樓市風雲變幻：沙田欣廷軒跌價個案的深度解析
引人入勝的樓市故事
香港的樓市，總是牽動著無數人的心弦。每一次的成交，每一個價格的波動，都可能是一個家庭故事的開始或結束。近期沙田欣廷軒的一宗兩房戶成交，便在市場上激起了不小的漣漪——單位以638萬元易手，相比四年前的購入價，跌幅約兩成，即使比銀行估價高出7%也照樣成交，這背後究竟隱藏著怎樣的市場邏輯？這不僅僅是一個數字的變動，更折射出當前樓市的真實寫照與業主們的複雜心態。
樓價起伏：市場浪潮下的微觀視角
欣廷軒，作為沙田區的一個成熟屋苑，由新鴻基發展，交通便利，毗鄰港鐵第一城站，一直以來都受到部分買家的青睞。然而，即使是這樣的「鐵路盤」，也難敵近年樓市的調整壓力。根據新聞資料顯示，是次成交的欣廷軒5座中層F室，實用面積417平方呎，於2021年5月以795萬元購入，而今以638萬元沽出，帳面大幅虧蝕157萬元，跌幅高達20%。 這個案例並非孤例，近期市場上不乏二手物業蝕讓成交，尤其是一些早年高價購入的單位。
為何會有「蝕讓」出現？這與過去幾年香港樓市的大環境息息相關。自2021年下半年以來，香港樓價進入下行周期。多重因素疊加，包括全球經濟環境變化、高利率環境、以及本地經濟的調整，都對樓市造成壓力。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅售價指數已較2021年高位下跌超過27%。在這樣的背景下，不少業主面臨的選擇是：繼續持有等待市場回升，還是選擇止蝕離場？對於有資金周轉需求或其他考慮的業主而言，即使是虧損，快速套現也成為一個現實的選項。
銀行估價：市場溫度計的偏差？
值得玩味的是，該欣廷軒單位最終成交價為638萬元，卻高於銀行估價約7%。銀行估價是物業市場交易中的重要參考指標，它反映了銀行願意為物業提供的按揭貸款額度，通常會參考近期同類單位的成交價、物業自身條件（樓齡、景觀、座向等）以及宏觀經濟因素。
那麼，為何會出現成交價高於銀行估價的情況？
一種可能性是，銀行對於市場變化的反映存在一定滯後性。雖然整體樓市處於調整期，但個別屋苑或單位可能因為自身條件優越（例如：罕有放盤、靚裝修、特定景觀等），吸引到願意付出更高價格的買家。 在買家看來，這個單位的吸引力超越了銀行給予的保守估價，因此願意「追價」購入。
另一種可能性是，銀行在評估物業價值時，會採取較為審慎的態度，尤其是在市場下行或波動較大的時期。 銀行需要考慮風險，因此其估價往往傾向保守，以確保在提供按揭貸款時有足夠的緩衝。這也解釋了為何成交價高於銀行估價的情況會出現，特別是當買家對某個單位有較高的個別需求或偏好時。
此外，不同的銀行及估價平台可能會有不同的估價結果。 買家在置業前通常會向多家銀行查詢估價，以獲得更全面的參考。是次成交價高於估價7%，反映了買家對該單位的價值判斷，可能參考了市場上其他非銀行渠道的資訊，或是基於對未來市場的預期。
業主心態：速沽背後的抉擇
該單位放盤僅四天便成功沽出，顯示了業主急於出售的決心。 在樓市下行周期中，早一步套現，可能意味著避免更大的潛在虧損。對於原業主而言，即使帳面虧損百多萬，能夠迅速完成交易，將資金回籠，或許是更為重要的考量。這也體現了在不明朗的市場環境下，部分業主「輸時間不輸價」的心態轉變為「寧願輸價也要輸得快」。
速沽的現象，也可能與市場上仍然存在一定的購買力有關。儘管整體交投量較高峰期有所回落，但自政府調整印花稅及金管局放寬按揭成數後，市場氣氛有所回暖。 部份有剛性需求的買家，或是看準時機希望「執筍貨」的投資者，仍然活躍於市場。這也為願意大幅讓價的業主提供了快速套現的機會。
沙田樓市的縮影
欣廷軒的成交個案，可以視為沙田區乃至整個新界東二手樓市的一個縮影。近年來，沙田區的樓價同樣面臨調整。雖然沙田第一城等大型藍籌屋苑在近期出現呎價回升的情況， 但整體而言，區內二手樓市的成交價較幾年前的高位仍有一定跌幅。
沙田區作為一個發展成熟的區域，擁有完善的生活配套、交通網絡以及學區優勢，對買家仍有一定吸引力。然而，在新盤供應增加、以及整體經濟前景不明朗的影響下，二手市場的議價空間擴大，促使成交價格回歸理性。未來沙田區的樓價走勢，將繼續受到多重因素的影響，包括整體經濟復甦情況、利率走向、政府政策以及新盤供應等。
前瞻：樓市何去何從？
沙田欣廷軒的成交個案，提醒我們樓市並非鐵板一塊，每一個單位的成交都有其獨特性。銀行估價是重要的參考，但最終的成交價格，仍然是買賣雙方在市場博弈下，根據各自的需求、判斷和策略所決定的。
展望未來，香港樓市能否走出低谷，實現真正的復甦，仍有待觀察。近期雖然出現成交量回升和部分屋苑價格止跌的跡象， 但市場仍然充滿不確定性。對於置業人士而言，審慎評估自身財務狀況，充分了解市場資訊，並綜合考慮銀行估價與實際成交情況，才能在變幻莫測的樓市中做出明智的決策。而對於整個市場而言，更多類似欣廷軒的成交故事，將繼續描繪著香港樓市的真實圖景，等待時間來揭曉下一波浪潮的方向。
