否極泰來？香港樓市迎來轉捩點的觀察
在香港這片寸金尺土的土地上，樓市的任何風吹草動都能牽動萬家心。過去一段時間，樓價持續下滑，彷彿一座沉重的大山壓在市場心頭。然而，近期傳來的一絲暖意，讓緊繃的神經稍有舒緩——樓價結束了連續四個月的跌勢，而住宅租金更呈現出連升五個月的態勢。這一「價止跌，租續升」的背馳現象，讓不少業界人士紛紛表示，樓價距離見底可能已不遠了。這究竟是短暫的回光返照，還是市場真正迎來轉捩點的訊號？
價的腳步：止跌的意義
回顧過去，香港樓市在多重因素的夾擊下，經歷了一段調整期。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅售價指數在2024年9月曾按月下跌約1.67%，連續五個月下挫，累計跌幅約7%，創下自2016年8月以來的逾八年最低。 到了2025年1月，私人住宅售價指數繼續按月下跌0.45%，連續兩個月下滑，再創近八年半新低。 然而，最新的數據帶來了變化。差餉物業估價署公佈的2025年4月數據顯示，私人住宅售價指數報285.7點，較3月份的284.7點按月微升0.4%，結束了連續四個月的跌勢。
這個微小的升幅，在持續低迷的市場中顯得尤為珍貴。它不像驚濤駭浪般捲起千堆雪，更像是在波濤洶湧後，海面開始出現的一絲平靜漣漪。雖然0.4%的升幅幅度不大，但其意義在於「止跌」。這代表著過去那種單邊下跌的趨勢暫時告一段落，市場的下行慣性受到了阻礙。這或許是買家在樓價跌至一定水平後開始重新入市，或是賣家議價空間縮小，不再願意大幅減價求售的體現。畢竟，持續的下跌總會有個盡頭，當跌幅累積到一定程度，就會觸發部分觀望已久的購買力。
租的節奏：持續的強勢
與樓價的掙扎止跌形成鮮明對比的是，住宅租金市場卻是一派向好的景象。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅租金指數在2024年9月已連漲七個月，累計升幅達6.29%，為2019年9月後的約五年新高。 到了2025年3月，租金指數按月上升0.1%，連升四個月，並創約五年多高位。 最新公佈的2025年4月租金指數更連升五個月，共計上升0.9%。
租金的持續上漲，反映出租賃市場的強勁需求。這背後有多重驅動因素。首先，政府積極推動的各類人才引進計劃，如「高才通」、「優才計劃」等，成功吸引了大量非本地人才來港。 這些人才在安頓初期，多會選擇租賃而非購買物業，直接增加了租賃市場的需求。 其次，來港升學的內地學生人數持續增長，也為租賃市場，特別是大學附近的區域，帶來了龐大的需求。 此外，在樓價下跌和高息環境下，部分原本打算置業的人士選擇「轉買為租」，繼續觀望樓市走勢，這也進一步支撐了租賃需求。
「租金回報率」這個詞在這場「價跌租升」的背馳走勢中顯得格外突出。租金上升而樓價下跌，意味著物業的租金回報率正在提高。以實用面積約430平方呎以下的A類細單位為例，其平均租金回報率已攀升至近年來的新高，這對部分尋求穩定收益的投資者而言，無疑增加了入市收租的吸引力。
業界的判斷：見底的訊號？
面對「價止跌，租續升」的局面，不少地產業界人士認為這是一個積極的訊號，預示著樓價距離底部已不遠。萊坊高級董事王兆麒表示，預計香港樓價在2025年上半年見底，短期內樓價在谷底反覆徘徊，但隨著息口及貨尾量漸漸回落，預測香港樓價下半年會開始明顯回升，2025年全年上升0-5%。 戴德梁行和利嘉閣地產的分析師也持樂觀態度，預計2025年樓價有望回升，成交量亦會有所增加。 美聯物業的分析亦指出，隨著多項利好因素湧現，包括減息潮持續、「供平過租」重臨，以及預期中央政府持續實施刺激經濟政策等，相信有助提振樓市穩步回勇，預期明年樓價有望「反攻」，扭轉連跌三年的走勢，回升約5%。
這種判斷並非空穴來風。租金的強勁表現，為樓市提供了基本面的支撐。當租金回報率吸引時，會促使部分資金從其他資產轉向磚頭，尤其是收租物業。此外，市場普遍預期美國聯儲局將在今年稍後時間開始減息，香港的按揭利率有望隨之回落，這將減輕置業人士的供樓負擔，刺激入市意欲。 政府在財政預算案中放寬400萬元以下細價樓的印花稅至100元，也被認為有助於刺激細價樓市場的交投，對整體樓市有正面影響。
然而，市場上仍有不同的聲音。仲量聯行香港主席曾煥平對印花稅調整的推動作用持保守態度，認為其對樓市幫助有限，並預計香港樓價將繼續下跌約5%。 仲量聯行在另一份報告中也指出，展望2025年，市場仍將面臨供應過剩和經濟未明朗的挑戰，而美國新任政府的政策也將左右香港住宅和物業投資市場的走勢。 信報地產投資的評論也指出，今年的住宅樓市，雖然會比較穩定，但無論成交量與樓價，仍然會偏軟，除非有出乎意料的大幅減息刺激，相信樓價會需要更長的時間才能重拾上升軌道。
影響樓市走向的多重因素
除了上述提及的租金、息口和政府政策外，影響香港樓市未來走向的因素還有不少。新盤供應量是其中一個關鍵。發展商手上的貨尾單位仍然較多，為了套現和減輕利息負擔，新盤推售時往往會採取貼近或低於二手市場的定價策略，這對二手樓價構成壓力。 此外，全球經濟前景、地緣政治風險以及本地經濟復甦的速度，都會持續影響市場信心和購買力。
近期的人民幣貶值也可能對香港樓市產生影響。有分析認為，人民幣貶值會促使部分內地資金流入香港物業市場以作保值用途，這對樓價構成支持。 中原地產的數據也顯示，以普通話拼音姓名的買家在住宅成交中的比例有所上升，顯示內地買家的購買力正在增加。
總結與展望
香港樓價結束連續四個月的跌勢，與住宅租金持續五個月的上升，共同構成了一幅複雜但似乎蘊藏轉機的市場圖景。雖然樓價的止跌幅度尚小，仍需更多時間觀察是否能形成穩固的上升趨勢，但租金的強勢無疑為市場提供了重要的支撐。業界普遍對2025年的樓市抱持謹慎樂觀的態度，認為在減息預期、人才流入和政府政策的支持下，樓價有望在年內見底回升。
然而，前方的道路並非一帆風順。龐大的新盤庫存、不明朗的宏觀經濟環境以及潛在的外圍風險，都是市場需要消化的挑戰。樓價的走向將取決於這些利好和利淡因素之間的博弈。但至少，從數據上看，持續了一段時間的跌勢已經開始減緩，市場情緒也從極度悲觀中找到了一絲喘息的空間。「價止跌，租續升」或許正是市場力量在悄然調整的體現，為未來的復甦積蓄能量。對於置業人士和投資者而言，這是一個需要密切關注的關鍵時刻，機會與風險並存，詳細的分析和謹慎的決策依然是不可或缺的。
