樓市風高浪急：啟德貨尾盤的破冰啟示
近年來，香港樓市經歷了一段調整期，其中作為近年新盤供應重鎮的啟德，更是市場關注的焦點。區內累積了一定數量的貨尾單位，去貨速度備受挑戰。然而，近期啟德THE HENLEY項目一批貨尾單位以顯著的減幅推出，並在短時間內取得理想的銷售成績，無疑為當前的樓市帶來了一線曙光，也引發了市場對於發展商定價策略和未來樓市走向的深度思考。
市場的真實寫照：啟德貨尾積壓的背景
要理解THE HENLEY這次銷售的意義，必須先了解啟德乃至整個香港樓市貨尾積壓的大環境。根據中原地產的數據，截至2024年第四季，全香港一手私人住宅新盤貨尾量達到22,323個，數字連續6季高企逾二萬個水平，創下2003年第四季以來的新高紀錄，甚至打平了2002年至2003年連續6季貨尾量高於二萬個的記錄，顯示市場的去貨壓力確實存在。 啟德所在的黃大仙區（包含啟德）更是貨尾的重災區，2024年第四季的貨尾量達到5,347個，為各區之最。 這背後的原因錯綜複雜，包括過去數年宏觀經濟環境的變化、加息週期對供樓負擔的影響，以及市場觀望情緒的加劇等等。
發展商的策略轉變：減價促銷的必然性
在這樣的市場氛圍下，發展商面臨著庫存壓力，調整定價策略成為推動銷售的關鍵。THE HENLEY這次將80個貨尾單位劃一減價17.5%，正是在市場現實面前所採取的積極應對策略。 這次減價涵蓋了不同戶型，包括開放式、一房連衣帽間以及三房連儲物房單位，折實平均呎價約19,531元，最低呎價單位甚至跌至每平方呎17,880元。 相較於啟德跑道區其他新盤早前的首批單位折實平均呎價（例如，2023年10月推出的啟德海灣一期首批單位折實平均呎價約19,798元，2024年7月推出的柏蔚森I首批單位折實平均呎價約17,188元），THE HENLEY這次的定價顯然更具吸引力，特別是最低呎價單位已接近啟德新發展區近8年來的最低水平。
市場的即時回饋：銷售熱潮的湧現
大幅度的價格調整立竿見影。THE HENLEY這批減價單位在推出當日便幾乎沽清，80伙中售出78伙，套現約6.1億元。 這種接近「即日沽清」的銷售盛況，在目前的市場環境下可謂難得一見，充分反映了價格對於刺激置業需求的重要性。有分析指出，這次銷售成功吸引了不少準買家目光，甚至有大手買家斥資3700萬元連掃6個單位。 這說明，當價格調整到一定水平，潛在的購買力依然存在，並且會迅速入場消化供應。
背後的意義：樓市走向的觀察點
THE HENLEY的銷售案例不僅是單一項目的成功，更為我們觀察未來樓市走向提供了幾個重要的視角：
首先，「價格是王道」。在樓市調整期，買家對價格異常敏感。發展商願意大幅度減價，直接觸發了積壓的需求，讓潛在買家感到「抵買」，從而願意出手。這次成功的銷售經驗，可能會促使其他面臨貨尾壓力的發展商重新審視其定價策略，未來或會看到更多具有吸引力的減價盤出現。
其次，市場購買力仍在，但需要被「激活」。這次THE HENLEY的銷售表現證明，並非市場完全沒有購買力，而是這份購買力需要更有力的催化劑。合理甚至低於市場預期的定價，能夠有效打破買家的觀望態度，將潛在需求轉化為實際成交。
第三，區域發展潛力是長期支撐。儘管面臨短期挑戰，啟德作為香港政府重點發展的區域，擁有千億級的基建投資，包括即將落成的啟德體育園和便利的港鐵網絡，這些長遠的發展藍圖依然是支撐該區樓市的重要因素。 THE HENLEY的銷售成功，也間接肯定了市場對啟德未來發展前景的信心。
第四，貨尾問題的緩解與持續性。雖然THE HENLEY的銷售清去了一部分貨尾，但整體市場的貨尾壓力依然存在。 這次的成功是否具有持續性，能否帶動其他貨尾項目的銷售，還有待觀察。未來樓市的走向，很大程度上取決於宏觀經濟環境的改善、利率走勢，以及發展商是否願意持續調整定價以符合市場預期。
展望未來：機遇與挑戰並存
THE HENLEY的成功銷售為當前的樓市注入了一劑強心針，證明了即使在調整期，只要定價得宜，項目依然能夠獲得市場的認可。對於有意置業的買家而言，這或許意味著未來一段時間將會是尋找筍盤的機會。然而，市場仍然充滿挑戰，全球經濟前景、地緣政治風險等不確定因素依然存在。
總的來說，啟德THE HENLEY貨尾盤的這次「破冰」銷售，是發展商應對市場變化、以價格換取銷量的典型案例。它揭示了當前樓市的真實狀態，也為未來市場的演變提供了重要的參考點。在複雜多變的市場環境下，靈活的定價策略和對市場需求的準確把握，將是發展商能否突圍而出的關鍵。同時，買家也應保持理性，審慎評估自身財務狀況和市場風險，做出最適合自己的置業決策。這次事件後續對啟德乃至整體香港樓市的影響，值得我們持續關注和深入分析。
