潮起潮落，市場風雲變幻，連穩健如香港按揭證券有限公司（下稱按證公司）這類肩負政策性角色的機構，也難免受到波及。去年，按證公司錄得4.18億港元的綜合除稅後虧損，較前一年的2.6億港元大幅擴大，增幅逾六成。 這數字一出，引發市場關注，畢竟按證公司在香港金融體系中扮演重要角色，其財務表現向來被視為市場健康狀況的一個縮影。
深入探究這筆虧損的根源，我們發現「安老按揭」業務的表現，在其中扮演了關鍵角色。安老按揭，俗稱「逆按揭」，是為長者提供將物業資產轉化為穩定現金流的一種創新方案，原意是讓長者可以「以樓養老」，安享晚年。然而，當市場樓價出現波動甚至下跌時，這項美意十足的計劃卻面臨嚴峻考驗。
樓價下跌對安老按揭業務究竟產生了什麼影響？為何會導致按證公司錄得虧損？這一切，都與安老按揭的運作機制及其背後的會計處理方式息息相關。
銀髮族的希望：安老按揭的初衷與運作
「人生七十古來稀」，如今隨著醫療進步，長者壽命普遍延長，如何規劃退休生活、確保晚年經濟無憂成為越來越重要的課題。安老按揭計劃正是在此背景下應運而生。 它允許持有物業的長者，將其住宅抵押給銀行或其他參與機構，並在餘生中每月領取一筆固定的年金，直至離世。物業的業權最終會轉移給銀行或承辦機構。
這項計劃的最大優勢在於，長者可以在無需賣樓或搬遷的情況下，獲得一筆穩定的收入，用作日常開支、醫療費用甚至旅遊享樂。對於許多只有物業而缺乏現金儲備的長者而言，安老按揭無疑提供了一條「自製長糧」的可行途徑。 按證公司作為計劃的擔保機構，為參與銀行提供按揭保險，降低銀行的風險，從而鼓勵銀行提供這項服務。
樓價下跌：美麗願景下的陰影
然而，安老按揭並非沒有風險。其核心價值與樓價緊密相連。當樓價持續上漲時，物業價值足以覆蓋已支付的年金和相關費用，甚至可能有剩餘價值。但當樓價下跌時，情況則截然不同。
想像一下，長者以一筆當前市價較高的物業申請了安老按揭，並開始領取年金。如果樓價下跌，物業的價值可能低於按證公司已支付（或承諾支付）的年金總額。從會計角度來看，這筆差額就形成了帳面虧損。按證公司在擔保安老按揭時，需要根據物業當前的估值來計算其在未來的潛在風險，樓價下跌會導致這項負債的估值上升，進而影響其綜合財務表現。
根據資料，按證公司執行董事兼總裁曾坦言，樓價每下跌1%，便會對安老按揭業務造成約1.3億港元的帳面影響。 去年香港樓價持續調整，這對快速增長的安老按揭業務帶來了顯著的負面衝擊，成為按證公司虧損擴大的主要原因之一。
會計處理的影響：帳面虧損非現金流失
值得注意的是，按證公司錄得的4.18億港元虧損，主要是會計準則下的帳面虧損，而非實際的現金流失。 根據香港財務報告準則，按證公司需要對安老按揭業務進行市場計價，即根據當前的市場情況（包括樓價變動）來評估其未來負債。樓價下跌導致未來物業價值預期下降，從而增加保險合約負債，反映為當期的會計虧損。
這與按證公司核心業務的盈利能力是兩回事。撇除香港年金公司（其全資附屬公司）的財務業績、安老按揭業務受樓價變化的影響，以及其他會計調整後，按證公司去年的經調整除稅後溢利其實錄得7.87億港元，較前一年有所上升，權益回報率和成本對收入比率也保持穩健。 這表明其在按揭保險、中小企融資擔保等核心業務上仍保持盈利能力。
然而，作為一家肩負社會政策目標的機構，按證公司需要全面反映其各項業務的表現。安老按揭作為一項重要的社會服務，其風險管理和財務影響不容忽視。
市場波動下的應對與前瞻
面對樓價下跌帶來的挑戰，按證公司並非束手無策。一方面，他們會採取審慎的風險管理措施，例如在審批安老按揭申請時考慮到樓價波動的潛在影響。另一方面，按證公司也積極推動其他退休規劃產品，例如香港年金計劃，為市民提供多元化的選擇。 資料顯示，香港年金計劃在去年表現不俗，投保人數和總保費均有顯著增長。
儘管樓價短期波動帶來帳面虧損，但安老按揭計劃的申請宗數在去年首九個月反而按年大增五成，反映長者對「以樓養老」仍有強烈需求。 這或許與部分長者擔心樓價進一步下跌，希望盡早鎖定 current 物業價值有關。
展望未來，香港樓市走向仍不明朗。按證公司作為市場的重要參與者，其安老按揭業務將繼續受到樓價波動的影響。這也提醒我們，任何涉及長期資產估值的金融產品，都必須充分考慮市場風險，並建立穩健的風險管理機制。
長遠來看，安老按揭作為一項惠及長者的社會政策，其價值不應僅僅以短期的會計損益來衡量。它為長者提供了重要的經濟保障和心理慰藉，對於應對人口老化帶來的社會挑戰具有積極意義。關鍵在於如何在保障長者利益的同時，平衡好市場風險與政策目標，確保計劃的可持續發展。
前行的路：穩健與創新並重
按證公司去年的虧損，是一次市場波動對其特定業務影響的體現。這提醒我們，即使是看似穩健的機構，在複雜的市場環境下也需要警惕風險。安老按揭作為一項創新的退休規劃方案，在幫助長者方面發揮了重要作用，但其與樓價緊密掛鉤的特性，決定了它必然會受到樓市波動的影響。
未來，按證公司需要在保持核心業務穩健的同時，繼續優化安老按揭計劃的設計和風險管理，或許可以探索更多元的風險對沖方式，以降低樓價波動對業務表現的衝擊。同時，持續推廣和創新其他退休規劃產品，為香港市民提供更全面的退休保障網，才能讓更多人在晚年享有尊嚴和安心的生活。這是一條充滿挑戰但也意義非凡的路，需要政府、金融機構和社會各界的共同努力。
