置業市場風高浪急，偶爾傳來某某「短炒」即獲利離場的個案，總能吸引眾人目光。最近，一宗關於沙田中心兩房單位的交易，以其「半年帳賺80萬」的誘人數字，在市場上引起熱議。數字看來亮麗，但當抽絲剝繭，細看箇中開支與「夾錢」合資的實情，這筆錢分到最後，究竟還剩多少在袋中？這不僅是一個數字遊戲，更是透視房地產投資真實面貌的絕佳案例。
誘人數字下的真實面紗
一聽到「半年賺80萬」，不少人或許會心生羨慕，認為樓市賺錢似乎垂手可得。沙田中心一個實用面積約288平方呎的兩房單位，據報在短短七個月內，以420萬元易手，相較去年10月中約338萬元的購入價，帳面利潤高達82萬元。這數字無疑極具衝擊力，尤其是在現時樓市仍充滿變數的環境下，更顯突出。然而，這只是帳面上的光鮮，實際操作的成本與潛在的風險，往往被這巨額數字所掩蓋。
個案聚焦：沙田中心的「快閃」交易
讓我們聚焦於這個沙田中心的單位。位於海寧大廈的低層A室，這個兩房單位實用面積不大，屬市場上的細價盤。據悉，原業主（即這次的投資者）於去年10月中旬以約338萬元購入。單位在購入時，內籠裝修狀況甚為殘舊，因此購入價低於當時的市價。正因如此，投資者看準了其潛在的升值空間，以及透過翻新提升價值的機會。短短七個月後，單位便以420萬元成功轉手，錄得這筆令人矚目的帳面利潤。這宗交易，可以說是標準的「短炒」策略，期望在短時間內買入、翻新、賣出，賺取差價。
帳面與實際：被忽略的龐大開支
82萬元的帳面利潤，聽起來固然吸引，但這只是賣出價與買入價之間的簡單相減。房地產交易涉及的開支龐大且繁多，往往會大幅蠶食帳面利潤。對於這個單位，最顯而易見且金額不菲的開支，首先是翻新費用。由於單位購入時狀況殘舊，投資者進行了全屋翻新，估計費用在40萬至50萬元之間。這筆費用是提升單位價值、促成快速轉售的關鍵投資，也是實際投入的重要部分。
其次是政府稅項。由於持貨期不足兩年（約7個月），是次交易需繳付「特別印花稅」（SSD）。根據現行稅制，持有物業超過6個月但不超過12個月出售，需繳付樓價10%的特別印花稅。以420萬元的成交價計算，單是特別印花稅便高達42萬元。此外，購入時還需繳付從價印花稅（AVD）。考慮到投資者是代理合資，很大機會並非首置，需繳付第二標準稅率的從價印花稅。以338萬元樓價計算，稅率約為樓價的4.5%加上固定金額，約需24.5萬元。
除了稅項和裝修，還有代理佣金（買入及賣出通常各為1%）、律師費（買入及賣出各需約1萬至2萬元）等雜項支出。如果購入時有申請按揭，並在短期內提前還款，還可能面臨銀行的罰息。這些零零總總的費用加起來，絕對不是小數目。
抽絲剝繭：還原真正的利潤空間
將上述估計的開支加總：翻新費用（保守估計40萬）+ 特別印花稅（42萬）+ 從價印花稅（24.5萬）+ 代理佣金（買賣合計約7.6萬）+ 律師費（保守估計2萬）= 約116.1萬元。這甚至還未計算可能的銀行罰息或其他意外開支。
請注意，這估算總開支（約116.1萬元）甚至高於帳面利潤（82萬元）。這聽起來或許令人訝異，但這正是房地產投資的現實：高昂的交易成本是無法迴避的。然而，根據市場消息人士的估計，若連同釐印費、銀行罰息等雜項支出計算，這個單位實質獲利約在20萬至30萬元之間。這與我們估算的成本略有出入，很可能是因為實際的裝修費用、代理佣金或稅務處理方式有所不同，又或是消息來源的估計包含了所有成本後的淨額。但無論如何，一個清晰的事實是：實際淨利潤與帳面利潤之間存在巨大鴻溝。82萬元的「賺幅」，在扣除所有開支後，大幅縮水至僅餘約二、三十萬元。
「夾錢」的學問：分到手還有多少？
這個案的另一個關鍵詞是「夾錢」。「據了解，上述單位由數名熟悉區內樓市的地產代理合資投資」。這意味著，即使是扣除所有開支後的淨利潤（20萬至30萬元），還需要由這些合資的代理們按出資比例分配。
如果參與合資的代理有兩位，平均分配下，每人所得約為10萬至15萬元。如果有三位代理合資，每人能分到手的就更少，約6.7萬至10萬元。若有四位甚至更多，則每人實際落袋的金額將進一步攤薄。
這就解釋了為何「帳賺80萬」聽起來驚人，但對於個別參與的代理而言，這筆交易帶來的實際回報，可能遠不如外人想像中豐厚。他們投入了資金、時間（尋找筍盤、處理交易、監督裝修），承擔了市場波動的風險，最終分到手的，可能只是一個相對溫和的利潤數字。
市場浪潮中的一瞥：風險與回報
這個案發生在銀行同業拆息回落、二手樓市交投轉趨活躍的時期。相對有利的市場環境，為這宗「短炒」提供了成功的土壤。然而，短炒並非穩賺不賠的遊戲。市場風險時刻存在，如果樓市在持貨期內下跌，或者單位未能按預期價位售出，投資者便可能面臨虧損。事實上，同一個沙田中心，去年底也曾傳出有投資者短炒失利蝕讓離場的個案。這都說明了短炒的高風險性。
數字遊戲與投資真相
總而言之，沙田中心這宗「代理夾錢短炒半年帳賺80萬」的個案，為我們提供了一個寶貴的視角，去審視房地產投資中的「帳面利潤」與「實際利潤」之間的巨大差異。高昂的印花稅、裝修費用、佣金及其他雜項開支，是蠶食利潤的隱形殺手。而當涉及「夾錢」合資時，總體淨利潤還需按比例分配，最終落到每個投資者手中的金額，可能只是總體帳面利潤的一小部分。
這宗交易的實質，更像是一次成功的「物業改造增值」案例，透過購入殘舊單位進行翻新，提升其市場價值，並恰逢市場轉暖時成功套現。這其中的利潤，包含了裝修帶來的增值，而非僅僅是市場自然升值。
因此，當我們再次聽到某宗物業交易「帳賺XX萬」的新聞時，不妨多一份審慎，思考一下這光鮮數字背後的真實成本與風險。房地產投資，從來都不是一個簡單的數字遊戲，而是涉及周詳的計劃、充足的資金準備、對市場的判斷，以及對各種潛在開支的精確預算。這次沙田中心的個案提醒我們，投資的真相，往往藏在那些容易被忽略的細節之中。
