近年來，香港整體寫字樓市場經歷了一段艱難時期，差餉租值持續下挫，猶如一面鏡子，真實反映了當前商廈面臨的嚴峻挑戰。這不僅是一個冰冷的數字變化，更牽動著無數業主、租戶乃至整個經濟體的脈搏。
逆風中的市場：寫字樓差餉租值的五年跌勢
香港的寫字樓差餉租值，這個與物業應課差餉直接相關的指標，在過去五年中持續下滑。 根據中原地產的研究數據，從2019年的高峰至今，整體指標寫字樓的差餉租值累計跌幅接近三成，來到約28.5%。 僅僅在2024年，按年跌幅就達到了約4.3%，顯示跌勢仍在持續，甚至有擴大的趨勢。 這種連續性的下跌，無疑給寫字樓市場蒙上了一層陰影。
差餉租值是政府評估物業租賃價值的一個重要參考，它假設物業在指定估價日期出租時，預期可獲得的市值年租。 評估時會考慮多種因素，包括同區類似物業的租金、樓齡、面積、位置、交通便利性、配套設施，甚至是建築用料和管理水平等。 換句話說，差餉租值的持續下跌，直接反映了市場普遍認為香港寫字樓的租賃價值正在縮水。
核心的痛點：中環中心的顯著跌幅
在這波跌勢中，一些地標性寫字樓的表現尤其引人注目。坐落於核心商業區中環的中環中心，其差餉租值跌幅更是高達近四成，具體數字約為39.9%。 作為甲級寫字樓的代表，中環中心的巨大跌幅，凸顯了核心地段商廈所承受的壓力。在中原地產追蹤的36個頂級和甲級指標寫字樓中，有12個的租值較2019年高位回落超過三成，而這些跌幅較大的物業全部集中在港島區，其中又以中環中心為跌幅之最。
除了中環中心，其他一些位於港島的甲級寫字樓也出現了顯著的跌幅，例如美國銀行中心、鷹君中心、力寶中心、海富中心、會議展覽中心、信德中心、皇后大道中九號及遠東金融中心等，累計跌幅介乎31.5%至35.2%不等。 相較之下，頂級寫字樓的整體跌幅稍小，累計下跌約26.7%，而甲級寫字樓的累計跌幅則達到約31.2%。 這表明，儘管頂級寫字樓在位置和質素上有優勢，但也未能完全倖免於市場調整的影響。
探究原因：為何寫字樓租值持續下跌？
寫字樓差餉租值持續下跌並非單一因素所致，而是多重不利因素疊加的結果。
首先，全球經濟前景不明朗是影響商業活動和企業擴張意願的重要原因。當經濟前景充滿變數，企業在租賃辦公空間時會更加謹慎，甚至縮減規模，導致租賃需求疲弱。
其次，工作模式的改變，尤其是混合工作模式的普及，讓許多企業重新評估對辦公室空間的需求。 部分企業可能會選擇縮減辦公室面積，或者轉向更靈活的辦公空間方案，這直接影響了傳統寫字樓的租賃需求。
再者，近年來寫字樓供應量大幅增加，市場上可供租賃的空間變多，供過於求的局面加劇了競爭，也對租金構成了下行壓力。 充足的供應使得租戶在議價時處於更有利的地位。
這些因素共同作用，導致香港商廈空置率持續攀升，甚至達到了1983年以來的41年新高。 高空置率是租值下跌最直接的體現。
區域差異：港島與九龍的跌幅比較
值得注意的是，港島區寫字樓的租值跌幅普遍較九龍區顯著。 港島區甲級寫字樓的租值累計下跌約32.9%，而九龍區則下跌約23.9%。 這主要是因為港島區的寫字樓供應量相對較多，競爭更為激烈。 在甲級寫字樓中，中環和金鐘等核心區域的跌幅最為顯著，這與區內有新寫字樓落成，增加了供應有關。
未來展望：跌勢會否放緩？
儘管寫字樓市場面臨重重挑戰，但也有一些跡象顯示跌勢可能在短期內放緩。 2025年寫字樓租賃市場的氣氛略有改善，租賃交投量有所增加。 然而，供應過剩的問題仍然存在，對租金構成持續壓力。 因此，展望短期內，整體寫字樓租值預計仍將繼續下跌，但跌幅有可能會收窄。
差餉租值的變動，不僅影響著政府的差餉收入，更直接關係到物業持有者的成本。 業主需要根據最新的差餉租值繳納相應的差餉。 在租值下跌的環境下，部分業主的差餉負擔理論上會減輕，但這也伴隨著租金收入下降的現實。 對於租戶而言，租值下跌可能意味著未來有機會以更低的成本租賃辦公空間。
總結：市場調整與應對
整體指標寫字樓差餉租值連跌五年，累計跌幅近三成，中環中心更是跌近四成，清晰地反映了香港寫字樓市場正在經歷一場深刻的調整。 全球經濟不明朗、工作模式改變以及供應過剩等因素共同導致了租賃需求疲弱和空置率飆升。 儘管短期內跌勢可能放緩，但市場供需失衡的問題仍待解決。
面對這樣的市場環境，業主需要思考如何提升物業的吸引力，例如進行翻新改造、提供更靈活的租賃方案等。 租戶則可以利用目前的市場條件，尋找更具成本效益的辦公空間。 同時，市場的參與者也應密切關注未來經濟走勢、遠程工作模式的演變以及新增供應的消化情況，以便更好地應對市場變化，把握潛在的機遇。 寫字樓市場的未來走向，將是觀察香港經濟復甦和產業結構調整的重要視窗。
