與挑戰
近期，香港政府以象徵式地價批出紅磡及將軍澳兩幅原預留作其他用途的土地予市區重建局（市建局），消息一出，旋即引起市場廣泛討論。這項舉措不僅是政府支援市建局應對「高買低賣」財困的緊急方案，更折射出在當前經濟及物業市場不明朗下，政府在土地運用及市區更新策略上的新考量。萊坊指出，這次不收取市場地價的做法相對罕見，尤其考慮到這些土地最終將改劃作住宅用途並推出市場，其背後的意涵值得深入探討。
當前困境：市建局的財政壓力
市區重建是城市發展中不可或缺的一環，旨在改善舊區居住環境，提升城市宜居度。然而，這項工作涉及龐大的前期收購成本。近年來，香港物業市場面臨調整，市建局在收購舊樓時往往需要以較高的價格，但其後推出的重建項目，特別是在市場疲弱時，卻可能面臨回標價低甚至流標的情況，形成了「高買低賣」的困境，嚴重影響市建局的現金流。 儘管市建局已採取多項措施，例如調整項目推展步伐、對外融資、優化招標條件及控制營運成本等，但最新的評估顯示，若市場持續放緩且招標結果不如預期，市建局仍需要額外的財政支持才能維持重建動力。 在這樣的背景下，政府出手支援，透過象徵式地價批出土地，無疑是為市建局注入一劑強心針，協助其履行重建使命。
象徵式地價：非常時期的非常手段？
以象徵式地價批出土地予特定機構，在香港並非沒有先例。政府過往會以象徵式地價，將土地批予香港房屋委員會興建資助房屋，或批予非牟利教育、醫療及慈善機構作學校、醫院、社會福利等社區設施用途。 然而，這次批出的兩幅土地，尤其是將軍澳用地，原規劃作公營房屋，現改劃為住宅用途，未來預計會推出市場作私樓發展。 萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明便指出，將這些日後會建成住宅項目的土地以象徵式地價批出，在市場狀況不甚明朗的當下，不收取市場地價確實是較為罕見的做法。 這反映了政府在權衡公共利益與市場原則之間，傾向於優先確保市區重建工作的持續推進。
紅磡與將軍澳：地盡其用的新佈局
這次獲批的兩幅土地各具特色。紅磡庇利街用地淨面積約7,610平方米，原預留作學校用途，經教育局檢視後認為可釋出。 這幅地位於市區，周邊基建配套相對完善，批予市建局後，可與九龍城一帶的重建項目產生協同效應，並有望增加該區的休憩空間及改善行人暢達度。 將軍澳第137區用地淨面積約9.15公頃，規模較大，原計劃作公營房屋發展。 政府解釋，考慮到房委會項目優次調整，加上未來十年公營房屋土地供應目標充足，將此地批予市建局不影響整體供應。 同時，將軍澳第137區仍有廣闊土地可靈活調配公私營房屋比例，為長遠規劃提供彈性。 這兩幅土地的批出，不僅為市建局提供了寶貴的土地資源，也體現了政府在土地規劃上的應變和調整。
未來展望：挑戰與機遇並存
象徵式地價批地雖然解決了市建局眼前的燃眉之急，但也帶來一些挑戰和深遠影響。首先，如何確保這些土地能真正提升市建局的融資能力，並將所得收入有效地用於舊區重建項目，是關鍵所在。行政會議已就批地訂明要求，市建局須善用這兩幅用地提升融資能力，並與政府檢討運作及財政模式，確保在市場波動下可持續推動重建。 其次，將原計劃作公營房屋的將軍澳用地改劃作住宅用途，並可能最終流入私人市場，雖然政府強調不影響十年期公營房屋供應目標，但仍需密切關注長遠公營房屋供應的穩定性。
從更宏觀的角度來看，這次事件也引發了關於市區更新模式的討論。除了大規模的重建，加強樓宇復修工作亦是延長舊樓可使用年期、降低重建迫切性的重要途徑。 市建局需要在2026年前就如何加強樓宇復修提出具體建議。
總而言之，政府以象徵式地價批出紅磡及將軍澳用地予市建局，是應對市建局財困及推動舊區重建的策略性舉措。這既是政府支援公共機構的一貫政策延續，也在當前特殊的市場環境下呈現出不同尋常的一面。這次批地為市建局帶來了改善財政的契機，但也對其如何善用資源、實現可持續發展提出了更高的要求。同時，公眾也將繼續關注政府在平衡各類房屋需求、優化土地資源配置方面的長遠策略。這一步棋，既有解燃眉之急的智慧，亦潛藏著需要審慎應對的挑戰，其最終成效，將在未來的城市發展中逐漸顯現。
