油塘，一個近年在地產市場上被冠以「蝕讓之城」稱號的區域，再度迎來一宗備受矚目的交易。這個稱號聽起來或許有些刺耳，但卻是市場現實的寫照。每一次的虧損成交，都像是在這座「城市」中添上了一道新的印記，述說著業主們在市場波動下的無奈。
這次的主角，是位於油塘的半新盤海傲灣。一個一房單位，實用面積264平方呎，最終以435萬元易手。數字看似普通，然而背後卻是一個令人心酸的故事：原業主在六年多前，即2019年4月，以657.6萬元購入這個單位。簡單的加減乘除，意味著這次轉手，賬面虧損高達222.6萬元，單位價值在短短六年多內貶值約34%。
小小的空間，承載的卻是沉甸甸的虧損。這宗交易不僅僅是一個數字，更是當前香港樓市，特別是過去幾年高價入市的業主所面臨困境的縮影。為何油塘會頻頻出現蝕讓個案？為何這個曾經被寄予厚望的臨海區域，會變成「蝕讓之城」？
臨海願景與現實落差
油塘位於九龍東南，近年經歷了從工業區向住宅區轉型的過程。政府銳意將此區打造成一個全新的海濱生活區，吸引了不少發展商在此興建住宅，特別是提供許多中小單位，瞄準年輕上車族或投資者。海傲灣正是在這波發展浪潮下誕生的項目之一，於2019年落成入伙，當年的一手平均呎價曾逾2萬元。
然而，願景雖美好，現實卻充滿挑戰。首先，油塘的交通及社區配套雖有改善，但與傳統成熟社區相比仍有距離，部分工業大廈的氛圍仍未完全褪去，這對於追求居住品質的買家而言，可能構成心理上的抗拒。其次，區內近年新盤供應量相對集中，新盤定價策略對二手市場構成壓力。例如，2023年長實推出的油塘新盤「親海駅」便以較區內二手低的價格發售，引起市場哄動，並在一日內沽清部分單位，無疑對區內二手樓價造成進一步衝擊。
市場逆風下的脆弱
更關鍵的因素，在於整個香港樓市近年經歷的調整期。自2019年起，受社會事件、疫情及全球經濟不明朗等多重因素影響，樓市從高位回落。尤其是在息口持續上升的環境下，供樓負擔增加，削弱了買家的入市意慾。對於像海傲灣這樣在2018至2019年樓市相對高位開售的項目，當時的定價普遍較高，一旦市場下行，首當其衝的就是這些「高追」的業主。
海傲灣今年以來的成交數據，更是印證了「蝕讓之城」的說法。據報導，截至本文撰寫之時，海傲灣今年已錄得的二手成交全部均為蝕讓個案，蝕幅從18%到38%不等。 這次的單位貶值34%，雖然幅度驚人，但在屋苑的「蝕讓榜」上，似乎也並非孤例，甚至有單位錄得更高的虧損幅度。
單位特性與個別考量
除了大環境和區域因素外，具體到這次成交的海傲灣一房單位，其細節也值得留意。單位實用面積264平方呎，屬典型的小型單位。這類單位在樓市暢旺時因入場門檻較低而受到歡迎，但在市場下行時，其抗跌力往往不如大單位。此外，雖然是海景單位，但在整體市場情緒低迷時，海景優勢未能完全抵銷價格下跌的壓力。
對於原業主而言，持貨六年多選擇此時割愛，或許有著自身難以言喻的理由，可能是財務壓力、資產重新配置，或是對後市不再樂觀，寧願先行離場，避免更大的損失。
「蝕讓之城」的警示與啟示
油塘「蝕讓之城」的現象，為廣大置業人士提供了深刻的警示。首先，投資物業並非穩賺不賠。市場有周期，高位入市需承受更大的風險。其次，半新盤往往面臨較大的折舊壓力和同期新盤的競爭，其價格表現容易受到新供應定價策略的影響。第三，細單位雖然總價較低，但呎價可能更高，且在市場調整時跌幅有時會更劇烈。
然而，每一次的市場調整，也蘊藏著新的機會。對於有實力、長線投資的買家而言，當前油塘頻頻出現蝕讓成交，或許正是尋找「筍盤」的時機。重要的是，入市前必須做足功課，深入了解區域的長遠規劃、配套發展，以及自身的財務負擔能力，切忌盲目跟風或抱有僥倖心理。
樓市風高浪急，油塘海傲灣這宗一房單位的蝕讓成交，是市場變幻的最新註腳。它提醒我們，在置業的路上，需要清醒的頭腦、審慎的評估，以及對風險的充分認識。未來油塘能否擺脫「蝕讓之城」的稱號，迎來柳暗花明的一天，仍有待時間和市場的檢驗。但在目前，這一道道加深的「蝕讓印記」，無疑為所有置業夢想家敲響了警鐘。
