思緒凝結的樓市：解讀上月預售樓花「零批出」、「零申請」現象
當齒輪不再轉動，市場的脈搏似乎也跟著暫停。地產市場的「預售樓花同意書」，如同新盤推出的發令槍，其批出與申請的數據，一直是觀察市場動向的重要指標。然而，上月（五月）地政總署公佈的數據卻令人矚目——預售樓花同意書的批出和申請數字，雙雙掛零，出現了「零批出」、「零申請」的罕見情況。這個現象，上一次出現已經是三年前的二零二二年二月，當時是受到新一波疫情的嚴重影響。再往前追溯，更要回到二零一三年四月。這次的「零」重現，究竟是市場的暫時性停滯，還是更深層次變化的預示？
沉默的訊號：為何發展商選擇「踩煞車」？
「零申請」最直接的解讀，意味著在該月份，沒有發展商提交新的預售樓花申請。預售樓花同意書，就像是賣樓花的「牌照」，沒有申請，就代表暫時沒有新的樓花項目排隊等候推出。這個「零」，並非突如其來，而是發展商在當前市場環境下，經過深思熟慮後的策略性選擇。
其中一個主要原因，是目前龐大的新盤庫存量。根據數據顯示，現時市場上的新盤庫存量已超過二萬個單位。 雖然過往一年的新盤成交量也接近二萬個，但這並不足以完全消化現有的庫存。 庫存壓力，讓發展商在推盤時面臨更大的去貨挑戰，尤其是在定價方面，稍有不慎就容易導致銷售緩慢。
此外，融資成本的居高不下也是發展商放慢腳步的關鍵因素。雖然利率未來可能調降，但目前香港銀行同業拆息（H按）的封頂息率仍維持在約四至四點一二五厘的高位，建築貸款的成本同樣昂貴。在推盤銷售前景不明朗的情況下，發展商會傾向於先「慳成本」，減少不必要的開支，包括暫緩新項目的開發與申請。
另一個促使發展商觀望的因素，是自政府撤銷樓市需求管理措施（俗稱「撤辣」）後，市場消化現有庫存的速度仍需觀察。儘管稅項減免在一定程度上刺激了交投氣氛，但整體樓價仍在調整階段。 發展商或許希望等待市場對「撤辣」有更清晰的反應，再決定新盤的推出時機和策略。
冰封與解凍：市場的供給與需求博弈
「零批出」的情況，則代表地政總署在上月沒有批准任何預售樓花申請。這通常與「零申請」相輔相成，沒有新的申請進入流程，自然也就不會有新的批出。然而，值得注意的是，即使上月出現「零批出」，目前仍有約十七個項目正在等待審批，涉及約六千五百一十七個單位。這個數字與四月份相若，顯示雖然沒有新增申請，但已在流程中的項目並未減少。
從供需角度來看，「零批出」、「零申請」意味著短期內市場上不會有全新的樓花項目供應。然而，這並不代表市場缺乏供應。正如前文所述，現有的新盤庫存以及已獲批預售但尚未開售的單位數量依然龐大。 截至四月底，已獲批預售但尚未發售的私人住宅單位超過一萬六千個，加上累積的貨尾單位，可隨時推售的新盤單位總數接近四萬個。因此，「零申請」更多是發展商基於市場現況的主動調整，而非供應鏈的斷裂。
市民心態的轉變：從樓花到現樓
在當前的市場氛圍下，市民的置業心態也出現了 subtle 的轉變。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，目前市民更傾向於購買現樓，而非樓花。這種偏好源於多方面因素：購買現樓可以即時入住或收租，避免了等待樓花落成期間的未知數和額外支出；此外，在市場波動較大的時期，現樓的價格和質素看得見摸得著，風險相對較低。
發展商也意識到這一點，即使早早申請到樓花預售，也未必能保證快速銷售。 因此，放緩樓花申請步伐，轉而專注於銷售現有庫存，成為更為務實的策略。
撥開迷霧：未來市場展望
上月預售樓花「零批出」、「零申請」的現象，是當前香港樓市面臨多重挑戰的一個縮影。高庫存、高融資成本、以及市民對現樓的偏好，共同促使發展商放慢了新項目推出的節奏。
短期內，預計一手市場的開盤速度將會放緩，市場供應將主要依賴消化現有的庫存單位。 發展商為了加快去貨，可能會繼續提供不同形式的優惠，例如現金回贈或家電贈送等，以吸引買家。
如果「零申請」的情況持續數月，那麼大約兩年後的新盤供應選擇可能會有所減少。 這是因為從申請預售到項目落成開售通常需要十八至二十四個月的時間。 長遠來看，若新申請持續低迷，可能會對未來的市場供應結構產生影響。
然而，樓市的發展受到眾多因素的牽動，包括宏觀經濟環境、利率走向、政府政策以及市場信心等等。這次的「零」現象，更像是一個市場自我調整的信號，提醒著各方參與者，在變動的市場中，靈活應變和審慎決策的重要性。接下來幾個月的預售樓花數據，將是觀察市場是否正在經歷更深層次變化的重要依據。
