物業市場的風雲變幻，總是牽動著無數人的目光。近日，一宗備受矚目的交易再次印證了市場的波詭雲譎，那就是由紀惠集團持有的跑馬地景光街舖位，在持貨長達17年後，最終以2880萬元的價格沽出，帳面大幅虧蝕37%。這宗交易被市場形象地稱為紀惠集團的「第二滴血」，不僅僅是一筆單一的物業買賣，更是當前香港商業舖位市場困境的一個縮影，以及資深投資者在市場調整期的策略寫照。
物業投資，本質上是時間與價值的博弈。理想的劇本是，時間是資產增值的催化劑，隨著歲月流轉，物業價值水漲騰飛，為投資者帶來豐厚的回報。然而，現實往往比劇本複雜得多。紀惠集團這宗跑馬地舖位的交易，恰恰是這個複雜現實的一個鮮活案例。
十七載光陰，足以讓孩童長大成人，讓城市面貌 undergoes significant transformation。然而，對於這個位於跑馬地景光街的舖位而言，這段漫長的歲月卻未能帶來預期的增值，反而 etched a deep scar of loss on the balance sheet。
時光荏苒的傷痕：景光街舖位的交易詳情
這個引發市場關注的跑馬地景光街舖位，具體位於景光街28至30號利景樓地下及閣樓。 根據媒體報導，該舖位的建築面積約為1497方呎，另連約1300方呎的閣樓，總面積約2780平方呎。 紀惠集團於2008年購入此舖位，當時的買入價為4600萬元。 歷經17年的持有，最終在一個多月前放盤叫價3500萬元，並最終以2880萬元的價格成交。 這意味著，僅從帳面計算，此次交易就導致了1720萬元的虧損，虧損幅度高達37%。
此次交易的新買家據悉為「戲院大王」陳俊巖家族成員旗下的公司。 該舖位目前由英國連鎖店馬莎（Marks & Spencer）承租，每月租金約12萬元。 以2880萬元的成交價計算，新的買家可享受到約5厘的租金回報率。 對於當前的商業舖位市場而言，5厘的租金回報率可謂相當不俗，這或許是吸引買家接手的關鍵因素之一。
不止一滴血：紀惠集團近期的物業部署
將這宗跑馬地景光街舖位的交易稱為「第二滴血」，是因為在不足一個月前，紀惠集團已錄得今年來首宗顯著的舖位蝕讓。 紀惠集團於上周以3880萬元沽出中環租庇利街地舖，該舖位持有14年，帳面虧蝕3400萬元，蝕幅高達47%。 連同此次跑馬地舖位的交易，紀惠集團在短時間內兩宗舖位交易合計虧損已超過5120萬元。
紀惠集團近期頻頻出售旗下物業資產，不僅僅是舖位。 翻查資料，自今年2月以來，紀惠集團已接連沽出至少6項物業，套現金額逾6.71億元。 除了上述兩宗蝕讓的舖位外，紀惠集團還出售了南區豪宅、用作集團總部18年的灣仔新銀集團中心全層寫字樓，以及金鐘遠東金融中心全層等物業。 儘管有蝕讓個案，但據悉紀惠集團通過這些交易總體仍錄得 substantial profit。
紀惠集團行政總裁湯文亮本人也進行了物業調整。 他早前放售自住的大潭陽明山莊相連戶，並於今年4月以1.38億元沽出，較意向價有所下調，但相比2008年的購入價，帳面仍有可觀的升幅。 湯文亮在接受採訪時曾表示，出售自住單位是因為「得兩個人住，好悶」，並計劃搬回跑馬地的一個單位居住，希望「有煙火氣」。 雖然這番話語帶輕鬆，但在市場波動時期積極調整資產組合，反映出資深投資者對市場的判斷和應對策略。
市場寒冬下的商業舖位
紀惠集團的這宗跑馬地舖位蝕讓個案，並非孤立事件。 近年來，香港的商業舖位市場面臨著嚴峻的挑戰。 多重因素的疊加，導致傳統核心區域的舖位價值大幅下滑。
首先，電子商務的蓬勃發展徹底改變了消費模式。 人們越來越習慣於網上購物，實體店舖的人流受到嚴重影響，尤其是零售業。 傳統零售商縮減規模甚至撤離核心商業區，導致舖位空置率上升，租金持續下調。 曾經炙手可熱的「舖王」神話，在新的消費生態下顯得光芒黯淡。
其次，旅遊模式的轉變也對依賴遊客消費的舖位造成衝擊。 過往以來，依賴自由行旅客的高端零售和奢侈品店是核心商業區舖位租金的重要支撐。 然而，旅遊模式的改變和旅客消費習慣的變化，使得這些舖位的議價能力大不如前。
再者，整體經濟環境的下行壓力，影響了本地居民的消費意願和能力。 在經濟不明朗的情況下，人們更傾向於緊縮開支，非必需品的消費減少，這進一步削弱了商業舖位的吸引力。
正是在這樣的市場大環境下，即使是像跑馬地這樣傳統上被視為較為穩定的地區，其商業舖位價值也難以獨善其身，面臨著貶值的壓力。
長線投資的考驗與風險
紀惠集團此次跑馬地舖位持貨17年仍錄得大額虧損，對於許多視物業為長線、穩健投資的投資者來說，無疑是一個警示。 長線持有並不等同於必然盈利，市場風險和行業變革的力量不容小覷。
這個案例提醒我們，商業舖位的價值不僅取決於其地理位置，更受到宏觀經濟環境、行業趨勢、消費模式等多方面因素的影響。 在快速變遷的時代，即使是處於優越地段的物業，如果未能適應新的市場需求和挑戰，其價值也可能面臨嚴峻的考驗。
對於資深投資者而言，適時調整資產組合，即使是以蝕讓的方式，也可能是為了優化整體投資結構，降低風險，或者將資金重新配置到更有潛力的領域。 在市場下行週期中，果斷「止蝕」有時是 preserve capital 的必要手段。
展望：舖位市場的未來走向
紀惠集團的「第二滴血」會不會引發更多的連鎖反應？ 未來香港的商業舖位市場將走向何方？ 這些問題依然充滿變數。
可以預見的是，在短期內，商業舖位市場仍將面臨一定的調整壓力。 租金和售價可能繼續承壓，空置率在高位徘徊。 然而，市場也在不斷演變和適應。
一些分析認為，未來商業舖位可能會更加注重體驗式消費和社區服務功能。 能夠提供獨特消費體驗、滿足居民日常生活需求的舖位，或許能在市場調整中展現出更強的韌性。 同時，隨著經濟的逐步復甦和新產業的興起，商業活動的模式也可能隨之改變，為舖位市場帶來新的機遇。
對於投資者而言，未來的挑戰在於如何在變動的市場中識別價值、管理風險。 這需要對市場趨勢有深刻的理解，對個體物業的潛力進行審慎評估，並具備靈活調整投資策略的能力。
紀惠集團的跑馬地舖位交易，是市場演變中的一個註腳。 它以直觀的方式呈現了即使是經驗豐富的投資者，在面對巨大的市場變革時，也可能遭遇預料之外的挑戰。 這滴「血」不僅僅記錄了一次財富的縮水，更映照出香港商業舖位市場正在經歷的深刻調整，以及所有置身其中的參與者都需要面對的現實與未來。
