市場縮影：從議價空間看二手樓市放緩
樓市，是許多人安居樂業的基石，也是觀察經濟脈動的重要指標。近期，利嘉閣地產發出的市場訊息，揭示了當前香港二手樓市的一些微妙變化：部分業主開始收窄議價空間，而這與盤源減少相互影響，導致二手成交速度減慢。這不僅僅是冰冷的數字變動，更是市場情緒、供需關係以及整體經濟環境交織作用下的真實寫照。
景氣回暖下的業主心態
近期樓市氣氛回暖，置業意欲轉趨積極。 在這樣的背景下，二手市場的「筍盤」經過一段時間的消化，數量自然有所減少。這就如同市場上的特價商品被搶購一空後，接下來的商品價格自然會趨於穩定，甚至有所回升。業主們看到市場的正面變化，對自己的物業價值有了更高的預期，因此收窄議價空間，變得不那麼願意大幅降價求售，是情理之中的反應。利嘉閣地產總裁廖偉強曾表示，撤辣後不少業主收窄議價空間，與此同時發展商則低價促銷，令市場焦點集中在一手陣營。 這說明業主心態的轉變，與市場整體環境的變化緊密相關。
盤源的潮汐與市場的脈搏
市場上的盤源數量，就像潮汐一樣影響著樓市的活躍度。當盤源充裕時，買家有更多的選擇，議價能力也相對較強；反之，當盤源稀缺時，買家為了爭取心儀的物業，議價空間自然會被壓縮。目前，二手「筍盤」的減少，直接導致市場上的有效盤源不足，這使得二手成交的速度不得不慢下來。利嘉閣地產指出，二手筍盤經一輪消化後已去貨不少，部分業主開始收窄議價空間，盤源不多令二手成交減慢。 這種供需關係的失衡，是影響成交量和速度的關鍵因素。
一手市場的磁吸效應
值得注意的是，在二手業主收窄議價空間的同時，一手市場的低價促銷策略，也對二手成交產生了顯著影響。發展商為了去貨，推出具有吸引力的定價，將市場焦點和購買力吸引到一手市場。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，買家見新盤貼市價開出，亦期望二手價錢可以較低，造成買賣雙方不斷討價還價，拖慢成交進度，部分更直接流向一手市場覓盤。 這形成了一種有趣的市場現象：二手業主看好後市不願降價，而買家又被一手新盤的價格所吸引，導致二手市場的買賣雙方陷入拉鋸，成交進度自然放緩。利嘉閣地產將軍澳新都城分行首席聯席董事鄧達榮表示，區內有新盤開放示範單位及收票，由於發展商持續以貼市價開盤，吸引市場注視，搶走二手客源，導致新都城於周末兩天暫未錄得成交。
經濟大環境下的謹慎觀望
除了市場內部的供需和價格因素，更廣闊的經濟大環境也影響著買家的入市決定。例如，中美關稅戰等全球經濟變局的序幕，讓準買家態度轉趨觀望，不敢貿然下決定入市。 這種宏觀經濟層面的不確定性，增加了買家的風險意識，即使遇到心儀的二手盤，也會更加謹慎地評估和議價，進一步拖慢了成交進程。利嘉閣地產荃灣-愉景新城分行首席聯席董事許喜龍表示，周末適逢五一黃金周暨佛誕長假，荃灣區整體預約睇樓量維持穩定，客人大多傾向留意細價物業或折讓幅度較大的低水盤源，換樓客相對減少。 這顯示在不確定因素下，買家更傾向於風險較低的選擇。
未來走勢的可能劇本
綜合來看，當前二手樓市的放緩，是多重因素疊加的結果。業主心態轉強、盤源減少、一手市場的競爭以及宏觀經濟的不確定性，共同編織了一幅成交減慢的市場圖景。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，短期內將維持這個格局運行，二手交投料趨向平穩發展；除非之後一手有空檔期或美國開始減息，才能較大刺激二手市場再趨活躍，否則市場仍會以一手作主導。
然而，市場是動態變化的。未來，如果一手市場的供應暫緩，或者宏觀經濟環境出現更為明朗的信號，例如美國開始減息，都可能重新激活二手市場的活力。在此之前，二手樓市或許會維持一種「牛皮」狀態，買賣雙方持續拉鋸，成交集中在少數具有吸引力的「筍盤」上。香港置業行政總裁馬泰陽認為，料短期二手樓價仍有調整壓力，除非業主以「筍價」出貨，否則交投難以反彈。 這意味著，願意提供更有吸引力價格的業主，將更有可能在這個階段促成交易。
在這樣的市場環境下，對於買家而言，需要保持耐心和理性，仔細評估每一個盤源的價值，並在可行的範圍內進行議價。對於業主而言，則需要更貼近市場的實際情況，靈活調整自己的價格預期，以提高成交的機會。
市場的潮起潮落，是常態。理解其背後的邏輯和驅動力，才能更好地應對和把握其中的機會。利嘉閣地產的觀察，為我們提供了一個了解當前二手樓市的重要切入點，讓我們得以窺見市場深層次的運行機制。
