租金走勢｜小情侶覓得安樂窩：大埔廣場兩房個案深度剖析
在瞬息萬變的香港樓市中，租金的波動牽動著無數尋覓安樂窩的心。近期，一則關於一對小情侶成功以月租12,500元租下大埔廣場一個兩房單位，實用平均呎租約33.2元的消息，引起市場關注。這宗個案不僅是一個簡單的租賃成交，其背後反映出的區域租金水平、屋苑的吸引力，乃至當前租賃市場的微妙變化，都值得我們深入探討。
租賃市場的脈動：疫後與人才流入的雙重影響
近年來，香港的租賃市場經歷了複雜的變化。一方面，疫情後的經濟復甦速度以及持續的人才引進計劃，為租賃需求注入了新的動力。另一方面，樓價的波動以及銀行按揭的取態，也影響著部分潛在買家轉為租客，進一步支撐了租賃需求。例如，有報道指出，2024年首11個月，香港的租金逆市上揚約5.5%，主要受租務旺季、準買家轉租觀望，以及各地人才持續湧港等因素帶動。 特別是新界區部分受內地專才青睞的地區，租金升幅更為顯著。
在此背景下，大埔區作為新界東的一個重要區域，其租金表現自然成為關注焦點。大埔廣場位於大埔市中心，地理位置優越，周邊配套設施完善，交通便利，鄰近港鐵太和站，對於許多租客而言具有相當的吸引力。 這些因素共同構成了區域租賃市場的基礎。
大埔廣場的吸引力：位置、配套與單位特點
大埔廣場本身是一個樓齡較長的屋苑，於1984年開始落成，共有5座及1408個單位，實用面積介乎370至488平方呎。 儘管樓齡較高，但其位於市中心的優勢不容忽視。屋苑內設有運動設施、餐飲設施及基座商場，生活便利。 對於尋求交通便利、生活配套齊全的租客，尤其是預算相對有限的年輕家庭或合租人士，大埔廣場提供了一個相對實惠的選擇。
是次小情侶租住的單位位於大埔廣場2座中層I室，實用面積377平方呎，屬兩房間隔。 單位以12,500元租出，實用平均呎租為33.2元。 據地產代理表示，這對小情侶認為單位價錢合理且間隔合用，因此決定租下。 這反映出在當前的市場環境下，地理位置優越、實用性高的單位仍具吸引力，即使是樓齡較高的屋苑，只要價格具競爭力，依然能夠吸引到租客。
呎租水平的比較與分析
每平方呎33.2元的租金水平，在大埔區及新界整體而言，處於一個怎樣的位置？根據過往的市場數據，新界區的租金在2024年呈現上升趨勢，特別是受惠於人才流入的部分區域。 雖然具體到大埔廣場的近期平均呎租數據並未全面公開，但參考大埔區其他屋苑的租賃成交，例如大埔中心的一些兩房單位近期實用平均呎租約為33.2元， 大埔廣場的呎租水平與同區大型屋苑的相若。
此外，如果將這個呎租與全港或新界西等租金升幅較大的區域相比，或會發現存在一定差距。新界西在2024年8月甚至率先創下租金歷史新高。 不過，租金水平受多種因素影響，包括具體屋苑的質素、樓齡、單位景觀、裝修以及市場供需情況等。大埔廣場作為一個老牌屋苑，其租金定位更多是基於其實用性、便利性以及相對於新盤的價格優勢。
業主回報與投資考量
從業主角度來看，這宗租賃成交的回報情況也值得關注。據悉，業主於2013年以280萬元購入該單位，此次以12,500元租出，租金回報率約為5.4厘。 在當前低息環境下，5.4厘的租金回報率可謂相當不俗，甚至高於部分銀行定期存款利率。這也解釋了為何在樓價波動時期，仍有部分業主願意持有物業並放租，因為穩定的租金收入可以提供可觀的回報。當然，這也與業主的購入成本有直接關係，早年購入的物業往往享有更高的回報率。
總結與展望
大埔廣場兩房單位以12,500元租出的個案，是當前香港租賃市場的一個縮影。它反映了在人才流入及樓價波動等因素交織下，租賃需求保持韌性，特別是對於位置便利、價格合理的單位。大埔廣場憑藉其地理優勢和相對實惠的租金，繼續吸引著尋求落腳的租客。
展望未來，租賃市場的走勢仍將受到多方面因素影響。全球經濟環境、人才政策的實施效果、本港的房屋供應情況以及利率走向等，都將對租金水平產生影響。對於租客而言，深入了解不同區域和屋苑的租金水平及特點，根據自身需求和預算做出選擇，仍是應對市場變化的關鍵。而對於業主而言，除了租金回報外，也要考慮物業的長遠價值和維護成本，做出更全面的投資決策。在這個變動不居的市場中，每一次的租賃成交，都蘊藏著豐富的市場資訊，值得我們細心觀察與分析。
