樓市寒風，再度凜冽。當市場仍在消化各項數據與政策時，中原城市領先指數（CCL）一紙最新報價，彷彿一記警鐘，宣告了樓價回升動力的難以為繼。135.16點，這個數字不僅是冰冷的統計，它代表著連續兩周的跌勢，更將指數打回了約八年前的水平，無情地吞噬了財政預算案公布後一度燃起的星星之火。這究竟意味著什麼？香港樓市是否又進入了一個新的盤整甚至下行週期？
數字的重量：135.16背後的意義
CCL指數，作為香港樓市風向的重要指標之一，其變動牽動著無數置業人士、業主和投資者的心弦。報135.16點，表面上看只是一個數字的跳動，但深入其歷史座標，便能體會到其中的沉重。這個水平，已是自2016年8月以來的次低點。換言之，香港樓價的光景，瞬間回到了將近八年前。這八年間，樓市經歷了高峰、調整、再衝刺，但此刻，彷彿時光倒流，回到了一個許多人意想不到的「原點」。
回溯2016年8月，當時的市場環境與今日大相徑庭。利率低企、全球經濟相對平穩，樓市正處於一輪升浪之中。而今，面對的是高息環境持續、全球經濟前景未明、地緣政治風險猶存等多重挑戰。在這樣的對比下，135.16點這個數字，不僅是價格的回歸，更可能預示著市場信心的脆弱與基本面的壓力。它提醒著所有市場參與者，當前的樓市絕非坦途。
短暫的陽光：預算案效應的煙消雲散
今年初，財政預算案的公布，特別是針對樓市的「撤辣」措施（如取消買家印花稅BSD、特別印花稅SSD及額外印花稅ABSD），一度為低迷的樓市注入了一劑強心針。市場反應積極，交投量有所回升，部分業主甚至隨即提價，CCL指數亦曾錄得短暫升幅。當時不少人樂觀地認為，樓市或許已告別寒冬，迎來轉機。
然而，現實卻比預期來得更快更殘酷。短短數週內，預算案帶來的正面效應似乎已消耗殆盡。CCL指數的連續下跌，恰恰說明了這點——樓價不僅未能延續升勢，反而將財案後的微弱漲幅悉數回吐。這無疑是對「撤辣」效應持續性的一次重大考驗，也暴露了樓市深層次的結構性問題，並非單一政策就能輕易扭轉。這份回吐，讓人不禁質疑，當時的樂觀情緒是否過於片面？樓市的內在動力究竟有多疲弱？
連跌的訊號：市場的真實心跳？
連續兩周的下跌，雖然時間不長，但在CCL這個相對滯後的指數上出現，已具備一定的警示意義。CCL反映的是前一至兩周的成交數據，因此，這次的連跌實際上反映的是更早之前市場已出現的趨勢。它可能意味著，在預算案的短期刺激過後，市場的真實情緒和供需狀況開始顯現。
這種連跌，或許是買家在高息環境下持續觀望的結果；或許是部分業主在持貨壓力下選擇減價求售的體現；又或許是市場對未來經濟前景感到迷茫，風險偏好降低的自然反應。無論原因為何，連續下跌的CCL發出了一個明確的訊號：樓市並未真正企穩，下行壓力依然存在，甚至可能正在累積。這份心跳聲，聽起來有些沉重。
探究冷卻的原因：多重壓力下的樓市
造成CCL連續下跌、樓價蒸發預算案升幅的原因，是複雜且多層次的。高利率環境無疑是首要因素。自從全球央行啟動加息週期以來，香港作為與美元掛鈎的經濟體，亦被迫跟隨。借貸成本大幅上升，直接影響了買家的供款能力和投資回報預期，削弱了置業意欲。
其次，香港經濟的復甦步伐不如預期。雖然旅遊、消費等有所改善，但整體經濟增長面臨外部挑戰，本地營商環境亦有待提升。經濟前景的不確定性，讓許多潛在買家選擇觀望，不敢貿然入市。失業率雖然不高，但部分行業面臨結構性調整，也影響了市場信心。
此外，房屋供應的增加亦是不可忽視的因素。近年來，政府持續推地，新盤供應量保持在高位。發展商為了加快資金回籠，往往會以貼近甚至低於市價的策略推售新盤，這對二手市場構成了壓力。新盤的定價策略，某程度上也為二手市場設定了「天花板」，迫使二手業主不得不調低叫價。
誰在風浪中：不同持份者的處境
在樓市的這波調整中，不同持份者正經歷著各自的挑戰。對於近年入市，特別是高位接貨的業主而言，CCL指數跌至近八年低位，意味著他們的物業價值可能已大幅縮水，部分更可能面臨負資產的風險。這種情況下，他們可能進退兩難：賣房意味著虧損，持有則要繼續面對高昂的利息支出。
對於潛在買家而言，樓價下跌似乎提供了入市機會，但高企的按揭利率和對未來樓價走勢的不確定性，讓他們普遍抱持「等等看」的態度。他們期望樓價能進一步下跌，以抵銷高息帶來的負擔。這種觀望情緒，反過來又加劇了市場的下行壓力。
發展商則面臨加快推盤與定價策略的兩難。為了回籠資金，他們需要積極賣樓，但在市場氣氛低迷、買家預期樓價下跌的情況下，定價過高難以吸引買家，定價過低又會影響利潤。他們需要在快速去貨和維持利潤之間取得平衡，這需要高度的市場觸覺和靈活性。
前路漫漫：樓市展望與不確定性
CCL指數的最新表現，無疑為香港樓市的前景蒙上了一層陰影。財政預算案帶來的短暫樂觀情緒已被現實沖淡，市場的主導力量似乎再次回歸到基本面的壓力之下。高息環境、經濟前景不明、供求關係變化等因素，將繼續影響樓價的走向。
展望未來，香港樓市仍充滿不確定性。美國聯儲局的議息走向將是關鍵因素，如果美國能夠在今年下半年開始減息，香港的借貸成本壓力有望紓緩，這將對樓市構成一定支持。然而，減息的時機和幅度仍是未知數。本地經濟的復甦力度、政府會否推出更多針對性的穩定樓市措施、以及外部環境的變化，都將左右樓市的軌跡。
目前來看，市場正處於一個尋底的過程。在明確的利好消息出現、或者基本面壓力得到根本性緩解之前，樓價預計將繼續在高位利率和觀望情緒的雙重夾擊下波動甚至下行。對於所有市場參與者而言，這是一個需要謹慎應對、密切關注局勢變化的時期。 CCL的135.16點，不只是一個數字，它是市場現況的真實寫照，是風浪中航船發出的警示。
沉重的現實：樓價寒意未散
中原城市領先指數跌至135.16點，創下自2016年8月以來的次低，並將財政預算案後的升幅完全抹去。這個現象清晰地揭示了香港樓市當前所面臨的嚴峻挑戰。高利率的持續壓抑了購買力，經濟前景的不確定性削弱了市場信心，而新盤供應的壓力則為二手市場帶來了直接衝擊。預算案的「撤辣」效應未能持續，表明樓市的困境根源深厚，非單一政策能輕易扭轉。在多重不利因素的疊加下，樓價短期內難以擺脫下行或盤整的壓力。市場正處於敏感時期，各方參與者都需要認真評估風險，謹慎應對未來的波動。這135.16點，是市場向我們發出的最真實、也最令人警醒的訊號。
