海畔晨光，豪宅新章：滶晨首輪標售的市場啟示
香港，這座不夜城，房地產市場總是牽動著無數人的目光。近期，一宗來自港島南岸的物業成交消息，再次成為市場熱話。「滶晨」，這個詩意的名字，屬於港島南岸第五期的一部份，由新世界發展、帝國集團、資本策略地產、麗新發展及港鐵公司攜手打造。其首輪招標銷售的十七個單位，成功套現約十億港元，其中個別成交呎價高達驚人的四萬八千元，刷新了港島南岸的新高，無疑為這個傳統豪宅區域寫下了新的註腳。發展商同時表明，短期內不打算推出價單，將繼續以招標形式出售，這背後的策略與市場考量，值得我們深入探討。
黃竹坑站上蓋的宏大願景
港島南岸，一個近年來蛻變中的區域。曾經的工業重鎮，在港鐵南港島線通車後，搖身一變成為集住宅、商業、消閒於一身的新興都會區。港鐵黃竹坑站上蓋物業發展計劃，正是這一轉變的核心，總共規劃六期，提供逾萬個住宅單位及大型商場「THE SOUTHSIDE」。滶晨（Deep Water Pavilia）作為港島南岸的第五A期，坐落於香葉道11號，包含兩座住宅大樓，提供共447伙單位，預計於2026年11月30日落成。項目戶型多元，涵蓋兩房至五房，實用面積由約408至3,120平方呎不等，其中三房及四房單位佔比較高，並配備獨立私人升降機大堂，強調隱私與尊貴。 滶晨不僅坐擁深水灣的壯麗海景與壽臣山的翠綠山景，更與大型商場「THE SOUTHSIDE」無縫連接，盡享交通與生活便利。 港島南岸的發展，正逐步勾勒出一幅優質生活藍圖，吸引著追求便捷與品味的置業者。
招標定價的策略性考量
與傳統的價單銷售不同，滶晨的首輪推售採用了全數招標的形式，並在短短十日開放予貴賓預約參觀後，即成功售出十七個珍藏大宅，套現約十億五千萬元。 成交價介乎四千一百九十二萬八千元至八千一百八十八萬八千元，實用面積呎價則由三萬三千二百五十元至四萬八千元不等。 平均每伙成交價近六千二百萬元，平均呎價近四萬元。 採用招標形式銷售，是豪宅市場常見的銷售策略之一。它可以讓發展商更靈活地定價，並根據市場反應和買家出價來釐定最終成交價，特別是對於一些景觀優越、間隔獨特的特色單位，招標更能體現其稀缺性和價值。發展商表示，滶晨的定價參考了山頂及港島南區的超級豪宅，反映了項目自身的豪宅定位和對南區市場前景的信心。 短期內不推出價單，維持招標形式，也顯示發展商希望藉由招標來探索市場的承接力，並為後續的銷售保留更大的彈性。這種策略，在當前變動較大的市場環境下，不失為一種審慎而有效的做法。
每呎四萬八千元：南岸價格新巔峰
此次滶晨錄得的最高成交呎價四萬八千元，不僅在項目首輪銷售中脫穎而出，更被形容為「貴絕港島南岸」，成為區內的新指標。 這個破紀錄的呎價，來自一個實用面積1,706平方呎的四房雙套單位，成交價高達八千一百八十八萬八千元。 值得注意的是，有外籍買家斥資近一點五億元購入兩個珍罕大宅，顯示項目對國際買家也具有吸引力。
要理解這個「貴絕」的意義，需要與港島南岸的其他期數以及周邊傳統豪宅區的價格進行比較。根據資料，港島南岸過去期數的平均成交呎價有所不同，例如晉環（第一期）和揚海（第二期）的近30日平均成交呎價分別約為二萬零六百五十四元和二萬八千九百九十七元。 相比之下，滶晨個別單位的四萬八千元呎價確實顯著高於前期項目。然而，這需要考慮到單位的大小、景觀、座向以及特色等因素。此次標售的單位，特別是創出高價的單位，多為面向深水灣的景觀大宅，具備稀缺性，因此能夠獲得更高的溢價。 將滶晨與傳統南區豪宅如深灣9號、雅濤閣等比較，它們的平均成交呎價也存在差異。 滶晨此次的破頂成交，顯示了市場對於黃竹坑站上蓋優質海景豪宅的強勁需求，尤其對於具備獨特優勢的單位，買家願意支付更高的價格。這也反映了港島南岸作為一個新興豪宅區，其價值正在逐步被市場認可。
市場的強心針與豪宅前景
滶晨首輪標售的成功，無疑為近期的香港樓市注入了一劑強心針，特別是對於豪宅市場而言。在整體市場氣氛仍受多方因素影響的情況下，滶晨能夠錄得理想的銷售成績和大額成交，反映了頂級豪宅市場的韌性以及高端買家對優質資產的信心。 五組大手買家連購兩伙，以及外籍買家的積極入市，都顯示了具實力買家對項目的認可。 發展商對豪宅市場前景持樂觀態度，認為政府優化的新資本投資者入境計劃將帶來正面影響，並預計超級豪宅市場全年可能上升約5%。 雖然這只是首輪小規模的招標，其代表性可能有限，但至少在一定程度上預示著高端物業市場的潛在活力。
滶晨的成功標售，也可能對港島南岸其他未推出的期數產生示範效應，為後續項目的定價和銷售提供參考。隨著整個港島南岸區域配套的逐步完善，包括商場「THE SOUTHSIDE」的開業，區域的吸引力將進一步提升，有望吸引更多注重生活品質和便利性的置業者。然而，需要留意的是，樓市前景仍然受宏觀經濟環境、利率走勢等因素影響，滶晨的個別破頂成交是否能帶動整個大市回升，仍有待觀察。
展望未來：招標主導與市場波動
發展商表明短期內不推價單，將繼續以招標形式發售滶晨餘下的單位。 這意味著有興趣的買家需要透過提交標書來表達購買意向，定價將繼續保持一定的彈性。對於發展商而言，這種銷售方式有利於其最大化單位的價值，尤其對於具備獨特景觀或間隔的單位。對於買家而言，則需要對市場有更深入的了解，並準備好參與競標。
在當前市場環境下，維持招標形式也可能是對市場不確定性的一種回應。與一次性推出大量單位並設定固定價格的價單銷售相比，招標可以讓發展商更從容地消化市場需求，並根據實際收到的標書來調整銷售策略。這種靈活度，在樓市波動時期顯得尤為重要。未來，滶晨的銷售表現將繼續成為觀察港島南岸乃至整個豪宅市場走向的重要指標。市場將密切關注其後續招標的成交情況，以及發展商何時會考慮推出價單，為整個區域的物業價值提供更明確的參考。
結語：南岸豪宅的澎湃浪花
滶晨首輪十七個單位的成功標售，不僅帶來可觀的套現金額，更以每呎四萬八千元的新高價，為港島南岸的豪宅市場劃下了新的里程碑。這宗矚目的成交，是發展商精心策劃與市場需求相互碰撞的結果，反映了高端買家對優質地段、稀缺景觀以及便捷配套的追求。在招標形式主導的銷售策略下，滶晨正如同海畔升起的晨曦，以其獨特的光芒吸引著市場的目光。儘管整體樓市仍面臨諸多挑戰，但滶晨的首輪佳績，至少證明了在高端物業領域，只要項目具備足夠的吸引力，市場依然存在強勁的購買力。港島南岸這片昔日的工業之地，正隨著滶晨的浪花，翻開豪宅發展的新篇章。
