樓市波濤中的一葉扁舟：馬鞍山泓碧兩房戶的蝕讓故事
近年香港樓市經歷了一場又一場的浪潮，潮起潮落間，有人順勢而為，亦有人在波濤中載浮載沉。最近一宗位於馬鞍山泓碧的成交個案，恰似這市場大潮下的一葉扁舟，雖然抵達了彼岸，卻是遍體鱗傷，引人深思。
沙田海畔的嘆息
這宗引起市場關注的成交，涉及馬鞍山泓碧一個中層兩房單位。根據報導，這個實用面積約483平方呎的單位，最終以580萬元易手。數字本身看似平淡，但背後的持有時間與買賣差價，卻道盡了過去幾年樓市的風雲變幻。據了解，原業主於2019年以約770萬元購入此單位。僅僅六年的時間，轉手價格較購入時下跌了近190萬元，帳面蝕幅高達24.7%，接近兩成半。
這不是泓碧第一次出現蝕讓成交。作為一個樓齡約五年的半新盤，泓碧近年來已錄得不少單位貶值轉售的個案。例如，有其他一房單位於持貨約五至六年後，錄得約28%至43%不等的帳面跌幅，部分成交價更創下屋苑新低。這顯示，個別單位蝕讓並非孤例，而是反映了某一類物業，特別是相對較新的項目，在市場調整期所面臨的壓力。
蝕讓的結構性因素與市場氛圍
探討這宗蝕讓成交的背後原因，需要將其置於更廣闊的市場背景下分析。首先，過去幾年，全球經濟面臨多重挑戰，包括持續的疫情、地緣政治緊張以及通脹壓力，這些因素都對香港這個高度外向型的經濟體造成衝擊。為了應對通脹，主要央行紛紛進入加息周期，儘管近期有拆息下降的消息，整體而言，高息環境增加了置業成本，削弱了買家的入市意欲及負擔能力。
其次，新盤市場的定價策略也對二手市場構成了壓力。為了加快去貨速度，不少發展商在新盤推出時採取相對積極的定價，甚至提供各種優惠，這無形中拉低了區內乃至周邊區域二手物業的吸引力，迫使二手業主需要調低叫價才能促成交易。泓碧作為一個半新盤，其定價和周邊新盤的競爭環境，也可能影響了其二手表現。
再者，市場情緒的轉變是另一個關鍵因素。在樓價持續調整的預期下，部分業主，尤其是一些早年入市的投資者或是急需資金周轉的業主，可能會選擇「止蝕離場」，即使需要虧損也願意出售單位。對於買家而言，市場出現的「蝕讓盤」則提供了議價空間，他們會更傾向於等待或尋找性價比較高的機會。這種買賣雙方的心理博弈，進一步加劇了部分物業的價格調整。
個別單位與市場趨勢
回到泓碧這宗兩房單位的成交，除了大環境因素外，具體單位本身的特點也可能有所影響。雖然是中層單位，但在同一屋苑內，景觀、座向、裝修狀況等都可能對最終成交價產生影響。原業主於2019年入市的時間點，正值上一波樓市高位徘徊之際，選擇在此時購入，無疑增加了其面臨價格調整的風險。
值得留意的是，儘管整體市場存在下行壓力，但不同類型、不同區域的物業表現也存在差異。例如，一些位置優越、具備獨特賣點或剛性需求較強的單位，其抗跌能力可能會相對較強。同時，市場上亦偶有錄得獲利成交的個案，儘管在當前環境下顯得較為罕見。因此，不能將單一蝕讓個案簡單地等同於整個市場的全面崩盤，但它確實是當前市場調整、業主面臨現實挑戰的一個縮影。
前路漫漫：不確定性與機遇
展望未來，香港樓市的前景依然充滿不確定性。全球經濟復甦進程、各國央行的貨幣政策走向、本地經濟的表現以及政策調控等因素，都將繼續影響樓市的發展。對於置業者而言，當前的市場狀況既是挑戰，也可能蘊含著機遇。對於資金充裕、具備長線持有能力的用家而言，或許能在市場調整中覓得一些性價比不錯的單位。然而，風險依然存在，樓市是否已觸底，仍需時間驗證。
馬鞍山泓碧這宗中層兩房戶的蝕讓成交，不僅是一個數字的變化，更是一段市場故事的呈現。它提醒著我們，房地產市場並非只漲不跌的神話，投資置業需要審慎評估風險，考慮自身的財務狀況與承受能力。在波譎雲詭的市場面前，每一個決策都需謹慎為之，方能在變幻莫測的樓市大潮中，找到屬於自己的方向。
