在瞬息萬變的樓市中，按揭市場的風向往往是觀察置業氣氛和資金流向的重要指標。近期一份統計數字，猶如投入湖面的小石子，激起了陣陣漣漪：住宅按揭的轉按貸款額在四月份暴跌了23%。這個數字不只是一個冰冷的統計數據，它背後反映的是眾多業主的選擇、銀行的策略，以及當前市場環境下的無奈與期望。
市場寒流下的轉按困境
想像一下，轉按就像是我們在電訊公司約滿後，為了爭取更優惠的服務而「轉台」。在樓市過往暢旺的時候，轉按是許多業主降低供樓成本、甚至套現應急的常見操作。然而，金管局公布的四月份住宅按揭統計調查結果顯示，涉及轉按交易所批出的貸款額按月減少了23.5%，跌至約23億港元。同時，轉按的宗數也下跌了11.8%。兩者都創下了今年的新低。
這彷彿在告訴我們，轉按市場進入了一個「冰封期」。為什麼會這樣？星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，核心問題在於目前H按的「封頂息率」。 雖然近期港元拆息（HIBOR）持續處於低位，理論上H按的實際利率應該會隨之下降，但在加息週期中被調高的封頂息率，卻像一道無形的牆，限制了實際利率的下行空間。
封頂息率：業主轉按的攔路虎
讓我們深入了解一下封頂息率這個概念。H按計劃的利息計算方式通常是「HIBOR加上一個特定息差」。為了保護借款人免受HIBOR大幅波動的影響，銀行會設定一個「封頂息率」，也就是一個利率上限。當「HIBOR加上息差」高於封頂息率時，實際的供樓利率就會按照封頂息率計算。
在過去的加息週期中，銀行為了應對資金成本上升，不僅提高了最優惠貸款利率（P），也多次上調了H按的封頂息率。 儘管近期HIBOR有所回落，甚至跌穿了3%，新造H按的實際利率也可能低於封頂息。 然而，對於許多較早前敘做按揭的業主來說，他們原有的H按計劃封頂息率可能較低，或者經過轉按後，新的封頂息率反而更高，導致即使HIBOR下降，他們的供樓利息仍然受制於較高的封頂位。
莊錦輝提到，現時許多新造按揭客戶雖然毋須以封頂息供樓，但封頂息率仍維持在約3.5%。 這對於有意轉按的業主而言，如果轉按後的新封頂息率較現有為高，即使當前HIBOR較低，長遠來看仍可能面臨更高的利息支出，自然會打消轉按的念頭。 這種情況就像是雖然油價暫時回落，但如果你換了一部油耗更高的車，長遠的燃油開支可能不減反增。
銀行的兩難與業主的期盼
從銀行的角度來看，設定封頂息率是風險管理的工具。在利率上升週期，它可以確保銀行的收益；但在利率下行或保持低位時，過高的封頂息率則可能阻礙市場流動性。目前，銀行體系的資金成本有所降低，銀根相對寬鬆。 這為銀行提供了調整H按封頂息率的空間。
星之谷按揭認為，銀行應該考慮降低H按的封頂息率，以「解凍」轉按市場。 這不僅能讓更多業主受惠於低拆息環境，減輕供樓負擔，更可以激活市場。 對於有套現需求的業主，轉按套現的資金流入市場，有助於刺激消費或投資，甚至可能強化置業需求。 此外，封頂利率也是計算供款與入息比率的重要基礎，降低封頂息率意味著可以放寬入息要求，這對於希望「上車」的置業人士來說，無疑是一個直接的利好消息。
然而，銀行是否願意降低封頂息率，取決於多方面的考量，包括對未來利率走勢的預期、自身的資金策略以及與其他銀行之間的競爭態勢。雖然近期美國聯儲局宣布維持息口不變，且港銀去年已多次下調P，部分透支了減息空間，但仍有預期今年下半年P可能會有進一步的減幅。 在這個背景下，銀行或許會更謹慎地考慮調整封頂息率的時機和幅度。
展望未來：誰會成為破冰者？
轉按市場的低迷狀態，不僅影響了業主的財務規劃，也對銀行的按揭業務造成了一定的壓力。去年現樓按揭宗數大跌三成，轉按市場的萎縮是其中一個重要原因。 因此，重新爭取轉按市場份額，預計會成為銀行今年的重要任務之一。
問題在於，哪間銀行會率先行動，成為降低封頂息率的「破冰者」？這需要有銀行願意承擔一定的風險，以期在競爭中脫穎而出，吸引更多客戶。如果有一兩間大型銀行帶頭調整封頂息率，其他銀行很可能會跟隨，從而重新激活整個轉按市場。
從業主角度來看，密切關注各家銀行的按揭計劃，特別是封頂息率的變化，將變得尤為重要。在市場尚未完全回暖、轉按空間受到擠壓的當下，維持現有按揭計劃或許是許多人的理性選擇。但如果銀行願意釋出更多善意，降低封頂息率，那麼轉按這扇被「冰封」的大門，或許很快就會重新開啟，為業主帶來更多選擇和更輕鬆的供樓負擔。
這場關於封頂息率的博弈，牽動著銀行、業主乃至整個樓市的神經。轉按貸款額暴跌23%的數字，是一個警示，也是一個契機。它提醒著市場參與者，在不斷變化的環境中，靈活性和適應性至關重要。而銀行是否會順應市場呼聲，調整封頂息率，我們拭目以待。
