市場脈動：信心指數的微升與減價盤的消長
近期房地產市場的一項數據引起了關注：「美聯信心指數」按周微升0.3%，同時減價盤的數量有所減少。這看似細微的變化，在房地產分析師眼中，卻是業主對後市信心增強的一個重要訊號。信心，在這個充滿變數的市場裡，往往扮演著牽一髮而動全身的角色。當業主們開始收起減價的念頭，甚至對未來的市場走向抱持更樂觀的態度，這股情緒的漣漪效應，可能會逐漸擴散至整個市場。
何謂「美聯信心指數」？
要理解這份信心的來源，我們首先需要認識「美聯信心指數」(MCI)。這個指數並非單純的市場溫度計，而是一面反映業主放盤態度的鏡子。它根據美聯物業網站上放盤物業的價格變化編製而成，每星期公佈一次，透過觀察網盤價格的升跌，來推測業主對後市的看法。指數上升，意味著選擇減價的業主變少，願意維持甚至提高叫價的業主增多，這通常被解讀為樓價有更大的機會向上發展；反之，指數下跌，則代表減價盤增加，業主看淡後市的情緒蔓延，樓價面臨下行壓力。信心指數的區間介乎0至100點，100點代表所有放盤業主都極度看好後市，0點則表示全面看淡。而指數的平均值，則是一條重要的分界線，穿越平均值，往往預示著市場趨勢的潛在轉變。這個指數雖然不能直接換算成樓價的具體升跌幅度，卻能提供一個關於未來四星期或更長時間樓價走勢的有力參考。
微升背後的動力：拆息回落與「供平過租」效應
這次「美聯信心指數」按周上升0.3%，升至64.5點，雖然幅度不大，卻是一個積極的訊號。美聯物業分析師指出，近期拆息的持續回落是提振業主信心的重要因素之一。 拆息（HIBOR）的下降，直接影響到按揭貸款的利率，使得借貸成本降低。當房屋貸款的每月供款額變得更加可負擔，甚至在某些情況下出現「供平過租」的現象，即購置物業的每月開支低於或接近租賃同類物業的租金時，會顯著增加潛在買家的入市意欲。市場氣氛隨之改善，交投活躍度有望提升，這自然會讓業主對賣出物業的前景感到更加樂觀，從而減少減價出售的誘因。
減價盤減少：市場議價空間的變化
「美聯信心指數」的上升與減價盤的減少是互為印證的。當業主對後市有信心，他們會傾向於堅守原有的叫價，甚至試探性地提高價格，因此市場上的減價盤自然會減少。數據顯示，減價盤減少的趨勢在不同區域和不同面積的單位中有所體現。根據美聯物業網站的減價盤比率分析，新界區的減價盤比率在全港三個區域中最高。而在細分的區域中，荃灣、東涌、以及四小龍/荔枝角區域的減價盤比率位居前三。從單位面積來看，實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位減價盤比率最高，其次是約430平方呎或以下的A類單位，接著是約753至約1,075平方呎的C類單位。這些數據細節，勾勒出了當前市場上不同類型物業的議價空間分佈。雖然整體減價盤在減少，但在某些區域和單位類型中，買家仍有機會尋找到議價的空間。
樓價指數的溫和調整與市場的複雜性
值得注意的是，在「美聯信心指數」上升的同時，「美聯樓價指數」卻呈現按周下跌的趨勢。最新報127點，按周跌0.37%，與四星期前相比亦跌0.27%，本年迄今累計跌幅為0.88%。這似乎與信心指數所反映的樂觀情緒有些許矛盾，但這恰恰說明了市場的複雜性。「美聯樓價指數」是根據全港眾多著名中小型私人屋苑的成交個案加權平均計算而得，反映的是較為滯後的市場成交價格。而「美聯信心指數」則基於實時的網上放盤叫價變化，更能敏感地捕捉業主對後市的即時情緒。因此，信心指數的上升可能預示著未來樓價的潛在走向，但實際成交價的變動仍受到多種因素的影響，包括成交量、具體物業狀況、買家議價能力等。
分區樓價的差異化表現
進一步分析樓價指數的分區數據，可以發現市場的差異化特徵。按周來看，九龍區和新界區的樓價指數均出現下跌，跌幅分別為0.72%和0.22%。然而，港島區的樓價指數卻按周微升0.05%。若與四星期前相比，港島區和新界區的樓價均有所下跌，而九龍區則呈現上升。從年內迄今的數據來看，港島區和新界區的樓價累積跌幅較大，九龍區則有輕微的上升。這些數據表明，香港各區的樓市表現並非鐵板一塊，而是呈現出地域性的差異，這與各區的供應、需求、物業類型分佈等因素息息相關。
前瞻市場：信心回暖能否轉化為樓價動力？
綜合來看，「美聯信心指數」的微升和減價盤的減少，確實反映了近期業主對後市信心的增強，這股信心的來源很大程度上得益於拆息的回落，改善了「供平過租」的情況，從而活躍了市場氣氛。然而，樓價指數的滯後性下跌提醒我們，市場的復甦可能需要時間。業主信心的回暖能否持續，並最終轉化為樓價的實際上升動力，還取決於更多的宏觀經濟因素和市場供需關係的變化。例如，未來利率走向、經濟復甦步伐、新增房屋供應等，都將對樓市產生影響。密切關注信心指數的後續走勢，以及實際成交量和樓價的變化，將有助於我們更準確地判斷市場的未來方向。
結語：信心是金，但非萬能
美聯信心指數的上升，無疑為市場注入了一劑暖流，展示了業主們對未來的一份期盼。在變幻莫測的市場中，信心如同一種無形的力量，能夠影響買賣雙方的決策。然而，單憑信心並不能決定一切。實際的市場成交、經濟環境的變化，以及政策因素，才是影響樓市走向的更為根本的力量。這次微小的指數變動，或許是市場情緒觸底反彈的開端，也可能只是漫長調整過程中的一次小波動。未來的市場如何演繹，仍需時間來驗證。但不論如何，這份微弱卻真實的信心回升，為關注香港房地產市場的人們，帶來了一絲暖意。
