思緒的羅盤：中原估價指數連續兩週上升，是否預示著香港樓市的春天即將來臨？這個問題牽動著無數置業人士和投資者的心弦。中原估價指數（CVI）作為樓市情緒的重要風向標，其一舉一動都被市場密切關注。近期CVI連升兩週並企穩40點以上，無疑為近期低迷的樓市帶來一絲暖意。然而，這是否足以確認樓價已經觸底，重拾升軌？要解答這個疑問，我們需要深入剖析CVI的意義、目前的市場狀況，以及專家們的真知灼見。
探測市場溫度計：中原估價指數（CVI）是什麼？
要理解CVI連升兩週的重要性，首先得明白CVI究竟代表著什麼。中原估價指數（主要銀行）CVI是中原地產根據主要銀行對中原城市指數（CCL）成分屋苑的估價變幅編制的擴散型指數。簡而言之，它反映了銀行對樓市後市的看法和取態。CVI的讀數介乎0至100點之間，50點是好淡分界線。當CVI高於50點，表示多數銀行看好後市，估價趨向正面；低於50點則顯示銀行普遍看淡，估價較為保守。而40點以下更被視為「睇淡區」。因此，CVI的走向，尤其是在40點及50點這些關鍵位置上的表現，對於預測樓市短期走勢具有一定的參考價值。
微風乍現：CVI連升兩週的意義
根據最新的數據，本週CVI報44.23點，較上周的40.38點上升了3.85點，實現了連續兩週的升勢，累計升幅達8.04點。更重要的是，指數連續兩週企穩在40點以上的好淡分界區，創下了農曆新年後的16周新高。這顯示銀行對於樓市的估價取態正逐步從早前的「睇淡區」轉向正面。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，這次CVI擺脫40點以下區域，預告著短期樓價有回穩的跡象。
這波暖意並非無源之水。市場分析認為，5月份銀行拆息大幅回落，使得銀行資金更為充裕，這有利於按揭業務的積極性。 此外，近期中美局勢的緩和、內地減息降準等救市措施，以及本港新盤的熱賣和「供平過租」的現象，都共同提振了整體樓市氣氛，促使銀行按揭取態回暖。
關鍵的門檻：升穿並企穩這個位
然而，CVI連升兩週並企穩40點以上，是否就代表樓價已經確定見底了呢？專家們對此持有更為審慎的態度。他們普遍認為，要確認樓價見底，CVI需要跨越一個更重要的關口，那就是50點的好淡分界線。
楊明儀指出，如果CVI能夠繼續穩步上升，進一步升穿50點的好淡分界線，並且能夠長期企穩在這個水平之上，這將預示著樓價可望真正見底。 她回顧過去的經驗，2024年2月底政府全面撤銷辣招後，樓市成交量顯著回升，CVI曾從低位14.49點連升9週，一度升至73.73點的高位，並連續6週處於60點以上區域。 在那段時期，中原城市領先指數（CCL）也擺脫了低位，在144點到148點之間窄幅徘徊，顯示樓價有止跌回穩的跡象，甚至被中原地產認為「確認樓價已經見底回穩」。 然而，隨後CVI回落到40點至60點的區間，樓價的上升動力受阻，面臨下調的威脅。 去年6月初CVI進一步跌穿40點，近20週處於「睇淡區」，反映樓市進入調整階段，同期樓價持續向下調整，甚至蒸發了撤辣後的全部升幅。
黎明的曙光？目前的市場狀態
儘管CVI近期有所回升，但目前的樓價指數，例如最新的CCL報136.24點，仍然處於相對低位。 差餉物業估價署的數據也顯示，今年4月份的樓價指數雖然結束了四連跌，按月微升0.4%，但今年首4個月樓價指數仍錄得跌幅，距離歷史高位跌幅超過28%。 這說明，儘管市場氣氛有所改善，樓價反彈的基礎仍未穩固。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，4月份樓價指數的回升主要受惠於財政預算案放寬印花稅政策帶動的交投量回升。 然而，他同時指出，4月份美國總統特朗普上場並對全球大加關稅，可能令市場觀望氣氛轉濃，5月份的樓價指數存在回落的機會。
未來的變數與展望
樓市的走向受多種因素影響，包括經濟環境、利率政策、地緣政治風險以及政府政策等等。雖然近期市場出現了一些積極信號，但未來的變數依然存在。例如，美國聯儲局的減息步伐、中美貿易關係的演變等，都可能對香港樓市產生影響。
儘管如此，市場上也不乏樂觀的聲音。例如，有分析認為，中美早前就關稅達成新協議，港拆息回落，「供平過租」的現象更為明顯，這增加了轉租為買或買樓收租的誘因。 市場普遍預期聯儲局可能在6月份減息，這也被視為對樓市的潛在利好。 陳永傑預期，即使下月差估署指數可能回落，但在多方利好因素支持下，相信樓價已離見底不遠。
撥開迷霧：何時才能確認樓價真正見底？
總而言之，中原估價指數連升兩週並企穩40點以上，是市場情緒改善的一個積極信號，預示著短期樓價可能出現回穩。然而，這距離確認樓價真正見底仍有一段距離。專家們普遍認為，CVI能否持續上升並成功升穿50點的好淡分界線，並且能夠在這個水平上站穩，才是判斷樓價是否見底的關鍵。
香港樓市正處於一個充滿變數的時期。各種內外因素交織影響，市場情緒時好時壞。置業人士和投資者在做出決策時，需要密切關注CVI以及其他相關樓市數據的變化，並綜合考慮自身的財務狀況和風險承受能力。樓市的春天是否真的來臨，仍需時間來驗證，而CVI能否持續向上突破50點並企穩，將是解開這個謎團的一把重要鑰匙。
