「供平過租」現象正成為香港樓市近期熱議的焦點，意指在當前的市場環境下，購買物業並償還按揭貸款的每月支出，竟然低於或接近租賃同類物業所需的租金。這種情況的出現，與香港銀行同業拆息（HIBOR）的顯著回落、按揭利率的下調，以及部分屋苑樓價的調整緊密相關，它不僅改變了潛在置業人士的觀念，也對整個樓市的供需關係和物業類別的表現產生了深遠影響。
當「供平過租」成為事實，對於許多原本傾向租樓的人士而言，購買物業的吸引力大幅提升。租金作為一筆純粹的支出，無法帶來資產的積累，而供樓雖然包含利息支出，但同時也在逐步建立業權，累積資產淨值。在每月支出相近甚至更低的情況下，理性決策會更傾向於置業，這股「轉租為買」的力量，正為香港樓市注入新的動能。
低息環境是促成「供平過租」現象的關鍵因素之一。近期港元拆息的持續下跌，使得H按（以香港銀行同業拆息為基準的按揭計劃）的實際供樓利率顯著下降，甚至跌穿2厘關口。 這相較於早前按揭封頂利率大幅降低，直接減輕了供樓人士的財政負擔。 例如，一筆500萬港元的貸款，在最新按息下，每月供款較封頂息率時大幅減少，這實實在在地降低了置業的門檻和成本。
與此同時，香港的租金水平正呈現上升趨勢，這與多方面因素有關，包括政府的「搶人才」計劃帶來的新增租賃需求，以及學生來港升學等因素，都為租賃市場帶來了支撐。 租金的上升與供樓成本的下降形成了鮮明對比，進一步擴大了「供平過租」的差距，使得置業的相對吸引力更為突出。
在眾多物業類別中，一類物業在當前的「供平過租」和低息環境下顯得尤為受惠，那就是中小型單位。
為何中小型單位最受青睞？
首先，中小型單位的入場門檻相對較低。 在樓價經歷一定調整後，許多細價樓的總價更加貼近普羅大眾的負擔能力。 這使得更多有一定儲蓄的潛在買家能夠達到首期要求，並符合銀行按揭的入息審批標準。
其次，中小型單位的租金回報率相對較高。根據數據顯示，實用面積430平方呎或以下（A類）的細單位私宅租金回報率通常高於面積更大的單位。 在租金水平持續上升的背景下，細單位的租金回報率更顯吸引力。 對於考慮「買樓收租」的投資者而言，較高的租金回報意味著每月的租金收入更能有效覆蓋按揭供款及其他持有成本（如管理費、差餉等），甚至帶來正向現金流。 這種穩定的租金回報，在低息環境下，相較於銀行存款利率等其他投資工具，具有更強的競爭力。
此外，近期政府針對樓市的措施，例如對400萬元或以下物業實施100元的超低額印花稅，也為細價樓市場注入了催化劑。 這項措施直接降低了購買細價樓的交易成本，進一步提升了這類物業的吸引力，特別是對於首次置業的上車客而言。 降低的置業成本與「供平過租」的現狀疊加，無疑是推動細價樓交投的強勁動力。
市場數據也印證了中小型單位的受惠程度。近期十大藍籌屋苑的成交量有所上升，其中細單位佔比不低的屋苑，如沙田第一城，成交升幅尤為顯著。 部分屋苑「供平過租」的差距甚至在短時間內大幅擴大，使得這些地區的細單位對租客轉為買家產生了更強的虹吸效應。
然而，值得注意的是，儘管「供平過租」和低息環境為樓市帶來了利好，但市場仍存在不確定性。全球經濟前景、資金流向以及未來利率的走勢都可能影響這一局面能否持續。 現時低拆息的情況未必會長期維持，市場對於美國未來是否會進一步減息存在憧憬，這將是影響香港息口的關鍵因素之一。
儘管存在這些外部因素，但目前「供平過租」的現狀，特別是對於中小型單位而言，確實提供了一個相對有利的置業窗口。對於具備一定首期資金、對後市有合理預期，且希望擁有自己物業的人士來說，當下的市場環境提供了一個難得的機會去實現「轉租為買」。
這場由「供平過租」引發的樓市小陽春，凸顯了利率環境對房地產市場的直接影響，以及在特定環境下，中小型物業所展現出的獨特價值和抗跌能力。未來市場如何演變，仍需密切關注全球經濟及利率政策的動態，但毋庸置疑的是，「供平過租」現象已經成為當前香港樓市中一個不容忽視的重要驅動力。
結語
「供平過租」不僅僅是一個數字上的比較，它觸動的是無數香港市民對於安居樂業的渴望。在低息環境的催化下，這扇曾經看似遙不可及的置業大門，似乎正為更多人緩緩開啟，尤其為那些夢想擁有一個溫馨小窩的年輕家庭和首次置業人士，帶來了切實的希望。中小型單位因此成為市場的焦點，它們承載著資產增值的潛力，也滿足著最基本的居住需求。然而，置業始終是重大的決定，除了考慮眼前的「供平過租」，個人的財務狀況、風險承受能力以及對未來市場的判斷同樣重要。這波由低息環境和「供平過租」所催生的樓市浪潮，能否持續激盪，還看外圍環境的變化和內部經濟的韌性，但它無疑已在不少人的心中播下了置業的種子。
