市場風雲變幻，資產價值隨時洗牌，尤其在香港這座步調快速的國際都會。當我們談論房地產，常常聚焦於地段、供應或政策，卻忽略了一個潛在的「計時炸彈」——建築物的老化問題。仲量聯行最近發布的研究報告，猶如一聲警鐘，點醒了業界與大眾：香港那些缺少保養的高齡商廈，在未來兩年內，其價值可能面臨高達兩成的跌幅。這不僅僅是數字的變動，更牽動著無數業主、投資者乃至城市發展的神經。
時光荏苒，商廈也「老」了
香港的摩天大樓鱗次櫛比，構成壯觀的天際線，但隱藏在這繁華景象下的，是許多建築物悄然增長的年齡。仲量聯行的報告揭示了一個令人深思的事實：截至目前，全香港接近一半（44%）的甲級寫字樓，樓齡已超過30年。更值得注意的是，到了2030年，這個比例將攀升至55.1%。時間不等人，這些建築物正一步步邁向「高齡」行列。
樓齡老化本身並非洪水猛獸，但如果缺乏適時的保養與升級，問題便會浮現。想像一下，一輛車如果從不維修保養，即使外觀光鮮，性能也會逐漸下降，最終難以與新款車型競爭。商廈亦是如此。
腹背受敵：新供應與需求轉變
高齡商廈面臨的挑戰，不僅來自自身的「年齡」，更受到外部環境的雙重夾擊。
首先是市場競爭的加劇。未來五年，香港預計將有高達830萬平方呎的甲級寫字樓供應進入市場，這個數字相當於過去十年淨吸納量的總和。 大量新供應的湧入，無疑會稀釋現有市場的需求，尤其對那些吸引力相對較弱的老舊物業造成壓力。
其次是租戶需求的轉變。近年來，「優質遷移」（Flight to quality）的趨勢愈發明顯。企業租戶在選擇辦公空間時，不再只考慮租金，更重視靈活性、可持續發展（ESG標準）、智能化辦公設施，以及能否提升員工福祉與企業形象。 2024年的數據清楚地反映了這一點：樓齡五年內的新型寫字樓錄得超過100萬平方呎的淨吸納量，而樓齡超過30年的寫字樓卻出現負吸納量。 這說明租戶正加速逃離老舊、設施過時的辦公空間。
缺乏保養的致命傷
在「優質遷移」的大潮下，缺少保養的高齡商廈尤為脆弱。它們往往在以下幾個方面難以滿足現代租戶的需求：
- 設施與技術落後： 老舊的空調系統、電力系統、網絡設施，難以支援現代辦公對能源效率和智能化的要求。
- 可持續發展表現欠佳： ESG標準日益受到企業重視，老舊建築在能源消耗、廢物管理等方面通常表現不佳，難以獲得綠色建築認證。
- 缺乏靈活性： 傳統辦公空間設計僵化，難以適應混合辦公模式和不斷變化的企業組織結構。
- 員工體驗感低： 老舊的裝修、狹小的公共空間、缺乏現代化的配套設施，都可能影響員工的工作體驗和吸引力。
當租戶有了更多優質的選擇，那些未能跟上時代步伐的高齡商廈，自然會面臨空置率上升、租金下滑的壓力。仲量聯行預計，到2026年，甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而那些樓齡超過30年且缺乏保養的商廈，價值跌幅甚至可能高達20%。
升級改造：危中尋機的必經之路
面對高齡商廈價值縮水的風險，業主並非束手無策。仲量聯行的報告也為業主們指明了一條「危中尋機」的道路：策略性升級改造。
升級改造並非一刀切，可以根據物業的具體情況和市場定位，選擇不同的策略。報告中提到了兩種主要的升級路徑：
- 輕度改造（Light Retrofits）： 這類改造通常投資成本較低，重點在於提升物業的管理系統和基礎設施效率。例如，優化物業管理系統、安裝LED照明、智能感應器等。這些措施不僅能提升租戶滿意度，也能降低營運成本，有助於提升物業的市場競爭力，並減緩價值侵蝕的速度（報告指出輕度改造可將價值侵蝕控制在5.3%）。 值得一提的是，仲量聯行引用案例顯示，一些看似簡單的升級，如在中環興瑋大廈投資2400萬元加裝3D LED電視牆，每年能帶來逾2600萬元的廣告收入，效益驚人。
- 深度翻新（Deep Retrofits）： 對於設施老化嚴重的物業，深度翻新是更為必要的選擇。這可能涉及結構升級、外牆翻新、全面更新機電系統、重新規劃內部空間以提升靈活性，並爭取綠色建築認證。雖然深度翻新的投資較大，但長期來看，能夠顯著提升物業的品質和吸引力，使其更好地適應未來市場需求。
透過有系統的設施升級，業主不僅能提升租戶滿意度和租賃需求，改善營運效率和物業表現，更能穩固資產的市場競爭力。 事實上，不少已經完成翻新的老舊甲級寫字樓，依然深受租戶青睞。
結語：未雨綢繆，方能屹立不搖
仲量聯行的報告為香港的高齡商廈敲響了警鐘，但也提供了應對挑戰的藍圖。在寫字樓市場競爭白熱化、租戶需求不斷升級的今天，那些無視物業老化問題、缺乏保養的高齡商廈，將不可避免地面臨價值縮水的風險，甚至可能被市場淘汰。
對於業主而言，現在正是審視資產、果斷行動的關鍵時刻。全面評估物業狀況，制定分階段的資產升級策略，並根據市場變化靈活調整，是確保資產價值不被時間侵蝕、在激烈競爭中保持領先的唯一途徑。 未雨綢繆，投入必要的資源進行升級改造，才能讓這些高齡商廈煥發新生，在未來市場中繼續屹立不搖，實現長遠的回報。否則，兩成甚至更高的價值跌幅，或許只是漫長下坡路的開端。
