樓市春風吹拂，交投重拾暖意——淺談「撤辣」後的市場新局
香港房地產市場，一向是牽動全城神經的焦點。過去數年，面對外圍經濟波動、高息環境，加上本地各項需求管理措施（俗稱「辣招」），樓市如同被罩上了一層薄紗，雖然偶有微光，但整體交投沉寂，樓價亦持續尋底。然而，隨著今年二月底政府果斷宣布「撤辣」，為市場注入了一劑強心針。一時間，看樓人潮再現，成交數字顯著攀升，彷彿預示著冬去春來的暖意。在這波復甦的氣氛中，利嘉閣地產研究部主管陳海潮的最新分析，為我們描繪了「撤辣」後市場的具體景象及未來展望：他指出，受惠於港幣100元的低額印花稅，有效刺激了交投活動，並預料第二季樓價將錄得約1.15%的升幅。 這看似溫和的數字背後，蘊含著什麼樣的市場邏輯？本文將深入剖析印花稅調整如何影響交投，以及這微小卻關鍵的升幅，可能為香港樓市帶來怎樣的新局面。
印花稅「撤辣」：打破僵局的鑰匙
回顧過去，香港樓市的「辣招」，包括額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅從價印花稅（NRSD），原意是遏抑短期炒賣和非本地需求，確保物業市場穩定。然而，這些措施在市場下行時，也限制了正常的換樓活動和市場流動性，令不少有真正置業需求的市民，包括本地換樓客和來港人才，卻步不前。例如，在「撤辣」之前，非香港永久居民或公司購買住宅，需繳付合計高達樓價15%的買家印花稅和新住宅印花稅，高昂的稅費無疑是一道難以跨越的門檻。 額外印花稅則對短期轉售設限，令市場缺乏靈活性。
今年2月28日，財政預算案宣布全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，即「撤辣」。 這意味著所有住宅物業交易，無論買家身份或持有時間長短，都只需按較低的第二標準稅率繳付從價印花稅。 對於價值400萬港元或以下的物業，印花稅更劃一為100元。 這項重大調整，猶如為冰封的市場注入暖流。
印花稅成本的大幅下降，直接降低了置業的門檻和交易成本，尤其是對於非本地買家和計劃短期內換樓的業主而言，最為受惠。 過往動輒數十萬甚至數百萬的稅款，現在只需數百元或較低的比例，無疑極大地釋放了積壓已久的購買力。 利嘉閣陳海潮所指的「100元印花稅刺激交投」，正是對這一現象的精準概括。 雖然400萬以下的物業並非市場主流，但低稅率的象徵意義和對購買情緒的提振作用不容忽視。更重要的是，全面撤辣消除了BSD和NRSD，讓所有買家一視同仁，大大增加了市場的吸引力，特別是對外來人才和投資者。
交投回暖：市場活躍度的寫照
政策「撤辣」後，市場交投量應聲而起，呈現出久違的活躍景象。 多份市場報告均顯示，撤辣後的數月，無論是一手或二手市場的成交宗數都錄得顯著升幅。例如，有數據顯示，今年3月香港一手房成交量按月飆升逾14倍，創下1998年後的單月新高。 二手市場的交投亦大幅增加。 這種「量升」的情況，正正印證了100元印花稅及全面撤辣對市場流動性的激發作用。
活躍的交投不僅體現在數字上，更反映在看樓活動的熱烈程度。許多地產代理表示，睇樓量顯著增加，新盤銷售現場再現排隊人龍，甚至有項目錄得「一掃而空」的盛況。 這種市場氣氛的轉變，讓買家入市的信心有所增強。 發展商也把握時機，積極推出新盤，以「先量後價」的策略去化庫存。
然而，值得注意的是，儘管成交量大幅攀升，市場上的蝕讓個案並未完全消失。 這顯示市場仍在消化過去累積的供應和壓力，價格上漲並非一蹴可幾。 「量升價未大升」甚至「量升價跌」的情況在撤辣初期曾出現。 這提醒我們，市場的復甦是一個複雜的過程，單靠刺激交投並不足以立即推高樓價。
樓價溫和反彈：1.15%升幅的解讀
在交投顯著回升的背景下，利嘉閣陳海潮預測第二季樓價將錄得1.15%的升幅。 這個數字雖然不大，但在當前市場環境下，卻是一個值得關注的訊號。 過去一段時間，樓價持續下跌，差估署的私人住宅售價指數已從歷史高位累計下跌不少。 因此，即使是溫和的升幅，也意味著樓價跌勢有望止住甚至出現小幅反彈。
這種溫和的升幅，可以從幾個角度來理解。首先，交投量的增加為樓價提供了支撐。當市場活躍度提升，買家願意入市，業主的議價空間相應縮小，有助於穩定價格。 其次，部分急於換樓或有剛性需求的買家，在「撤辣」後加快入市步伐，釋放了部分積壓的需求，為市場帶來了正面動力。 此外，低於400萬元物業的100元印花稅，對預算有限的上車客具有一定的吸引力，有助於托住細價樓的樓價。
然而，1.15%的升幅預測也反映了市場仍然面臨一些挑戰。持續的高息環境是影響樓價的重要因素之一，高昂的按揭成本限制了買家的負擔能力。 儘管市場普遍預期未來可能進入減息周期，但具體時間和幅度仍存在不確定性。 此外，大量新盤供應也是市場需要消化的壓力。 發展商為了去庫存，可能會繼續採取具吸引力的定價策略，這會對二手樓價構成壓力。 因此，樓價的升幅難以出現大幅度的飆升。
推動物業市場的多重動力與潛在挑戰
除了「撤辣」的直接影響，推動或限制香港物業市場的還有多重因素。政府積極實施的「搶人才」政策，吸引了大量非本地人才來港工作及定居，這部分人群的置業及租賃需求，為市場帶來了新的動力。 租金市場因此表現堅挺，甚至跑贏樓價，這也可能吸引部分投資者重新考慮入市。
同時，外圍經濟環境和地緣政治風險，例如關稅戰等，仍然是市場的不確定因素。 全球經濟前景不明朗，可能影響投資者的信心和資金流向。 香港本地經濟的復甦步伐、失業率、股市表現等，也與樓市息息相關。 股市的波動可能會影響部分投資者的財富效應和入市意願。
展望未來，香港樓市的走向將是多重因素角力的結果。「撤辣」無疑是扭轉市場氣氛的重要一步，成功激活了交投量，為樓價止跌回穩提供了基礎。 然而，要實現持續和顯著的升幅，還需要更多利好因素的配合，例如減息周期的正式開啟、本地經濟的強勁復甦，以及外圍環境的穩定。
結論：撥開雲霧，尋找新平衡
利嘉閣陳海潮對第二季樓價錄得1.15%升幅的預測，精準地反映了當前香港樓市在政策刺激下的微妙變化。這微小的升幅，象徵著市場擺脫持續下跌的陰霾，開始尋找新的平衡點。 「撤辣」猶如為樓市撥開了一部分雲霧，讓市場機制得以更自然地運作，流動性顯著提升，壓抑的需求得到釋放。
然而，我們也應清醒地認識到，市場的復甦並非一帆風順。高息環境、龐大供應、以及不穩定的外圍因素，都將繼續對樓市構成制約。 1.15%的升幅，或許只是漫長調整期後，市場開始重新校準價格的第一步。 未來樓市能否持續向上，將取決於這些內外因素的綜合演變。 對於置業者而言，市場回暖是好事，但仍需審慎評估自身負擔能力和市場風險。 對於整個市場而言，「撤辣」後的香港樓市正處於一個關鍵的轉折期，其後續發展將為香港經濟的未來走向提供重要的線索。
