香港甲級寫字樓市場近期備受關注，仲量聯行最新研究報告指出，預計到2026年，全港甲級寫字樓的資本價值及租金將下跌超過10%，而樓齡超過30年且缺乏保養的商廈價值跌幅更可能高達20%。這一預測不僅反映了當前市場供需失衡、經濟環境變化等結構性問題，也凸顯了老舊物業升級改造的迫切性。本文將深入分析香港甲級寫字樓市況現狀、未來走勢及應對策略。
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市場現況與老化危機
根據仲量聯行數據，目前全港約44%的甲級寫字樓已落成超過30年。這一比例預計在2030年上升至55.1%，到2035年時更有近五分之一的甲級寫字樓或面臨功能性淘汰風險[2][5]。老化問題不僅影響物業外觀與設施水平，更直接導致租戶流失、空置率上升及租金壓力加大。報告特別強調，缺乏保養的高齡商廈若不及時升級改造，其價值跌幅將遠超同區新晉物業[4][5]。
事實上，近年來香港核心商業區雖仍以高端辦公空間為主導（2015年前落成的佔比高達97.4%），但隨著企業對辦公環境要求提升、靈活辦公模式興起以及疫情後工作習慣改變等因素影響下，「舊不如新」現象愈發明顯[3]。這使得老舊商廈在吸引優質租戶方面處於劣勢。
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價格與租金下行壓力加劇
仲量聯行預測顯示，2026年前後香港甲級寫字樓資本價值及租金均會出現明顯下滑。整體而言價格和租金跌幅預計超過10%，而部分高齡且維護不善的大廈甚至可能跌價兩成[1][2][4]。這種下行趨勢主要受到以下因素驅動：
– 供應過剩與需求疲軟：近年來多個大型商業項目陸續入伙（如九龍東等地），新增供應持續增加；同時跨國企業縮減規模或遷出核心區的情況增多。
– 租戶偏好轉變：現代企業傾向選擇具備智能設施、環保認證及靈活空間規劃的新式辦公室。
– 經濟前景不明朗：全球經濟增長放緩、地緣政治風險升溫等因素亦削弱投資者信心。
這些因素疊加之下，「汰弱留強」成為市場主旋律——只有及時升級改造的老牌商廈才有機會維持競爭力並穩定資產價值。
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升級改造是唯一出路
面對老化危機和價格下跌壓力，「小投資大回報」策略成為業主自救關鍵。仲量聯行建議通過適度翻新工程提升物業吸引力——例如更新大堂設計、改善電梯系統效率或引入智能管理平台等低成本措施即可顯著改善用戶體驗並留住現有租客[3][4]。
此外，「綠色建築」認證亦逐漸成為國際企業選址重要考量之一。若能在節能減排方面取得突破（如安裝LED照明系統或優化空調設備），不僅有助於降低營運成本還能提升品牌形象吸引更多優質客戶進駐。
值得注意的是：「及早行動才能鞏固競爭優勢」。隨著時間推移未經處理的老化問題只會進一步惡化資產貶值速度；反之若能把握時機進行針對性改良則可有效延長資產壽命並保持穩定收益來源[5]。
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總結來看, 香港甲級寫字樓正面臨前所未有的挑戰: 老化嚴重導致功能性淘汰風險升高; 價格與租金雙雙承壓; 唯有積極推動升級改造才能逆轉頹勢穩守資產價值。「汰弱留強」已成必然趨勢——未來幾年內那些未能及時適應市場變化的大廈恐被邊緣化甚至退出主流舞台; 而那些勇於創新求變者則有望在新一輪洗牌中脫穎而出繼續引領行業發展方向!
資料來源:
[1] www.guandian.cn
[2] www.aastocks.com
[3] hk.investing.com
[4] m.cnyes.com
[5] www.jll.com.hk
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