思緒在數據與現象間跳躍，試圖勾勒出香港樓市的最新脈動。中原經紀人指數（CSI）連續三週上升，這是否意味著寒冬已過，春暖花開？抑或只是漫長調整中的短暫喘息？要解讀這個信號，我們需要深入剖析CSI的本質，結合更廣闊的市場圖景，才能看清前路的迷霧。
樓市，這個牽動無數人神經的議題，總是充滿著不確定性。每一次數據的發布，每一個市場的傳聞，都能激起層層漣漪。而中原經紀人指數（CSI），作為前線地產代理情緒的晴雨表，其波動往往被視為樓市短期走向的重要預示。當它發出連續上升的信號時，市場的敏感神經立刻被觸動，關於樓價可能回穩的討論此起彼落。
CSI的起舞：前線情緒的微妙變化
中原經紀人指數（CSI）並非直接的樓價數據，它是一種基於中原地產前線經紀對當周市場預期的意見調查。這份調查每週進行，並於周三公佈，其數值介於0至100點之間。100點代表前線經紀「完全睇好」後市，0點則代表「完全睇淡」，而50點則是好淡分界線。一般而言，CSI在45至55點之間徘徊，表示樓價趨向橫行；高於55點則預示樓價趨向上升；低於45點則顯示樓價面臨調整壓力。 CSI的價值在於其前瞻性，它反映了最貼近市場脈搏的地產代理們的情緒變化，這種情緒往往能在一定程度上預示未來的樓價走勢。CSI的調查結果會由約四周後公佈的中原城市領先指數（CCL）來驗證。
近期，CSI住宅售價指數確實呈現了連續三週的升勢。根據中原地產研究部高級聯席董事楊明儀的分析，最新一期的CSI住宅售價指數報47.80點，較上周的46.75點上升1.05點，實現了連續三周的累積升幅，共計3.67點。 重要的是，這個指數已經企穩在45點以上的好淡分界區，這正是市場解讀為樓價走勢或有回穩跡象的主要依據。
驅動CSI上升的因素：多重利好叠加？
是什麼力量推動了前線經紀情緒的回暖？綜合市場資訊，有幾個因素可能正在發揮作用。首先，新盤的理想銷售無疑是重要的催化劑。近期西沙有新盤推出，並且錄得理想的銷售成績，六輪銷售即日沽清，這極大地提振了市場氣氛，讓前線經紀們對後市的看法轉趨樂觀。 新盤的熱銷能夠帶動整個市場的活躍度，減少觀望情緒，從而對二手市場產生正面影響。
其次，拆息的大幅回落也對市場情緒起到了積極作用。自5月起，拆息顯著下行，實際H按息甚至跌穿2厘，創下近三年的新低。 按揭利率的下降直接降低了置業成本，對於潛在買家而言是實質性的利好，有助於刺激購買意欲。低息環境通常有利於資產價格，包括房地產。
此外，宏觀環境的微妙變化也可能影響市場情緒。雖然外部環境仍存在變數，例如中美貿易戰的後續發展，但暫時的緩和態勢以及內地可能推出的救市措施，都在一定程度上改善了市場預期。 港股的向好也可能帶來一定的財富效應，增強部分人士的置業信心。
值得注意的是，政府的一些政策調整也被認為對市場情緒產生了影響。雖然近期沒有大規模的「撤辣」措施，但財政預算案中對印花稅門檻的調整（儘管幅度有限）以及對「新資本投資者入境計劃」中允許投資住宅物業的規定，都在一定程度上釋放了政策暖意，對市場心理產生了微妙的提振作用。
回穩的跡象：CSI企穩45點以上的解讀
CSI連續三周企穩在45點以上，其意義在於指數從「睇淡區」逐步過渡到「好淡分界區」，甚至開始向「睇好區」靠近。這表明前線經紀們認為樓價繼續大幅下調的壓力正在減輕，市場正趨向一個相對穩定的狀態。 過去，CSI處於45點以下通常預示著樓價的調整壓力較大，甚至可能轉弱回軟。 而如今CSI重返並企穩於45點之上，至少表明市場情緒不再一面倒地悲觀。
然而，「回穩」並不等同於「止跌回升」。CSI在45點以上但尚未突破50點甚至55點並企穩，僅僅預示著樓價走勢可能出現回穩跡象，短期內可能維持窄幅爭持或反覆橫行。 要預示樓價見底並結束調整，CSI需要持續穩步上升並突破55點以上。 因此，目前的CSI走勢更多是釋放了一個「跌勢放緩，有望築底」的信號，而非即將大幅反彈的明確預告。
樓市的全景圖：CSI以外的觀察
僅憑CSI一個指標來判斷樓市走向是不足夠的。我們需要將CSI的表現置於更廣闊的市場背景下進行分析。
從成交量來看，近期市場活躍度有所回升。例如，中原地產促成的二手成交較上月同期有所上升。 新盤的熱銷也直接體現在一手成交量的增加上。根據土地註冊處的數據，4月份一手住宅買賣合約宗數有所增加。 成交量的回升是市場氣氛改善的一個體現，有助於支撐樓價。
從樓價指數來看，反映較後期成交的數據也顯示出一些變化。例如，香港差估署公佈的4月份私人住宅售價指數結束了四連跌，出現環比上升。 這在一定程度上印證了CSI所預示的回穩跡象，表明樓價在經歷了一段時間的調整後，下行壓力有所減輕。然而，需要注意的是，即使4月指數有所回升，今年首四個月樓價指數仍錄得跌幅，且距離歷史高位仍有significant的距離。
除了住宅市場，其他物業類型的CSI也提供了參考。例如，住宅租金CSI近期也連升三週，並長期企穩在50點好淡分界線之上，預示租金將繼續高位靠穩甚至有望重拾升軌，這與政府積極引入人才等政策帶來的租賃需求增加有關。 相比之下，商舖和寫字樓的CSI表現則相對疲弱，反映這些市場面臨的挑戰更大，例如北上消費對本地商舖的衝擊以及寫字樓的空置問題。 不同物業類型的分化走勢，也說明了當前市場的複雜性。
前路的挑戰與機遇
雖然CSI的連續上升為市場帶來一絲暖意，預示著樓價可能回穩，但前路的挑戰依然存在。全球經濟前景、地緣政治風險、以及本地經濟復甦的步伐等因素，都可能對樓市產生影響。拆息雖然短期回落，但未來利率走向仍存在不確定性。 此外，住宅供應的增加也可能對樓價構成壓力。
然而，正如中原地產分析師所言，多方利好因素的支持下，樓價已離見底不遠的可能性是存在的。 新盤的去化速度、二手市場的議價空間變化、以及後續可能出台的樓市支持政策，都將是判斷樓市能否真正築底回升的關鍵。
總結：從「睇淡」到「觀望」，回穩仍需驗證
中原經紀人指數連續三週上升並企穩45點以上，無疑是市場情緒的一個積極信號，預示著住宅樓價下調的勢頭有所減緩，樓市走勢或有回穩跡象。這得益於新盤的理想銷情、拆息的顯著回落以及宏觀環境的些許改善。前線經紀們從之前的較為悲觀轉為相對謹慎樂觀，認為樓價繼續探底的空間有限。
然而，我們必須清醒地認識到，目前的CSI水平僅處於好淡分界區，尚未進入明確的「睇好」區間。這意味著市場仍處於一個觀望和整固的階段。「回穩」是一個過程，而非一個已經完成的狀態。未來的樓市走向，仍將取決於多種複雜因素的相互作用。包括CSI能否持續向上突破50點甚至55點並企穩，以及CCL和差估署樓價指數等滯後指標能否印證這種回穩趨勢。
對於置業人士而言，CSI的變動提供了一個有價值的參考維度，它幫助我們了解市場最前線的情緒變化。在當前階段，與其斷言樓市即將大漲或大跌，不如密切關注各項數據的持續表現，深入了解市場基本面，並結合自身的財務狀況和實際需求，做出理性而審慎的決策。樓市的回穩之路，或許才剛剛開始，其間仍可能伴隨著波動和不確定性。讓我們持續觀察，以數據為錨，穿透市場的迷霧。
