樓市寒風刺骨？私人住宅轉手獲利比率創逾16年新低，四月逾千宗交易賬面虧損
樓市，這個與香港人生活息息相關的溫度計，近來讀數持續探底。一份最新的數據報告，無疑為這股寒意再添註腳：今年四月，香港私人住宅轉手獲利比率寫下了逾16年來的新低紀錄，而同期賬面虧損的個案，更是赫然突破一千宗，達到1014宗。 這不僅僅是冰冷的數字，更是市場情緒、經濟環境以及無數業主真實境遇的反映。
歷史低點的警號
逾16年新低，這意味著我們需要回溯到2009年，才能看到類似的獲利水平。 當年，全球金融海嘯的餘波未了，香港樓市同樣經歷調整。如今，雖然時空背景不同，但轉手獲利比率的再次跌至如此低位，無疑敲響了警鐘。四月份，在2,662宗已知的二手私宅買賣登記中，賬面獲利的個案僅佔61.2%，較三月再跌1.1個百分點，呈現連續兩個月的跌勢。
而與此同時，賬面錄得虧損的個案數量令人觸目驚心。1,014宗的虧損個案，佔比高達38.1%，比三月份增加了1個百分點。 這是自2009年2月以來，逾16年的新高。 近四成轉手個案需要「蝕本」離場，這樣的比例無疑會對市場信心造成進一步打擊。即使是賬面獲利的個案，其平均賺幅也大幅收窄。四月每宗私宅轉手個案的平均賺幅僅為13.6%，較三月再挫5.7個百分點，創下自2009年7月以來的近16年新低。 這些數字清晰地描繪出一個正在經歷深度調整的二手樓市圖景。
多重壓力下的市場寫照
造成這波樓市疲軟的原因是複雜且多層次的。首當其衝的是一手市場的低價開售策略。 近月來，發展商為了加快銷售及資金回籠，紛紛以貼近甚至低於二手市場價推出新盤，這種「以價換量」的策略對二手市場構成了巨大壓力，迫使不少急於套現的二手業主不得不降價求售，甚至蝕本離場。
其次，宏觀經濟環境的不確定性也影響著市場情緒。儘管有跡象顯示拆息回落，可能對樓市產生正面影響， 但在高息環境持續一段時間後，部分業主的持有成本增加，加上對未來經濟前景的觀望態度，都可能促使他們選擇先行離場，即便需要蒙受損失。此外，地緣政治、全球經濟放緩等外部因素，也或多或少影響了投資者的信心。
市場的結構性變化同樣值得關注。撤辣後，短期轉售個案雖然有所增加，但其中仍有超過三成屬於蝕讓， 顯示「撤辣」並未立刻扭轉市場趨勢，投機炒作並非當前市場主旋律，更多的是真實的用家需求和業主因各種原因的資產調整。不同價格區間的物業表現也存在差異，例如四月份樓價1,200萬元以上和401萬至600萬元組別的獲利比率相對較高，優於大市表現， 這可能反映出不同客群的抗跌能力和市場需求情況。
蝕讓潮的漣漪效應
超過一千宗賬面虧損個案的出現，不僅讓這些業主承受資產減值的壓力，更會在市場中產生漣漪效應。當身邊越來越多的人賣樓需要「蝕本」，這種負面情緒會在社區和市場中傳播，進一步削弱潛在買家的入市意願，形成惡性循環。對於那些在高位入市、特別是採用高成數按揭的業主而言，樓價下跌可能導致他們面臨負資產的風險， 尤其是在經濟下行或失業率上升的情況下，斷供的風險也會隨之增加。雖然目前整體的負資產宗數與歷史高位相比仍有距離，但虧損個案的急升已不容忽視。
區域和屋苑的差異性也值得我們深入探討。四月份港島區的獲利比率相對較高，新界區表現較弱，而個別屋苑如天水圍的栢慧豪園錄得百分百獲利，紅磡海逸豪園和將軍澳新都城的獲利比率也較高， 這可能與屋苑的自身質素、位置、樓齡以及業主的持貨能力有關。這種差異性說明，即使在整體市場下行的環境中，仍存在結構性的強弱分野。
前路的迷思與曙光
面對逾16年新低的獲利比率和激增的虧損個案，樓市何時能夠「止跌回穩」成為市場最關心的問題。儘管五月份市場表現依然慢熱，且新盤的低價策略持續， 但有分析認為，隨著關稅戰的緩和以及拆息的持續回落，入市意欲有望回升，最快在六月份，二手私宅的轉手相關數字可能會出現止跌反彈的機會。
然而，這種反彈能否持續，幅度有多大，仍存在許多變數。全球經濟形勢、內地經濟恢復情況、利率走向以及本地政策的調整，都將左右樓市的未來走向。當前市場正處於一個關鍵的節點，買家和賣家都在博弈，觀望情緒濃厚。要真正迎來樓市的春天，需要更多積極因素的累積和市場信心的重塑。
結語：寒冬過後是何方？
逾16年新低的獲利比率和破千宗的虧損個案，是當前香港樓市嚴峻形勢的縮影。這場寒冬對許多業主而言無疑是一場考驗。然而，市場總是處於動態變化之中。歷史告訴我們，樓市有週期，有起有伏。當前的低迷或許正在積蓄著未來的反彈動力。只是，在迎來曙光之前，市場參與者仍需保持審慎，理性面對現實，並密切關注各種宏觀及微觀因素的變化。樓市的下一個篇章將如何書寫，讓我們拭目以待。
