佔地廣袤、耗資不菲的11 SKIES，矗立在香港國際機場旁，猶如一艘即將啟航的巨型航艦，承載著打造「機場城市」和連接大灣區「一小時生活圈」的宏大願景。這個新世界發展旗下的標誌性項目，規劃面積達380萬平方呎，集零售、餐飲、娛樂及商業於一身，理應成為人流如鯽的焦點。然而，最近傳出的消息，卻為這艘備受矚目的巨艦蒙上了一層陰影。
巨型航艦的起錨之憂
想像一下，一個比尖沙咀K11 MUSEA還要龐大的綜合體，就坐落在國際航空樞紐的旁邊，還有港珠澳大橋的加持，這幅藍圖聽起來充滿無限可能。11 SKIES規劃了超過800間店舖和逾120種餐飲概念，更引入八個香港首見的世界級娛樂設施，包括兒童樂園KidZania、沉浸式藝術館ARTE MUSEUM、虛擬深海探險體驗館Vquarium等，誓要打造全港最大的室內娛樂空間，吸引本地和旅客。項目的辦公大樓部分K11 ATELIER 11 SKIES早於2022年中已啟用，吸引金融、財富管理等企業進駐，為項目注入了初步的商業活力。寫字樓的出租率一度預期年底可達65%。
彭博揭示的現實：四成出租率的警訊
然而，宏大的願景與當前的現實之間，似乎存在著一道巨大的落差。根據彭博社引述的消息人士透露，11 SKIES目前的整體出租率僅約40%。 這個數字無疑是一記響亮的警鐘。對於一個如此龐大、定位為區域樞紐的商業項目而言，四成的出租率意味著大部分空間仍然空置，商業氛圍尚未形成。記者最近一次在工作日下午實地走訪時，發現綜合體大部分區域人跡罕至，多數商舖被白色圍板圍住，手扶電梯靜止不動，鮮少有未來租戶的標誌，只有寥寥兩間餐廳在營業，主要服務附近的辦公人員。 這種景象與其作為「香港最大型一站式零售娛樂商業地標」的宣傳形成了鮮明對比。
租戶心聲：過早啟航的忐忑
低迷的出租率直接影響了已簽約租戶的心情。有租戶表示擔憂，如果項目過早全面開業，可能因訪客稀少而面臨經營困境。 這種擔憂不無道理。商場的成功很大程度上依賴於穩定且龐大的客流量，尤其是對於零售和餐飲租戶而言。沒有足夠的人流，即使商品服務再好，也難以產生足夠的銷售額。租戶的準備進展緩慢，正是對當前市場狀況和項目實際進度的真實反應。
理想與現實的時間差：逐步開放的挑戰
11 SKIES的開業計劃是分階段進行的。最初的寫字樓部分已投入使用，而備受期待的零售和娛樂部分則計劃逐步開放。兒童主題樂園KidZania預計在7月左右開幕，被視為項目第一個主要吸引點。 然而，首批零售店可能要等到今年底或明年初才能開業。 機場管理局的最新說法则顯示，11 SKIES計劃於2026年下半年分階段開放。 這種分階段開放的模式，雖然可以逐步聚集人氣，但也可能因為不同部分開放時間不一致，導致整體協同效應較弱，尤其是在初期。
項目進度緩慢的原因被指向多個方面。消息人士指出，除了租戶入駐準備緩慢，毗鄰的香港第二客運大樓的啟用進度也影響了項目。雖然機場管理局表示擴建後的T2將於今年9月開始部分運營（巴士/旅遊巴士停車場），並在2026年3月至4月安排航空公司提供登機服務，但其距離機場主要設施較遠，加劇了吸引客流的挑戰。 此外，整體低迷的經濟前景，特別是影響旅遊消費的因素，也讓項目前景充滿不確定性。 遊客可能更傾向於市區景點，不太會在機場附近花費大量時間購物。
逆風中的航行：開發商的壓力與項目前景
11 SKIES 面臨的挑戰，也與其開發商新世界發展當前的財務狀況息息相關。集團正努力應對約2,109億港元的債務壓力，近期甚至宣布延遲支付部分永續債的債息。 在此背景下，11 SKIES作為集團龐大的投資項目，其能否按計劃帶來穩定的租金收入和回報，對新世界的財務狀況至關重要。低於預期的出租率無疑增加了集團的營運壓力。有分析師指出，11 SKIES最初的規劃是基於香港經濟持續增長和奢侈品消費熱潮的假設，但目前的現實與預期存在差距，這讓投入巨資的項目陷入困境。
希望的曙光？娛樂設施的潛力
儘管面臨重重挑戰，11 SKIES規劃中的一系列世界級娛樂設施仍然是其潛在的亮點。KidZania作為一個知名的兒童職業體驗樂園，有望吸引家庭客群。ARTE MUSEUM和Vquarium等沉浸式體驗項目，則迎合了當下消費者對獨特和「打卡」體驗的需求。 這些娛樂設施的成功落地和營運，或許能在一定程度上彌補零售部分的不足，為項目帶來一定的人氣。集團高層據報認為，KidZania的開業將有助於吸引遊客，並增強其他租戶進駐的信心。
等待風起時：11 SKIES的未來航向
11 SKIES猶如一艘投入巨資打造的豪華郵輪，正準備在波濤洶湧的市場中啟航。然而，目前的低出租率和租戶擔憂，顯示其面臨著客流不足的現實困境。項目的未來能否一帆風順，將取決於多重因素的演變：香港整體經濟和旅遊業的復甦力度、第二客運大樓能否如期有效啟用並帶來穩定的旅客流、以及各項世界級娛樂設施能否成功吸引並留住訪客。
在這個充滿變數的時刻，11 SKIES需要展現出更強的應變能力和市場策略。如何提升出租率，打消租戶的疑慮，並在分階段開放的過程中製造話題和吸引力，將是新世界發展需要深入思考和積極應對的課題。這艘巨型航艦能否最終乘風破浪，抵達成功的彼岸，仍然有待時間的檢驗，以及市場環境的演變。此刻，它正靜靜地等待著那股能將其真正推向高峰的「風」。
