鬧市中的一股清流，港島東的鯉景灣一向以其臨海位置和成熟社區而聞名。最近一宗租賃成交個案，卻以一個令人咋舌的數字，再度引起市場關注：一個實用面積536平方呎的單位，成功以月租23,500元租出。更引人入勝的是，這宗物業據悉是1988年購入的「老爺貨」，以當年的成本計算，現時的租金回報率竟然逼近40厘！這組看似天方夜譚的數字，究竟隱藏著怎樣的市場現實與歷史軌跡？
鯉景灣的安居魅力
坐落於西灣河海旁的鯉景灣，由知名發展商太古地產於1988至1989年間分階段建成，至今樓齡已逾三十載。雖然不設豪華會所，但屋苑的賣點在於其地理位置與周邊配套。它鄰近港鐵西灣河站，步行數分鐘即可抵達。更獨特的是，屋苑部分座數樓下便是著名的「蘇豪東」，匯聚了各式海景餐廳和特色酒吧，營造出獨特的悠閒氛圍。此外，附近有海濱長廊、公園和體育館，提供豐富的康樂設施。對於追求便捷生活同時又嚮往臨海寧靜的租客而言，鯉景灣無疑具有相當吸引力。一個536平方呎的兩房單位，間隔實用，客飯廳布局方正，加上位處高層，單位質素不俗，能以23,500元租出，反映了市場對該類單位及地段的需求。
數字遊戲還是驚人事實？剖析近40厘回報
每月23,500元的租金對於一個536平方呎的單位而言，在當前市場環境下已屬不俗。但真正引起熱議的，是其「近40厘」的租金回報率。這組數字是如何得出的？關鍵在於計算回報率時所採用的「成本」基數。
根據市場消息，該單位的業主於1988年購入此物業時，作價約為71.79萬元。所謂的租金回報率，通常是將一年的租金收入除以物業的買入成本再乘以100%。
套用簡易公式：
年租金收入 = 月租 × 12 = 23,500元 × 12 = 282,000元
租金回報率 = (年租金收入 ÷ 原始買入價) × 100%
租金回報率 = (282,000元 ÷ 717,900元) × 100% ≈ 39.28%
接近40厘的回報率，正是基於這個單位在1988年的原始買入成本計算出來的。這不是當前市場上以現價計算的普遍租金回報。
跨越三十載的樓市傳奇
這個驚人的回報率，實際上是香港樓市在過去三十多年間波瀾壯闊升幅的縮影。1988年，香港的樓價遠低於現時水平。一個位於港島東的大型屋苑單位僅需數十萬元即可購入。隨著香港經濟的騰飛、人口增長以及多次的樓市上升周期，物業價值經歷了數以倍計的巨大增長。
當前香港整體住宅物業的租金回報率普遍在3厘至4厘之間。即使是主要屋苑，回報率也大多落在此範圍內，例如2025年1月，中原城市租金回報率（CRI回報率）報3.44%，而中小型單位的CRI_Mass回報率報3.62%。一些回報較高的屋苑，如得寶花園、河畔花園等，回報率可達4厘以上，但仍與近40厘有著天壤之別。這近40厘的回報，正是「早買早享受，還可享超高租金回報」的真實寫照，但這個回報的基礎是當年的低廉樓價。
老磚頭的投資啟示
鯉景灣這宗租賃成交帶出的「近40厘」回報，並非當前市場的常態，也無法簡單複製。它更像是一個關於長期持有、資產增值和通脹影響的生動案例。對於在早期樓市低位入市的業主而言，物業價值和租金收入都隨時間大幅提升，使得以原始成本計算的回報率異常高企。這提醒我們，評估一項物業投資的表現，不應僅僅看當前的租金回報率，更需要考慮其長期的資本增值潛力。
同時，這宗個案也側面反映了港島東作為一個成熟住宅區，其租賃市場的穩定需求。鯉景灣優越的地段、便捷的交通和完善的生活配套，使其即使樓齡較高，依然能吸引租客願意支付相對理想的租金。對於有興趣投資收租物業的人而言，除了關注租金回報率，屋苑的地段、交通、周邊配套、單位質素及潛在的升值能力，都是不可忽視的重要因素。老牌屋苑憑藉其固有的優勢，有時也能在租賃市場上展現出強勁的競爭力。
