一場無聲的風暴：深水埗納米樓的價格低語
近年來，香港樓市經歷了一場深刻的調整，其中「納米樓」的命運尤其引人關注。這些曾經被視為年輕人上車希望、投資者追捧的對象，如今卻頻頻傳出蝕讓個案，甚至創下屋苑歷史新低。這不僅僅是數字上的變化，更折射出市場心態、經濟環境以及房屋供應等多重因素交織下的複雜局面。
追本溯源：納米樓的光環與失色
回溯數年前，在樓價持續高企的背景下，納米樓應運而生。它們以超小的實用面積，降低了置業的總價門檻，吸引了不少渴望擁有自己一片小天地的年輕人。發展商也看準了這一需求，紛紛推出大量納米單位，市場一片熱鬧景象。然而，隨著時間推移，納米樓的種種弊端逐漸顯現。狹小的居住空間、高昂的管理費，以及轉售時面臨的挑戰，都讓它們的光環逐漸褪色。
市場轉向：當高息遇上納米樓
近年來，全球經濟環境變化，利率持續上升。高息環境不僅增加了業主的供樓負擔，也降低了買家的入市意願。對於納米樓而言，由於其總價相對較低，過去更容易透過較高成數的按揭來負擔。然而，在高息環境下，即使是較低的總價，每月的供款壓力也顯著增加，進一步削弱了納米樓的吸引力。
此外，政府放寬按揭成數的措施，讓部分原本只能負擔納米樓的買家，有能力轉而購買面積更大的單位。這也導致納米樓的需求相對減少，供需關係的改變，自然對價格構成壓力。
深水埗個案：冰山一角下的警示
深水埗作為早期納米樓供應較多的區域之一，其成交情況更是市場風向標。近期傳出的深水埗納米一房單位以360萬港元沽出，並創下屋苑歷史新低的消息，即便業主在中途曾經反價，也未能扭轉價格下跌的趨勢，更凸顯了納米樓市場所面臨的嚴峻挑戰。據報道，該單位原業主於8年前購入，現時帳面勁蝕三成。這宗個案並非孤例，同區其他納米樓盤也出現大幅蝕讓的情況。例如，悅雅一個實用面積172平方呎的銀主盤，以240萬元成交，較2018年的買入價451萬元貶值近半，蝕讓211萬元。家壹也有納米單位以378萬元易手，較2019年的買入價蝕讓約148萬元，貶值達28%。長沙灣家壹一個實用面積226平方呎的開放式單位，以340萬元成交，較2019年購入價504.4萬元蝕讓164.4萬元，貶值約33%。這些數字無聲地訴說著納米樓業主所承受的壓力。
「反價」背後的無力感
值得注意的是，在深水埗AVA 61的成交個案中，業主曾經嘗試反價。這或許反映了業主不甘心大幅蝕讓的心態，希望在市場中爭取更好的價格。然而，最終的成交價仍創下屋苑歷史新低，說明在當前的市場環境下，反價的空間非常有限，議價主導權明顯掌握在買家手中。這種「反價」行為，反而更凸顯了業主在市場逆境下的無力感。
結構性問題：除了市場波動還有什麼？
納米樓的困境，除了受到整體樓市下行和高息環境的影響外，也存在其自身的結構性問題。狹小的空間設計在市場好的時候或許可以接受，但在市場轉淡時，其居住體驗的不足就成為明顯的劣勢。此外，單幢式納米樓的管理費普遍較高，這也增加了持有成本，對於投資者而言，會影響租金回報率。儘管有統計顯示部分納米樓的租金回報率超過4厘，甚至高於定期存款，但高管理費以及二手交投疏落的特性，讓其投資風險不容忽視。
前路何方：納米樓市場的未來
深水埗納米樓的低價成交，是香港納米樓市場的一個縮影。這些曾經的「上車恩物」，如今卻成為不少業主的燙手山芋。市場對納米樓的需求正在減弱，買家更傾向於選擇空間更實用、長遠來看更具潛力的單位。
未來，納米樓市場可能會持續面臨壓力，價格進一步調整的可能性依然存在。對於持有納米樓的業主而言，需要審慎評估自身財務狀況和市場風險，做出適切的決策。對於潛在買家而言，納米樓的低總價或許仍具吸引力，但在入手前務必充分考慮其空間限制、管理費用以及未來的轉售難度，切忌盲目入市。
總而言之，深水埗納米樓的成交個案，為整個香港樓市敲響了警鐘，尤其是在納米樓這一細分市場。它提醒我們，市場的變化難以預測，任何投資都存在風險。在追求置業夢想的同時，更需要保持理性，全面衡量利弊，才能在風高浪急的市場中站穩腳跟。
