在香港這片土地，安居樂業是許多人的卑微願望，但現實中，租賃市場的波瀾卻常常讓人措手不及。近期，一宗引人關注的租務糾紛，透過媒體呈現在公眾眼前：業主將單位出租，卻赫然發現物業疑似被租客改建為「劏房」；而租客一方則反駁，聲稱只是將殘舊的「殘樓」美化裝修。這宗個案不僅是單純的租務糾紛，更觸及了香港房屋問題、租務法規、物業權責等諸多深層次議題，值得我們深入剖析。
租約未滿的震撼發現
故事的開端往往是平靜的。業主Gary先生將位於大埔的自住單位出租，這個單位不僅有約390呎的室內空間，更附帶一個約2000多呎的平台。對於許多渴望空間的租客而言，這無疑是一個極具吸引力的選擇。雙方簽訂了為期五年的租約，Gary先生以為找到了一位好租客，可以安心收租。然而，安寧的日子在租約期滿前被打破了。當Gary先生重新踏足自己的物業時，眼前的景象讓他大為震驚——原本的單位內部間隔發生了明顯變化，疑似被分割成了數個獨立的小空間，也就是俗稱的「劏房」。這一發現，徹底打破了業主對租客的信任與期待。
租客的辯白：從「殘樓」到「靚樓」？
面對業主的指控，租客一方提出了截然不同的說法。他們並未直接承認改建為「劏房」，而是聲稱單位在租賃時狀況不佳，是一座「殘樓」，而他們所做的，只是對單位進行了必要的裝修和美化，使其煥然一新。在租客的敘述中，他們的行為是提升了物業的價值和居住環境，是功而不是過。這種「將殘樓變靚」的說法，試圖將未經許可的改建行為，轉化為對物業的貢獻。
「劏房」的界線與法律紅線
業主懷疑單位被改建成「劏房」，這個詞彙在香港具有特殊的社會意義。它不僅代表著將一個單位分割成多個細小空間出租的行為，更常常與居住環境惡劣、安全隱患叢生、以及違規建築等問題聯繫在一起。根據香港房屋署的定義，「劏房」是指將一個合法的住宅單位分隔成多個房間，並以每間房間為單位出租。 合法的「劏房」改建需要符合建築物條例，包括有足夠的通風、光線和安全出口，每個單位應具備基本生活設施，並須得到屋宇署的批准。 未經批准的改建，尤其是涉及結構性改動，不僅違反建築物條例，更可能觸犯消防安全條例，對居住者及整棟大廈構成嚴重安全威脅。
在這宗個案中，無論租客如何辯解其出發點是「美化」，未經業主同意甚至未知會的情況下進行大幅度改建，特別是涉及間隔牆的變動，很可能已經觸碰了法律紅線。即便租客認為單位殘舊需要裝修，按照標準的租賃條款，任何對物業的改動都需要事先獲得業主的書面同意。
租約，一份契約的重量
這宗糾紛的核心矛盾，在於租約條款的執行與理解。一份清晰、詳盡的租約，是保障業主和租客雙方權益的基石。租約中通常會明確規定租客是否可以對單位進行改建、分租，以及在租期結束時是否需要將單位恢復原狀等條款。 如果租約中明確禁止改建或分租，而租客擅自進行，則構成違約，業主有權根據租約追討損失甚至提前終止租約。
然而，現實中，租約的條款有時並不明確，或者雙方在簽訂時未能充分理解和溝通。租客聲稱「將殘樓變靚」，可能自認為這是合理的行為，卻忽略了租約中關於物業改動的限制。而業主在出租時，也可能未能預見租客會進行如此大規模的改動，或者在租約中未能加入足夠嚴謹的條款來加以約束。
信任的崩塌與溝通的斷裂
這宗個案也深刻反映了業主與租客之間信任關係的脆弱。Gary先生將自住多年的單位租出，可能是基於對租客的信任，特別是如果租客是「鄰居」等有一定了解的人，更容易產生信任感。然而，當發現單位被改得面目全非時，這種信任瞬間崩塌。
而租客方面，或許認為單位狀況需要改善，但選擇了「先斬後奏」的方式，未能與業主充分溝通並取得同意，最終導致了誤會和衝突的加劇。這也凸顯了在整個租賃過程中，雙方保持開放、誠實的溝通至關重要。任何對物業的變動計劃，都應該事先告知並協商，避免因信息不對稱而引發糾紛。
從個案看香港房屋困境
這宗「東張西望」報導的個案，雖然是單一事件，卻折射出香港社會深層次的房屋問題。高昂的樓價和租金，讓許多人難以負擔理想的居住空間，「劏房」市場應運而生，滿足了部分市民的居住需求。然而，「劏房」的合法性、安全性以及對周邊環境的影響，一直是社會爭議的焦點。
政府近年來也意識到「劏房」問題的嚴重性，推出了「劏房」租務管制條例，旨在保障租客的租住權益，並計劃立法規管「劏房」，將符合標準的單位名為「簡樸房」，取締不合標的劣質「劏房」。 然而，條例的執行和規管的推進，仍面臨諸多挑戰，包括如何界定合法與非法的「劏房」，如何確保改建工程符合安全標準，以及如何安置受影響的租戶等。
這宗個案中的租客辯稱「將殘樓變靚」，某種程度上也反映了部分租客在面對殘舊居住環境時的無奈與掙扎。在難以尋找合適且負擔得起的居所時，一些租客可能會嘗試通過自己的努力來改善居住條件，但這必須在合法合規、並獲得業主同意的前提下進行。
給業主和租客的啟示
這宗個案為廣大業主和租客敲響了警鐘。
對於業主而言，出租物業前應仔細評估單位的狀況，並在租約中明確列明關於改建、分租、維修責任以及退租時單位狀況等條款。簽訂租約後，也應適時關心物業的使用情況，與租客保持良好的溝通。 在出租附帶大面積平台等特殊空間的單位時，更應明確平台的使用範圍和限制。
對於租客而言，租賃前應詳細閱讀租約條款，了解自己的權利和義務。如果認為單位需要維修或改動，應事先與業主溝通並獲得書面同意，切勿擅自行動。 了解「劏房」的相關法規和潛在風險，選擇合法合規的租賃單位，保障自身安全和合法權益。
結語：釐清權責，重塑信任
這宗由「東張西望」報導的個案，最終如何收場，有待後續發展。但不論結果如何，它都深刻地提醒我們，在房屋租賃這件事上，清晰的權責界定、嚴謹的法律契約、以及最重要的——建立在誠信基礎上的雙向溝通，才是避免糾紛、實現和諧租賃關係的關鍵。在高樓林立的城市中，尋找一片安穩的居所不易，而維繫一份互信互諒的租賃關係，同樣需要雙方的共同努力和智慧。
