樓市風向球：中原城市領先指數的最新啟示
置身於香港這個瞬息萬變的城市，樓市的起伏總是牽動著無數人的心弦。每一次指數的波動，都像海浪拍打著海岸，預示著潛在的風向轉變。中原城市領先指數（CCL）作為反映本港二手樓價的重要指標，其最新數據顯示按周下跌0.79%，創下近十周以來最大的跌幅，這無疑在市場上激起了陣陣漣漪。同時，中原地產研究部更預期，第二季的樓價目標可能需要再下跌1.6%，這為未來的樓市走勢增添了更多不確定性。
樓價的舞步：解析CCL的跌幅與背後因素
本次CCL錄得顯著跌幅，並非單一事件，而是多重因素交織影響下的結果。根據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的分析，這個跌幅所反映的市況，涵盖了數個關鍵時間點的影響。首先，5月8日美國及香港主要銀行維持利率不變，這讓一直以來備受關注的H按息，在兩年半以來首次跌穿封頂息率。理論上，按息回落應該會減輕置業成本，讓「供平過租」的現象重現，為樓市帶來一絲暖意。然而，數據卻呈現跌勢，這背後的原因值得深思。
除了按息因素，5月7日中美啟動會談以及內地公布多項金融救市政策，也在同一周發生。這些宏觀層面的事件，本應為市場帶來正面訊號，但樓價指數卻逆勢而行，顯示市場的謹慎情緒依然濃厚。
楊明儀進一步指出，儘管H按息回落帶來利好，但一手新盤的推售消耗了市場上不少購買力。買家在新盤市場上找到了更多的選擇，分流了部分原本可能流入二手市場的需求。此外，國際間的關稅政策，也為經濟前景帶來不確定性，這種不明朗的環境使得二手樓市的觀望氣氛持續濃厚，買家更傾向於採取等待的姿態。
從數據上看，CCL已經連續兩周下跌，累計跌幅達到1.13%，失守了136點的關口。 這也使得CCL回到了2016年8月後的次低水平，僅略高於今年財政預算案公布前的低位134.89點。 這意味著，財政預算案後樓價的微弱升幅，幾乎已被近期的跌勢所抵銷。在財案後的十周裡，CCL呈現六升四跌的格局，樓價的整體升幅相當有限，只有0.2%。
區域表現與單位類型分析
深入觀察CCL的組成部分，可以發現不同區域和單位類型的樓價表現也呈現分化。中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）、中小型單位指數（CCL(中小型單位)）以及大型單位指數（CCL(大型單位)）都出現了下跌。CCL Mass按周下跌0.75%，CCL(中小型單位)按周下跌0.77%，而CCL(大型單位)則按周下跌0.93%。 這三大指數同樣連續兩周下跌，並持續在2016年8月底的水平徘徊。
從區域來看，香港四個主要區域中，有三個區域的樓價錄得下跌，只有新界西保持持平。港島CCL_Mass按周下跌1.17%，結束了兩周的連升。九龍CCL_Mass按周下跌1.26%，跌幅是近十周以來最大的，並且已經連續兩周下跌，累計跌幅達到1.37%。新界東CCL_Mass按周下跌0.15%。新界西CCL_Mass則按周持平。 各區指數目前分別處於2016年5月底、8月底、9月底及12月中旬的水平。
展望未來：第二季目標與短期預測
面對目前的市場狀況，中原地產對未來的樓價走勢持謹慎態度。他們認為，短期內樓價仍將維持反覆尋底的階段。為了達到第二季的目標133點水平，CCL需要再下跌2.16點，這相當於再下跌1.60%。 截至目前，2025年樓價累計跌幅已經達到1.8%。 與2024年9月首次減息前的低位相比，CCL下跌了0.52%；與2021年8月的歷史高位相比，跌幅更是高達29.36%；而與2024年3月撤銷辣招前的低位相比，CCL也下跌了5.50%。
需要注意的是，最近的新盤銷售情況，如黃竹坑站港島南岸第5A期、沙田UNI Residence以及啟德THE HENLEY的銷售數據，將會在未來數周的CCL中逐步反映出來。 這些新盤的定價策略和銷售表現，將對二手市場的價格產生進一步的影響。
市場脈動：複雜因素下的樓市走向
本次CCL的明顯跌幅，是市場複雜情緒和多重因素相互作用的結果。儘管有H按息回落的潛在利好，但一手新盤的競爭以及宏觀經濟的不確定性，正在對二手市場構成壓力。買家在觀望，等待更明確的市場信號。
值得關注的是，不同區域和不同類型的物業表現並不一致，這也反映出市場內部的結構性差異。九龍區的跌幅尤其顯著，可能與區內新盤供應較多或特定區域的市場情緒有關。
總體而言，CCL的最新數據確認了樓市短期內仍然面臨下行壓力。中原地產設定的第二季下跌目標，也進一步印證了市場對樓價持續調整的預期。未來的樓市走向，仍將取決於宏觀經濟環境的變化、利率政策的調整以及市場供需關係的演變。對於置業人士而言，了解這些數據背後的含義，並結合自身的財務狀況和風險承受能力，才能在這個波動的市場中做出更明智的決策。
