一場與時間的角力：中環環球大廈銀主盤的市場啟示
地產市場，從來都是一場精密的計算，也是一場與時間的角力。尤其當「銀主盤」這三個字出現時，背後往往隱藏著一段未能承受市場波瀾的故事。這次，我們的目光聚焦在中環核心地帶的環球大廈，一處頂層的銀主盤，在放售半年後依然未能找到新主人，其維持的意向呎價，彷彿在訴說著當前市場的猶豫與觀望。這不單單是一個物業的交易困境，更是當前香港商廈市場狀況的一個縮影，值得我們深入剖析。
核心地段的「滯銷」之謎
環球大廈，位處中環德輔道中，是香港最核心的商業區之一。這裡甲級商廈林立，人流密集，向來被視為兵家必爭之地。然而，這宗位於26樓及27樓頂層及鳳凰樓層的銀主盤，建築面積約20,766平方呎，自2024年12月推出市場以來，至今已半年，卻仍未傳出成功易手的消息。 儘管由公開招標改為直接以現狀交吉形式出售，意向呎價維持在約23,000元，總價約4.78億元，仍未能吸引到足夠的承接力。
這不禁令人疑惑，是什麼原因讓這個核心地段的稀有放盤陷入「滯銷」的局面？背後的原因錯綜複雜，既有大環境的影響，也有物業本身的特性，以及市場參與者的心態。
市場風向的轉變：不再是價高者得
回溯至2018年，環球大廈11樓全層的成交呎價曾高達每呎4.4萬元。 相比之下，如今的意向呎價2.3萬元，估值已回落了約47%，幾乎是腰斬。 這巨大的跌幅，反映了近年來商廈市場的顯著調整。過去，中環核心區的甲級商廈可謂價高者得，投資者和企業趨之若鶩。然而，受到全球經濟下行、地緣政治風險以及本地經濟結構調整等多重因素影響，香港的商業活動受到一定衝擊，寫字樓需求有所減弱。
疫情的長遠影響也改變了部分企業的辦公模式，遙距工作和混合辦公模式的普及，使得企業對傳統寫字樓的需求變得更加審慎。即使是核心地段，也面臨著空置率上升和租金下調的壓力，這直接影響了物業的投資價值和買家的出價意願。
銀主盤的雙面刃：機會與風險並存
銀主盤的出現，通常意味著業主因財務困境而無法償還貸款，物業被銀行或財務機構接管後放售。對於買家而言，銀主盤有時被視為「執平貨」的機會，因為銀主通常會以較市價低的價格快速出售，以盡快回收資金。然而，銀主盤也伴隨著一定的風險。物業狀況可能不如理想，需要額外的翻新或維修成本；交易過程可能相對複雜，需要處理與銀主相關的法律事宜；此外，市場對銀主盤的觀感也會影響其吸引力。
對於環球大廈的這宗銀主盤，雖然意向呎價已較高峰時期大幅回落，但市場似乎仍在觀望。這可能反映出買家認為目前的價格仍未達到他們的心理預期，或是對未來市場走勢感到不確定，寧願採取更為審慎的態度。
物業的獨特性：頂層的價值與挑戰
這宗銀主盤位於環球大廈的頂層及鳳凰樓層，擁有其獨特性和潛在價值。頂層通常享有更佳的景觀和採光，對於一些對辦公環境有較高要求的企業具有吸引力。然而，整層放售的模式，也限制了潛在買家的範圍。相較於分層出售，整層交易的總價更高，對買家的資金實力要求也更高。在當前市場氣氛下，能夠一次性投入數億元購買整層商廈的買家數量相對有限。
物業的過去持有者為台資財團，該財團近年來似乎面臨財務壓力，除了環球大廈的物業外，其持有的天后Twenty One Whitfield酒店也淪為銀主盤，並以大幅蝕讓的價格售出。 這可能也為環球大廈的銀主盤蒙上了一層陰影，使得潛在買家在出價時更加謹慎。
市場的訊號：冰封下的暗流
環球大廈銀主盤的未獲承接，是當前香港商廈市場冰封狀態的一個強烈訊號。即使是核心地段的優質物業，在市場情緒低迷和經濟前景不明朗的情況下，也難以倖免。然而，這並不代表市場完全停滯。有資料顯示，近期中環中心的一些全層單位以約每呎2.7萬元售出，這表明對於頂級甲廈，市場仍存在一定的需求。
這宗銀主盤的僵局，或許正在等待一個轉折點。可能是宏觀經濟環境的改善，使得企業重拾擴張的信心；也可能是銀主願意進一步調整價格，以吸引更多潛在買家；又或是出現一位獨具慧眼的買家，看到了這處物業在長期內的潛在價值。
前路的展望：等待春暖花開
環球大廈銀主盤的故事，為我們提供了觀察當前香港商廈市場的一個獨特視角。它反映了市場在經歷過熱後的回調，也揭示了在不確定環境下，即使是核心資產也面臨著挑戰。這宗物業的未來走向，將成為市場關注的焦點，它的最終成交價格，或許會為未來同類物業的定價提供重要的參考。
對於市場參與者而言，這段時間是充滿挑戰，但也蘊含著機會。對於賣家而言，需要更務實地評估市場價值，調整期望。對於買家而言，則是在風險與機會之間尋找平衡，把握可能出現的「撈底」機會。市場的「春天」何時到來，仍是未知之數，但在寒冬之中，每一次的觀察和分析，都能幫助我們更清晰地看到市場的脈絡，為未來的決策做好準備。這場與時間的角力仍在繼續，環球大廈的頂層，也仍在靜待著它的新主人。
